城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程
2008-10-11
綠維創(chuàng)景
標(biāo)簽:
B. 系數(shù)估計:將收集到的不同用途的地價資料,按用途將通過檢驗的地價資料代入模型中,估計參數(shù)值A和r。估算出A和r后,要進(jìn)行系數(shù)可靠性檢驗,檢驗要求按4.4.4.3條中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
C. 基準(zhǔn)地價評估:將估計值A、r和有關(guān)參數(shù)代入,得到各級土地的基準(zhǔn)地價或各單元分值的估計地價。地此基礎(chǔ)上,根據(jù)地價的離散程度,確定區(qū)域基準(zhǔn)地價。
4.5.4.3 用地細(xì)類基準(zhǔn)地價的估算
根據(jù)市場交易地價資料,按商業(yè)、住宅、工業(yè)用地中的用地細(xì)類再作分析,如商業(yè)用地中又可分金融細(xì)類、賓館辦公細(xì)類、商場細(xì)類和零售商店等細(xì)類,住宅中又可分一級住宅、二級住宅和三級住宅等細(xì)類,根據(jù)地價在細(xì)類中的變化,估算各用地類中細(xì)類的基準(zhǔn)地價。
4.6 利用土地交易資料評估路線價
4.6.1 路線價的評估范圍
路線價主要用于繁華商業(yè)區(qū)段的價格評估。
4.6.2 商業(yè)用地路線價區(qū)段的劃分
4.6.2.1 地價區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn):
1. 商業(yè)用地區(qū)位條件、交通條件、人流量多少、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段;
2. 商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個地價區(qū)段
4.6.2.2 區(qū)段劃分方法:
1. 以道路、溝渠或其他明顯地物為界限;
2. 在確定有路線價標(biāo)準(zhǔn)的地價區(qū)段,以里地線為界線。里地線采用臨街宗地眾數(shù)進(jìn)深代替。
4.6.3 樣點地價的整理
與4.5.2條中有關(guān)規(guī)定相同。
4.6.4 樣點地價的數(shù)據(jù)檢驗
與4.5.3條中有關(guān)規(guī)定相同。
4.6.5 評估區(qū)段地價
4.6.5.1 有樣點區(qū)段路線價的評估
以市場交易地價資料為基礎(chǔ),求取各區(qū)段的平均價為區(qū)段地價。方法有三種:
1. 取中位數(shù)。
2. 取眾數(shù)。
3. 取算術(shù)平均數(shù)。
4.6.5.2 無樣點地價或樣點地價較少的區(qū)段路線價評估
沒有交易資料的區(qū)段路線價評估,采用比較法、系數(shù)修正法進(jìn)行。見4.5.4.1中第二款。
4.6.6 劃分地價等級
把區(qū)段地價按地價高低排列,并描繪在數(shù)軸散點圖或頻率直方圖上,密集區(qū)域即為一個地價等級。
4.7 城市基準(zhǔn)地價的確定
4.7.1 基準(zhǔn)地價確定的原則
1. 以實際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn),以比較、修正的結(jié)果為輔。
2. 地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的以市場交易資料測算結(jié)果為準(zhǔn),級差收益測算結(jié)果驗證。
3. 地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)的以級差收益測算結(jié)果為準(zhǔn),市場交易資料測算結(jié)果驗證。
4. 體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。
4.7.2 基準(zhǔn)地價的確定
以一種方法測算城市基準(zhǔn)地價的,用該種方法確定的級別商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價為城市基準(zhǔn)地價。
以兩種以上方法測算城市分用途基準(zhǔn)地價的,應(yīng)以級別或區(qū)域為單位,用不同方法的測算結(jié)果,根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰻顩r和地價水平,確定級別或區(qū)域中各用途的基準(zhǔn)地價。
以兩種以上方法測算城市基準(zhǔn)地價的,根據(jù)不同方法的評估結(jié)果、土地市場狀況等,以其中最符合市場行情的一種方法的結(jié)果為標(biāo)準(zhǔn),用其它方法的結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)修正,確定各用途的基準(zhǔn)地價。
根據(jù)城市土地利用特點,在一些大城市,如果其土地分異較明顯,則可按商業(yè)、住宅、工業(yè)用途中的用地細(xì)類再作分析,估算各用地類的基準(zhǔn)地價。
4.8 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制
4.8.1 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表是采用替代原理,建立基準(zhǔn)地價、宗地地價及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系,編制出基準(zhǔn)地價在不同因素條件下修正為宗地地價的系數(shù)體系。以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上,按對應(yīng)的修正系數(shù),快速、高效、及時地評估出宗地地價。它分為級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表和路線價修正系數(shù)表兩種。
4.8.2 級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制
級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制,有用土地利用效益(地租)資料和市場交易地價資料兩種方法。
如果基準(zhǔn)地價成果在商業(yè)、住宅和工業(yè)三大土地利用類型下有細(xì)化地類的基準(zhǔn)價格,則盡可能編制細(xì)化地類的基準(zhǔn)地價系數(shù)修正表。如果其基準(zhǔn)地價成果只有商業(yè)、住宅和工業(yè)三大地類,則基準(zhǔn)地價修正體系一定要反映土地利用的復(fù)雜性。關(guān)鍵是準(zhǔn)確地把握各用地類型的地價影響因素和影響權(quán)重。
4.8.2.1 用土地利用效益(地租)資料編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表
1.確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價
按4.7條的評估結(jié)果,確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價。
2. 宗地地價影響因素的選擇
本文關(guān)鍵字: 查看更多

- 關(guān)注綠維文旅
微信號:lwcj2005
公眾號:綠維文旅 - 創(chuàng)意經(jīng)典·落地運營
泛旅游規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)
文旅康養(yǎng)·特色小鎮(zhèn)·鄉(xiāng)村振興開發(fā)運營服務(wù)商
文旅康養(yǎng)·特色小鎮(zhèn)·鄉(xiāng)村振興開發(fā)運營服務(wù)商
好創(chuàng)意、可落地一流規(guī)劃在綠維
新鮮資訊、原創(chuàng)觀點、專題研究、實戰(zhàn)案例,每天精選分享
相關(guān)閱讀
- ·文化和旅游賦能鄉(xiāng)村振興“十佳”案例和優(yōu)秀案例擬入選名單2024-03-05
- ·《歷史文化名城和街區(qū)等保護(hù)提升項目建設(shè)指南》“六不”要求2024-03-05
- ·《中共中央 國務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)美麗中國建設(shè)的意見》 1月11日發(fā)2024-01-12
- ·《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2024年本)》2024-01-11
- ·打造全國專精特新名城的杭州方案(8大措施)2023-10-30
- ·浙江“千村示范、萬村整治”的六大經(jīng)驗2023-10-30
- ·關(guān)注!2024年文旅創(chuàng)建申報項目匯總2023-10-17
- ·重點關(guān)注!2024年12個鄉(xiāng)村振興創(chuàng)建申報項目2023-10-16
- ·一文了解中國美麗休閑鄉(xiāng)村政策、名單與創(chuàng)建流程……2023-09-26
- ·新一批國家級旅游度假區(qū)申報工作開始(含評價細(xì)則詳解)2023-07-25
旅游運營回答
- 特色小鎮(zhèn)如何運營
- 1,運營體系一定要走在小鎮(zhèn)實施的前邊。只有將運營工作前置,小鎮(zhèn)的生命機能才[詳情]
- 特色小鎮(zhèn)的發(fā)展架構(gòu)有哪些?
- 1、以特色產(chǎn)業(yè)為引擎的泛產(chǎn)業(yè)聚集結(jié)構(gòu)特色小鎮(zhèn)主要聚焦自身優(yōu)勢的特色產(chǎn)業(yè);[詳情]
- 十四五應(yīng)該如何編制?
- 為編制好地方“十四五”規(guī)劃綱要,綠維文旅認(rèn)為可以采取如下七大編[詳情]