城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程
2008-10-11
綠維創(chuàng)景
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1 總則
1.1 規(guī)程制定的目的
為了規(guī)范土地估價(jià)行為,統(tǒng)一估價(jià)程序和方法,做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理,根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)程。
1.2 規(guī)程適用范圍
本規(guī)程適用于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地的“基準(zhǔn)地價(jià)”和“宗地地價(jià)”評估。獨(dú)立工礦區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)外的成片開發(fā)區(qū)和國家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地的土地估價(jià)也適用本規(guī)程。
本規(guī)程所稱城市,是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。
1.3 從事土地估價(jià)的基本規(guī)定
城市基準(zhǔn)地價(jià)評估由事業(yè)型評估單位和具有評估資格的市場中介評估機(jī)構(gòu)評估,土地估價(jià)師不得少于7名。宗地地價(jià)評估由具有評估資格的市場中介機(jī)構(gòu)評估,土地估價(jià)師不得少于2名。
1.4 職業(yè)道德
土地估價(jià)應(yīng)講職業(yè)道德。估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地開展評估工作,不得作任何虛假的估價(jià),應(yīng)為客戶保守秘密,按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。
1.5 土地估價(jià)報(bào)告的有效期
土地估價(jià)報(bào)告的有效期為一年。
1.6 土地估價(jià)的法律依據(jù)
土地估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)程外,還應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。
1.7 規(guī)程解釋權(quán)
本規(guī)程由國土資源部負(fù)責(zé)解釋。
2 城市土地估價(jià)基本原則和程序
2.1 城市土地估價(jià)的基本原則
2.1.1 土地估價(jià)應(yīng)遵循下列原則:
1.合法原則;
2.最高最佳使用原則;
3.替代原則;
4.預(yù)期收益原則;
5.供需原則;
6.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則;
7.多方法相比較原則。
2.1.2 遵循合法原則,是指估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)在土地評估中,應(yīng)遵循相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定,所評估的對象應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。
2.1.3 遵循最高最佳使用原則,是指土地評估應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提估價(jià)。
基準(zhǔn)地價(jià)評估以估價(jià)對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。
企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地中地價(jià)評估以估價(jià)對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。
估價(jià)人員應(yīng)對土地的現(xiàn)狀用途和未來用途是否是最高最佳使用作出判斷,并在估價(jià)報(bào)告中說明。
2.1.4 遵循替代原則,是指土地評估應(yīng)以同類地區(qū)類似土地在同等利用條件下的價(jià)格為基準(zhǔn)。估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。
2.1.5 遵循預(yù)期收益原則,是指土地評估應(yīng)以估價(jià)對象在正常利用下的未來客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。
2.1.6 遵循供需原則,是指土地評估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。
2.1.7 遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則,是指估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
2.1.8 遵循多方法相比較原則,是指土地評估應(yīng)以多種方法評估同一估價(jià)對象,相互比較,取得客觀估價(jià)結(jié)果。
2.2 城市土地估價(jià)的程序
2.2.1 城市土地估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行:
1. 確定估價(jià)基本事項(xiàng);
2. 編制估價(jià)工作計(jì)劃;
3. 實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對象;
4. 搜集估價(jià)所需資料;
5. 選定估價(jià)方法計(jì)算;
6. 確定估價(jià)結(jié)果;
7. 提交估價(jià)報(bào)告。
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