城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程
2008-10-11
綠維創(chuàng)景
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4.5.2.8 樣點(diǎn)地價(jià)圖的繪制
在有條件的城市,要在工作底圖上繪制樣點(diǎn)地價(jià)圖。
1. 按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別作地價(jià)樣點(diǎn)資料分布圖;
2. 土地級(jí)別界線(xiàn)和均質(zhì)地域界線(xiàn)要反映在圖上;
3. 直接在圖上表示地價(jià),地價(jià)資料多時(shí),采用分級(jí)圖表示地價(jià)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。
4.5.3 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)和處理
4.5.3.1 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)
1. 同一土地級(jí)或均質(zhì)地域中,同一交易方式的樣本地價(jià)要通過(guò)樣本同一性檢驗(yàn)。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿(mǎn)足總體檢驗(yàn)的需要時(shí),需對(duì)均質(zhì)地域進(jìn)行差別判別歸類(lèi),按類(lèi)進(jìn)行樣本總體同一性檢驗(yàn)。
2. 同一均質(zhì)地域中,不同交易方式計(jì)算的樣本地價(jià),也要通過(guò)樣本總體同一性的檢驗(yàn)。
3. 樣本總體檢驗(yàn)規(guī)定參見(jiàn)4.4.3.3條中有關(guān)規(guī)定。
4.5.3.2 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理
1. 城市中商業(yè)中心區(qū)的地價(jià)最高區(qū)段,應(yīng)單獨(dú)表示。
2. 相同用途的樣點(diǎn)地價(jià),在確定方差檢驗(yàn)精度后,精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除。方差檢驗(yàn)規(guī)定參見(jiàn)4.4.3.3條中有關(guān)規(guī)定。
3. 同一級(jí)別、均質(zhì)地域中,不同交易方式下估算的樣點(diǎn)地價(jià),當(dāng)總體不一致時(shí),以最有代表性,樣點(diǎn)數(shù)量多的作為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)資料。
4.5.3.3 數(shù)據(jù)整理
將經(jīng)過(guò)修正及樣本數(shù)據(jù)處理以后的樣點(diǎn),按土地級(jí)、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進(jìn)行整理,并填表。
4.5.4 利用樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域或級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)
4.5.4.1 用樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)
1. 有樣點(diǎn)區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估
A. 樣本數(shù)量的確定。按數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求,合格樣本量最少應(yīng)為影響因素?cái)?shù)的4倍。
B. 模型選擇及基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算。在有樣點(diǎn)區(qū)域或級(jí)別內(nèi),可利用不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)。一般選擇下式計(jì)算區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià):
或
式中: Pla:某均質(zhì)地域或級(jí)別內(nèi)的分用途單位面積基準(zhǔn)地價(jià);
Pli :某均質(zhì)地域或級(jí)別內(nèi)各用途各有效樣點(diǎn)的單位面積地價(jià)或眾數(shù)樣點(diǎn)單位面積地價(jià);
M:均質(zhì)區(qū)域或級(jí)別內(nèi)可利用的有效地價(jià)樣點(diǎn)數(shù);
SI:樣點(diǎn)宗地面積。
2. 沒(méi)有交易價(jià)資料或交易價(jià)格資料較少區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估
沒(méi)有交易資料的區(qū)域或級(jí)別,基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估采用比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修正法進(jìn)行。評(píng)估程序?yàn)椋?
A. 對(duì)已評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域或級(jí)別,建立地價(jià)與影響價(jià)格的土地條件對(duì)照表;
B. 將沒(méi)有交易資料或數(shù)量不足的區(qū)域或級(jí)別,進(jìn)行土地條件調(diào)查和量化;
C. 比較待估價(jià)區(qū)域或級(jí)別同有地價(jià)區(qū)域或級(jí)別的接近程度,估算其基準(zhǔn)地價(jià);
D. 因素差異大的區(qū)域,在比較基礎(chǔ)上,采用系數(shù)修訂法估算區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià);
E. 通過(guò)確定各種用途基準(zhǔn)地價(jià)在不同區(qū)域或級(jí)別內(nèi)的比例關(guān)系,估算出其它用途的基準(zhǔn)地價(jià)。
4.5.4.2 建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地級(jí)別模型,評(píng)估級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)
A. 模型選擇:在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上,通過(guò)建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級(jí)別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型,求出各用途各級(jí)別的地價(jià)級(jí)差系數(shù),再用地價(jià)級(jí)差系數(shù)等參數(shù)來(lái)計(jì)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。數(shù)學(xué)模型為:
Yn=A(1+r)Xn 或 Yn=A(1+r)aXn
其中: Yn :第n級(jí)土地交易樣點(diǎn)地價(jià)(求基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)是級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià));
A:常數(shù);
r :地價(jià)級(jí)差系數(shù);
Xn :第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)
α:待定系數(shù)。
在特殊情況下,要做地價(jià)與土地級(jí)別二維關(guān)系圖,確定測(cè)算模型。
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