前    言
    國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是根據(jù)建設(shè)部建標(biāo)[1998]244號(hào)《一九九八年工程建設(shè)
國家標(biāo)準(zhǔn)制訂、修訂計(jì)劃（第二批）》和建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司建房市函字[1996]第40號(hào)《關(guān)
于委托制訂"房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)規(guī)程"的函》的要求，由建設(shè)部負(fù)責(zé)主編，具體由中國房
地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)會(huì)同建設(shè)部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)等十個(gè)單位共同編制
而成。本規(guī)范經(jīng)有關(guān)部門會(huì)審，建設(shè)部以建標(biāo)[1999]48號(hào)文批準(zhǔn)，并會(huì)同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)
督局聯(lián)合發(fā)布。
    本規(guī)范在編制過程中，編制組進(jìn)行了廣泛、深入的調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)了我國開展房
地產(chǎn)估價(jià)工作以來的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論研究成果，廣泛征求了全國有關(guān)單位、專家和實(shí)際工
作者的意見，同時(shí)收集、分析、研究、參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和香港
、臺(tái)灣地區(qū)以及國際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（IVSC）的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和理論研究成果。
    本規(guī)范由建設(shè)部負(fù)責(zé)管理，具體解釋工作由中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)。在使用過程
中，各估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員和有關(guān)單位、人員應(yīng)積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并將意見寄往中國房地產(chǎn)
估價(jià)師學(xué)會(huì)國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》管理組（地址：北京市三里河路九號(hào)，郵政編碼
：100835），以供修訂時(shí)參考。
    國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的主編單位：中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)。參編單位：建設(shè)
部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院
、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心、北京市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所
、上海市房地產(chǎn)評(píng)估中心、深圳市物業(yè)估價(jià)所等。
    本規(guī)范編制的主要起草人員：柴強(qiáng)、廖俊平、艾建國、沈建忠、陸克華、劉錦紅、劉
洪玉、馮長春、楊于北、楊國誠、沈彥京、康小蕓、田耀東。
目    次
1  總    則     5
2  術(shù)    語     5
3  估價(jià)原則     3
4  估價(jià)程序     4
5  估價(jià)方法     5
    5.1  估價(jià)方法選用   5
    5.2  市場比較法     5
    5.3  收益法 7
    5.4  成本法 9
    5.5  假設(shè)開發(fā)法     11
    5.6  基準(zhǔn)地價(jià)修正法 12
6  不同估價(jià)目的下的估價(jià) 12
    6.1  土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估 13
    6.2  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估     13
    6.3  房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估     13
    6.4  房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估     13
    6.5  房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià) 14
    6.6  房地產(chǎn)課稅估價(jià) 15
    6.7  征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià) 15
    6.8  房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)   15
    6.9  房地產(chǎn)糾紛估價(jià) 16
    6.10  房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估    16
    6.11  企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)    16
    6.12  其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)  16
7  估價(jià)結(jié)果     16
8  估價(jià)報(bào)告     17
9  職業(yè)道德     18
附錄A  估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式       19
規(guī)范用詞用語說明        22
附：條文說明    23
 1  總    則
1.0.1  為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合
理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律
、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。
1.0.2  本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。
1.0.3  房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正。
1.0.4  房地產(chǎn)估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)范外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。
2  術(shù)    語
2.0.1  房地產(chǎn)  real estate，real property
    土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。
2.0.2  房地產(chǎn)估價(jià)  real estate appraisal，property valuation
    專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，
并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值
進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。
2.0.3  估價(jià)對(duì)象  subject property
    一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。
2.0.4  估價(jià)目的  appraisal purpose
    估價(jià)結(jié)果的期望用途。 
2.0.5  估價(jià)時(shí)點(diǎn)  appraisal date，date of value
    估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。
2.0.6  客觀合理價(jià)格或價(jià)值  value
    某種估價(jià)目的特定條件下形成的正常價(jià)格。
2.0.7  公開市場  open market
    在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市
場信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開并不
具有排它性。
2.0.8  公開市場價(jià)值  open market value
    在公開市場上最可能形成的價(jià)格。
    采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開市場價(jià)值。
2.0.9  類似房地產(chǎn)  similar property
與估價(jià)對(duì)象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同
或相近的房地產(chǎn)。
2.0.10  同一供求圈  comparable search area
    與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。
2.0.11  最高最佳使用  highest and best use
    法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最
高價(jià)值的使用。
2.0.12  市場比較法 market comparison approach，sales comparison approach
    將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的
已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

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