城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程
2008-09-27
綠維創(chuàng)景
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5.2.8.1 資料收集的范圍包括:
a. 工業(yè)、商服業(yè)等企業(yè)單位各自的產(chǎn)值、商業(yè)銷售額、流動資金與固定資金,稅前及稅后利潤等數(shù)據(jù);
b. 各企業(yè)單位的占地面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)等數(shù)據(jù);
c. 各企業(yè)單位的所有制性質(zhì)、經(jīng)營范圍、所屬系統(tǒng)等;
d. 現(xiàn)行房價、歷史地租和地價以及分布狀況等資料。
5.2.8.2 企業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),應(yīng)選用連續(xù) 3 年以上的有關(guān)資料。調(diào)查方式可選擇:
a. 在開始調(diào)查收集其它定級資料時,結(jié)合進(jìn)行全面的抽樣調(diào)查;
b. 在初步劃分的土地級上,按工業(yè)、百貨、五金、服裝、旅館、日雜、飲食、服務(wù)、文體等區(qū)別選擇行業(yè),每個行業(yè)抽 5~10 個企業(yè)做為樣點(diǎn);
c. 調(diào)查表格見附表A6。
5.2.9其它資料室外定位和臨街單位進(jìn)深調(diào)查
資料收集、調(diào)查的范圍和方法包括:
a. 臨街權(quán)屬單位使用土地平均進(jìn)深的數(shù)據(jù)采用在土地利用類型基本一致的區(qū)域,選擇若干典型地點(diǎn)實(shí)測的方法;
b. 定級中需要利用的明顯地物、新增地物的位置數(shù)據(jù),采用室外實(shí)地測定的方法;
c. 土地權(quán)屬資料利用已有的地籍調(diào)查資料。
5 定級因素資料整理及定量化
6.1 資料整理及定量化的內(nèi)容、要求和一般方法
6.1.1 工作內(nèi)容:
a. 選擇定級因素;
b. 確定因素的指標(biāo)值、指數(shù)、距離及作用分;
c. 編制作用分值表,勾繪定級因素作用分值圖;
d. 確定定級因素權(quán)重;
6.1.2 工作要求:
a . 檢查選擇的定級因素資料的齊備狀況,資料不足時,必須進(jìn)行外業(yè)補(bǔ)充調(diào)查;
b. 將與各因素有關(guān)的各設(shè)施、商服中心、抽樣點(diǎn)及有關(guān)數(shù)據(jù)標(biāo)注在工作底圖或輔助圖上;
c. 各種設(shè)施(因子)的作用系數(shù)應(yīng)參照確定因素權(quán)重的方法進(jìn)行,也可用層次分析法把權(quán)重和作用系數(shù)一并確定;
d. 各因素指標(biāo)均按相對值衡量。在指標(biāo)值中對規(guī)?;蚣墑e的最高值,距離最近或狀況的最優(yōu)值賦予相對高分,其余指標(biāo)按相對大小作用分依次遞減;
e. 若因素的指標(biāo)值只在一定范圍內(nèi)對土地定級起作用,因素得分計(jì)算只應(yīng)在該范圍內(nèi)進(jìn)行。凡高于或低于該范圍的指標(biāo)值,按該范圍內(nèi)的最高值或最低值看待;
f. 各城鎮(zhèn)可根據(jù)實(shí)際情況分別按空間距離、道路距離、耗時距離等量測、整理出有關(guān)的距離數(shù)據(jù)。
6.1.3 因素定量化的一般方法:
定級因素的定量化可分兩大類進(jìn)行:
6.1.3.1 若因素對土地的影響僅與因素指標(biāo)值有關(guān),稱之為面狀因素。其定量化步驟為:
a. 對因素進(jìn)行整理,計(jì)算指標(biāo)值;
b. 按下式計(jì)算相對作用分:
fi=100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)
式中:fi―某指標(biāo)值的作用分
Xmin、Xmax、Xi―分別為指標(biāo)的最小值、最大值和某值
c. 劃分 3~10 個作用分區(qū)間,編制作用分值表。
6.1.3.2 若因素對土地的影響既與因素涉及的設(shè)施規(guī)模有關(guān),又與距設(shè)施的相對距離有關(guān),稱之為點(diǎn)、線狀因素。其定量化步驟為:
a. 在各因素內(nèi)按規(guī)模或類型求出各點(diǎn)或線的相對作用分,其最大值為 100 ;
b. 計(jì)算因素內(nèi)各相同規(guī)?;蝾愋偷狞c(diǎn)、線的平均作用或平均吸引范圍及劃分若干個相對距離區(qū)間;
c. 根據(jù)不同因素及其影響隨距離變化的特性不同,以因素的作用分按相應(yīng)的衰減公式計(jì)算或按相對距離查附錄B(表B1或表B2)獲得各個相對距離上的作用分;
d . 以因素作用分、相對距離區(qū)間編制因素作用分值表;
e. 采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行定級時,按相應(yīng)的衰減公式直接計(jì)算因素
對單元的影響作用分。
a. 當(dāng)因素作用分衰減遇到不可直接跨越的障礙(鐵路、高速公路、河流等)時,則作用分衰減應(yīng)以可通行處為結(jié)點(diǎn),按結(jié)點(diǎn)處的因素影響作用分及剩余的影響半徑,再次進(jìn)行衰減。當(dāng)不可直接跨越的障礙有較多的通行處時,可以忽視其的存在。
6.2 繁華程度資料整理
繁華程度主要由商服繁華影響度體現(xiàn),資料按下款整理:
6.2.1 商服中心劃分
6.2.1.1 各城鎮(zhèn)應(yīng)分出的商服中心級別數(shù)目為:
商服中心級別數(shù)目 最低級中心的建筑面積之和
大城鎮(zhèn) 2 ~ 4 級 ≥ 2000~1500 平方米
中等城鎮(zhèn) 2 ~ 3 級 ≥ 1500~1000 平方米
小城鎮(zhèn)以下 1 ~ 2 級 ≥ 1000~500 平方米
6.2.1.2 確定商服中心邊界
在商服中心所在的區(qū)域內(nèi),選擇商服業(yè)繁華狀況突變的地段,以明顯的地物或非商服業(yè)建筑作為商服中心邊界;
6.2.1.3 劃分要求
城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心依次從高級到低級按市級、區(qū)級、小區(qū)級和街區(qū)級等級別劃分;
6.2.1.4 劃分依據(jù)
商服中心可選用以下一種劃分依據(jù):
a. 按商服中心的銷售總額、總利潤或單位面積銷售額、利潤值以及其它經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的高低衡量;
b. 利用對商服中心的已有劃分成果,并加以適當(dāng)修正、調(diào)整確定。
6.2.2 商服中心規(guī)模指數(shù)確定
各商服中心規(guī)模指數(shù)用銷售總額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)按下式確定:
Mi=100ai÷amax
式中: Mi―某商服中心規(guī)模指數(shù)
ai―該商服中心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)際值或該級中心指標(biāo)平均值
amax―最高級商服中心的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
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