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城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程

2008-10-11 綠維創(chuàng)景 標(biāo)簽:

      

 
    3. 土地利用類型界線用間隔5mm、線徑 0.3mm的點(diǎn)劃線表示。
    4. 土地級(jí)別、地價(jià)區(qū)段、用地類型、基準(zhǔn)地價(jià)用注記表示。
    5. 基準(zhǔn)地價(jià)圖圖示及圖例見(jiàn)附錄B。
4.9.2.2  基準(zhǔn)地價(jià)圖面整飾
    基準(zhǔn)地價(jià)圖按要求標(biāo)出級(jí)別、用地類型及相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)外,還應(yīng)按制圖規(guī)范標(biāo)出圖廓、方里網(wǎng)、圖名、指北針、圖例、比例尺等,最后標(biāo)出制圖單位及時(shí)間,樣圖見(jiàn)附錄B。
4.10  基準(zhǔn)地價(jià)更新
4.10.1 基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線
    基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線有以下三條:
    1. 以土地定級(jí)為基礎(chǔ),以土地收益(地租)為依據(jù),以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為參考,更新基準(zhǔn)地價(jià)。
    2. 以土地條件劃分均質(zhì)區(qū)域(或以土地定級(jí)為基礎(chǔ)),以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為依據(jù),更新基準(zhǔn)地價(jià)。
    3. 以土地定級(jí)或均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ),利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格(標(biāo)定地價(jià))或地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。
    城市基準(zhǔn)地價(jià)可以運(yùn)用其中任一技術(shù)路線更新,也可以運(yùn)用上述技術(shù)路線的任一組合更新。
4.10.2  級(jí)差收益(地租)法更新基準(zhǔn)地價(jià)
4.10.2.1  應(yīng)用范圍:該方法主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá),市場(chǎng)交易地價(jià)資料不豐富的城市。
4.10.2.2  基本方法
    1. 有定級(jí)基礎(chǔ)的城市:先判斷原定級(jí)范圍的準(zhǔn)確性,再在定級(jí)的基礎(chǔ)上,運(yùn)用級(jí)差收益(地租)測(cè)算模型,求取地租,計(jì)算地價(jià)。
    2. 沒(méi)有定級(jí)基礎(chǔ)的城市:先用上述分類定級(jí)方法先定級(jí),再在定級(jí)的基礎(chǔ)上,運(yùn)用級(jí)差收益(地租)測(cè)算模型,求取地租,計(jì)算地價(jià)。
    3. 更新的步驟和方法與4.4條中基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的步驟和方法相同。
4.10.3  利用市場(chǎng)交易地價(jià)資料更新基準(zhǔn)地價(jià)
4.10.3.1  應(yīng)用范圍:主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá),市場(chǎng)交易資料較多的城市。
4.10.3.2  基本方法
    1. 有定級(jí)的城市,以城市定級(jí)為基礎(chǔ),利用級(jí)別或區(qū)域范圍內(nèi)的市場(chǎng)交易地價(jià)資料更新評(píng)估各類用途的基準(zhǔn)地價(jià)。
    2. 沒(méi)有定級(jí)的城市,一是可運(yùn)用上述分類定級(jí)方法先進(jìn)行定級(jí),再在定級(jí)的基礎(chǔ)上更新;二是不進(jìn)行定級(jí),而是用劃分均質(zhì)區(qū)域的辦法,在均質(zhì)區(qū)域上更新;
    3. 市場(chǎng)交易資料的要求:與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中對(duì)資料的要求基本相同,但是在樣本數(shù)量上可以少于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的數(shù)量。
    4. 具體來(lái)講,利用市場(chǎng)交易資料更新基準(zhǔn)地價(jià)的方法有三種:即區(qū)域內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)平均法、地價(jià)與土地級(jí)別建立模型法和地價(jià)與定級(jí)因素分值建立模型法。
4.10.3.3  區(qū)域內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)平均法

    1. 基本原理:在劃分均質(zhì)區(qū)域或定級(jí)區(qū)域的基礎(chǔ)上,用區(qū)域或級(jí)別內(nèi)可利用的不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)。  
 2. 市場(chǎng)地價(jià)交易樣點(diǎn)資料的修正和檢驗(yàn),與4.5.2條中的規(guī)定相同。
    3. 模型選擇及基本方法,與4.5.4.1相同。
4.10.3.4  地價(jià)與土地級(jí)別建立模型法
    1. 基本原理:在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上,通過(guò)建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級(jí)別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型,求出各用途各級(jí)別的地價(jià)級(jí)差系數(shù),再用地價(jià)級(jí)差系數(shù)等參數(shù)來(lái)計(jì)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。
    2. 市場(chǎng)地價(jià)交易樣點(diǎn)資料的修正和檢驗(yàn),與4.5.2條中的規(guī)定相同。
3. 模型選擇及基本方法,與4.5.4.1相同。
4.10.3.5  地價(jià)與定級(jí)因素分值建立模型法
1. 基本原理:利用各均質(zhì)地域(或級(jí)別)內(nèi)的土地定級(jí)因素分值與該地域內(nèi)的各用途有效地價(jià)樣點(diǎn)平均價(jià)格之間建立數(shù)學(xué)模型,以價(jià)定級(jí),以因素定基準(zhǔn)地價(jià)。基本思想是:當(dāng)某定級(jí)因素發(fā)生變化,足以引起土地級(jí)別的調(diào)整,而在該區(qū)域又沒(méi)有新的交易樣點(diǎn)地價(jià)資料,無(wú)法調(diào)整級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)時(shí),則可以應(yīng)用該模型,直接從定級(jí)因素分值的變化來(lái)計(jì)算新的基準(zhǔn)地價(jià)。
    2. 適用范圍:該法適用于大中小各類城鎮(zhèn),也適用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)和欠發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)。
    3. 基本模型:
      Yn=A(1+r)Xn
  式中: Yn :第n級(jí)或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點(diǎn)地價(jià)(求基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)是級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià));
         A:常數(shù);
         r :地價(jià)級(jí)差系數(shù)或區(qū)域級(jí)差系數(shù);
         Xn :第n級(jí)或區(qū)域內(nèi)定級(jí)因素綜合分值
    先用級(jí)別內(nèi)或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點(diǎn)地價(jià)和定級(jí)因素綜合分值,通過(guò)模型運(yùn)算,求出參數(shù)A和r,代入模型,即可得到基準(zhǔn)地價(jià)的計(jì)算模型。

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