(1) 商業(yè)用地的影響因素
    A. 商業(yè)繁華度。主要指商業(yè)區(qū)級別、商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪總數(shù)。
    B. 交通便捷度。主要指商業(yè)用地與公交、道路等城市交通系統(tǒng)連接的便利程度。
    C. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指商業(yè)區(qū)各項市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。
    D. 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。主要指商業(yè)區(qū)的人口密度、收入水平、社會治安等人文環(huán)境和污染、綠化及自然災(zāi)害等自然環(huán)境。
    E. 規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對商業(yè)區(qū)土地利用的要求。
    F. 宗地條件。主要有宗地位置、形狀、地質(zhì)、面積、利用方向（細類）和利用強度等。
    G. 其他因素。 
    (2) 住宅用地的影響因素
A. 住宅區(qū)的位置。包括距商業(yè)服務(wù)中心和城市中心的距離、所處的土地級及級中區(qū)位、商業(yè)服務(wù)業(yè)對各類型住宅區(qū)的影響程度等。
B. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指直接用于為居住服務(wù)的各項市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。
    C. 交通便捷度。主要指生活和工作的交通方便程度。
    D. 公用設(shè)施完備度。主要指為住宅區(qū)域服務(wù)的公用設(shè)施完善程度，包括學校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所等配置狀況。
    E. 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。主要指住宅區(qū)內(nèi)居民的就業(yè)結(jié)構(gòu)、受教育程度、居住條件、治安等人文環(huán)境和污染、綠化程度、自然災(zāi)害等自然環(huán)境。
    F. 規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對住宅區(qū)土地利用的要求。
    G. 宗地條件。主要有宗地形狀、地質(zhì)、面積、利用方向（細類）和利用強度等。
    H. 其他因素。      
    (3) 工業(yè)用地的影響因素
    A. 交通便捷度。
    B. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。
    C. 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。
    D. 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。
    E. 規(guī)劃限制。
    F. 宗地條件。
    G. 其他因素。
    (4) 各因素影響地價程度的確定
    采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價的影響程度，確定各因素的權(quán)重值。
    3. 各因素影響地價修正幅度的計算
    (1) 修正幅度值的計算
    以級別或區(qū)域為單位，調(diào)查各級別或區(qū)域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準地價折算的年土地收益值相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。

    上調(diào)幅度的計算公式為：
                Inh-Ilb
           Ｆ１＝――― * 100%
                 Ilb
    下調(diào)幅度的計算公式為：
               Ilb - Inl
           Ｆ2＝――― * 100%
                 Ilb
 式中：F1---基準地價上調(diào)最大幅度
      F2---基準地價下調(diào)最大幅度
      Ilb---基準地價折算的年收益
      Inb---級別或區(qū)域正常土地收益的最高值
      Inl---級別或區(qū)域正常土地收益的最低值
    在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價修正幅度劃分成五個檔次。
    (2) 影響地價各因素修正幅度的確定
    按照4.8.2.1條第二款中確定的不同用途各因素對地價的影響，按下式計算各因素的修正幅度。
               F1i=F1*Wi
               F２i=F２*Wi 
式中：F1i