2.2.2  確定估價(jià)基本事項(xiàng)，是指確定估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等基本事項(xiàng)。
    確定估價(jià)對(duì)象包括確定估價(jià)對(duì)象的位置、用途、面積、權(quán)屬文件和估價(jià)權(quán)利性質(zhì)等；確定估價(jià)目的應(yīng)根據(jù)委托方的要求而定；確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和委托方要求而定，采用公歷表示，精確到日。
2.2.3  編制估價(jià)工作計(jì)劃，是指在確定估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，編制估價(jià)工作計(jì)劃。
    估價(jià)工作計(jì)劃主要應(yīng)包括以下幾項(xiàng)：
    1. 估價(jià)擬采用的技術(shù)步驟；
    2. 估價(jià)擬采用的技術(shù)路線和估價(jià)方法；
    3. 需要調(diào)查的資料及取得途徑；
    4. 預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)。
2.2.4  實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象，是指估價(jià)人員必須親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地勘查核實(shí)估價(jià)對(duì)象的位置、四至、面積、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬界限、周圍環(huán)境、道路狀況等，并對(duì)估價(jià)對(duì)象及周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。
2.2.5  估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核實(shí)、分析和整理。
    估價(jià)所需資料主要應(yīng)包括下列方面：
    1. 估價(jià)對(duì)象相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的申請(qǐng)、批件及合同等；    
    2. 對(duì)土地價(jià)格有普遍影響的資料；
    3. 對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的土地價(jià)格有影響的資料；
    4. 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料；
    5. 確定土地估價(jià)參數(shù)的相關(guān)資料；
    6. 反映估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及狀況的資料。
2.2.6  根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的具體情況，選擇土地評(píng)估的基本方法或其它具體評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算地價(jià)。具體評(píng)估方法是在基本方法上根據(jù)對(duì)象的特殊性衍生出來(lái)的符合估價(jià)基本原理的方法。
2.2.7  估價(jià)人員在確定對(duì)象價(jià)格后，應(yīng)按估價(jià)報(bào)告格式的要求撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告書(shū)。按照評(píng)估項(xiàng)目委托合同，估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交估價(jià)報(bào)告。土地估價(jià)報(bào)告需經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C(jī)關(guān)確認(rèn)后才能送交委托人。股份制改造上市企業(yè)的土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告需按規(guī)定報(bào)省土地管理機(jī)關(guān)或國(guó)土資源部確認(rèn)。

３、城市土地價(jià)格的影響因素

3.1  城市土地價(jià)格影響因素分類
    城市土地價(jià)格的影響因素主要有以下三大類：
    1. 一般因素；
    2. 區(qū)域因素；
    3. 個(gè)別因素。
3.2  一般因素
一般因素是指影響城市地價(jià)總體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，內(nèi)容包括人口、行政區(qū)劃、城市發(fā)展過(guò)程、地理位置、自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。
3.3  區(qū)域因素
區(qū)域因素是指影響城市內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的城市繁華程度及區(qū)域在城市中的位置交通條件、公共及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。
3.4  個(gè)別因素
個(gè)別因素是指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地面積、形狀、長(zhǎng)度、寬度、地質(zhì)條件、使用限制和宗地位置等。
    地價(jià)影響因素復(fù)雜，且各宗地價(jià)格的影響因素不同。估價(jià)人員一定要仔細(xì)調(diào)查，具體分析，不可千篇一律。

４．基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

4.1  準(zhǔn)備工作
    準(zhǔn)備工作主要有編寫(xiě)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書(shū)、制定基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖等。
    基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書(shū)的內(nèi)容包括：城市基本情況、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、估價(jià)時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算、估價(jià)成果及技術(shù)方案等。
    基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的表格應(yīng)根據(jù)各的實(shí)際需要來(lái)制定。一些基本表格見(jiàn)附錄A。
    基準(zhǔn)地價(jià)工作底圖為：
        大城市        1:10000―1:20000
        中等城市      1:5000―1:10000
        小城市以下    1:1000―1:5000
    按路線價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域,局部商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)圖可采用更大比例尺圖件。
4.2  資料調(diào)查與整理
4.2.1  資料調(diào)查的一般要求
    1. 調(diào)查、收集到有關(guān)的地價(jià)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上；
    2. 調(diào)查以土地級(jí)或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行；
    3. 樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查；
    4. 樣本要有代表性；

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