城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程

2008-10-11 綠維創(chuàng)景 標簽：

    3. 土地利用類型界線用間隔5mm、線徑 0.3mm的點劃線表示。
    4. 土地級別、地價區(qū)段、用地類型、基準地價用注記表示。
    5. 基準地價圖圖示及圖例見附錄B。
4.9.2.2  基準地價圖面整飾
    基準地價圖按要求標出級別、用地類型及相應基準地價外，還應按制圖規(guī)范標出圖廓、方里網(wǎng)、圖名、指北針、圖例、比例尺等，最后標出制圖單位及時間，樣圖見附錄B。
4.10  基準地價更新
4.10.1 基準地價更新的技術路線
    基準地價更新的技術路線有以下三條：
    1. 以土地定級為基礎，以土地收益（地租）為依據(jù)，以市場交易地價資料為參考，更新基準地價。
    2. 以土地條件劃分均質區(qū)域（或以土地定級為基礎），以市場交易地價資料為依據(jù)，更新基準地價。
    3. 以土地定級或均質區(qū)域為基礎，利用標準宗地價格（標定地價）或地價指數(shù)更新基準地價。
    城市基準地價可以運用其中任一技術路線更新，也可以運用上述技術路線的任一組合更新。
4.10.2  級差收益（地租）法更新基準地價
4.10.2.1  應用范圍：該方法主要用于地產(chǎn)市場不發(fā)達，市場交易地價資料不豐富的城市。
4.10.2.2  基本方法
    1. 有定級基礎的城市：先判斷原定級范圍的準確性，再在定級的基礎上，運用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計算地價。
    2. 沒有定級基礎的城市：先用上述分類定級方法先定級，再在定級的基礎上，運用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計算地價。
    3. 更新的步驟和方法與4.4條中基準地價評估的步驟和方法相同。
4.10.3  利用市場交易地價資料更新基準地價
4.10.3.1  應用范圍：主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達，市場交易資料較多的城市。
4.10.3.2  基本方法
    1. 有定級的城市，以城市定級為基礎，利用級別或區(qū)域范圍內(nèi)的市場交易地價資料更新評估各類用途的基準地價。
    2. 沒有定級的城市，一是可運用上述分類定級方法先進行定級，再在定級的基礎上更新；二是不進行定級，而是用劃分均質區(qū)域的辦法，在均質區(qū)域上更新；
    3. 市場交易資料的要求：與基準地價評估中對資料的要求基本相同，但是在樣本數(shù)量上可以少于基準地價評估的數(shù)量。
    4. 具體來講，利用市場交易資料更新基準地價的方法有三種：即區(qū)域內(nèi)樣點地價平均法、地價與土地級別建立模型法和地價與定級因素分值建立模型法。
4.10.3.3  區(qū)域內(nèi)樣點地價平均法

    1. 基本原理：在劃分均質區(qū)域或定級區(qū)域的基礎上，用區(qū)域或級別內(nèi)可利用的不同用途交易樣點地價的平均值作為該區(qū)域的基準地價。
2. 市場地價交易樣點資料的修正和檢驗，與4.5.2條中的規(guī)定相同。
    3. 模型選擇及基本方法，與4.5.4.1相同。
4.10.3.4  地價與土地級別建立模型法
    1. 基本原理：在土地定級的基礎上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數(shù)學關系模型，求出各用途各級別的地價級差系數(shù)，再用地價級差系數(shù)等參數(shù)來計算級別基準地價。
    2. 市場地價交易樣點資料的修正和檢驗，與4.5.2條中的規(guī)定相同。
3. 模型選擇及基本方法，與4.5.4.1相同。
4.10.3.5  地價與定級因素分值建立模型法
1. 基本原理：利用各均質地域（或級別）內(nèi)的土地定級因素分值與該地域內(nèi)的各用途有效地價樣點平均價格之間建立數(shù)學模型，以價定級，以因素定基準地價?；舅枷胧牵寒斈扯壱蛩匕l(fā)生變化，足以引起土地級別的調(diào)整，而在該區(qū)域又沒有新的交易樣點地價資料，無法調(diào)整級別的基準地價時，則可以應用該模型，直接從定級因素分值的變化來計算新的基準地價。
    2. 適用范圍：該法適用于大中小各類城鎮(zhèn)，也適用于地產(chǎn)市場發(fā)達和欠發(fā)達城鎮(zhèn)。
    3. 基本模型：
      Yn=A(1+r)Xn
  式中： Yn ：第n級或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點地價（求基準地價時是級別或區(qū)域基準地價）；
         A：常數(shù)；
         r ：地價級差系數(shù)或區(qū)域級差系數(shù)；
         Xn ：第n級或區(qū)域內(nèi)定級因素綜合分值
    先用級別內(nèi)或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點地價和定級因素綜合分值，通過模型運算，求出參數(shù)Ａ和r，代入模型，即可得到基準地價的計算模型。