大眾度假時代下度假地產(chǎn)的銷售之道

2015年1月10-11日，由全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會主辦的第六屆全國房地產(chǎn)經(jīng)理人年會在北京合眾建國飯店舉行。綠維創(chuàng)景作為全經(jīng)聯(lián)的戰(zhàn)略合作伙伴，與全經(jīng)聯(lián)各地600名會員及業(yè)內(nèi)同仁共同出席了本次年會，并獲得多項殊榮。北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院院長、北京綠維創(chuàng)景旅游投資管理有限公司董事長林峰博士作為全經(jīng)聯(lián)研究院常務(wù)副院長、全經(jīng)聯(lián)城鎮(zhèn)化發(fā)展委員會常務(wù)副主任兼秘書長、全經(jīng)聯(lián)商學(xué)院實戰(zhàn)講師也應(yīng)邀參加了本次年會，并發(fā)表了《大眾度假時代的跨界O2O創(chuàng)新》主題演講，隆重推出了眾籌旅游度假服務(wù)平臺——分權(quán)寶。以下為演講摘要。

林峰院長發(fā)表《大眾度假時代的跨界O2O創(chuàng)新》主題演講

一、大眾度假時代來臨，度假地產(chǎn)的市場前景樂觀

原來度假是高端人群的專享，如今在國家政策的推動下，有錢有閑的人群不斷擴(kuò)大。這其中很重要的一個推動力量就是帶薪休假制度的落實，按照國家發(fā)布的《國民旅游休閑綱要》，2020年將基本落實帶薪休假。因此形成了兩個有錢有閑的主要人群：第一種是退休人員，他們具有較高的消費(fèi)能力；第二種是處于工作狀態(tài)的人員，這部分人通過帶薪度假的落實，有了更多可自由支配的時間。以這兩種人群為基礎(chǔ)，在市場與政策的推動下，形成了五大度假市場：黃金周度假市場、學(xué)生寒暑假度假市場、銀發(fā)度假市場（具有候鳥式度假需求或全天候度假需求）、帶薪休假形成的工薪階層度假市場和自由職業(yè)者的度假市場。大眾度假時代已經(jīng)來臨。

“居住”是度假的核心，大眾度假時代的來臨，既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。前些年，在旅游度假區(qū)內(nèi)或旁邊建造的住宅型地產(chǎn)已經(jīng)頻臨淘汰，他們既不能適應(yīng)市場需求、也沒有投資價值又難以實現(xiàn)使用價值。如果說旅游地產(chǎn)是一個錯誤機(jī)制下的垃圾制造，那度假地產(chǎn)就是糾正這一錯誤的、反映產(chǎn)業(yè)融合真實需求的產(chǎn)物。度假物業(yè)在未來預(yù)計將大規(guī)模擴(kuò)張，形成十萬億以上的市場，市場態(tài)勢還是很樂觀的。

二、大眾度假時代下度假地產(chǎn)的銷售之道

目前，旅游地產(chǎn)銷售面臨的四大困境，可歸納為：一是產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)分離，買了旅游地產(chǎn)卻不需要長期居住，閑置房產(chǎn)如何管理經(jīng)營困擾著購房者；二是度假交換的問題，在一個地方買房，但還要去其他地方旅游度假，怎樣保證換住權(quán)益；三是經(jīng)營的問題，目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)的“回租”經(jīng)營，實際上是一種融資方式，收益率還不如銀行利率高，因此如何實現(xiàn)較高的收益成為很大問題；四是高總房價的問題，可以說高總價擋住了80%的家庭。

面臨這些問題，綠維創(chuàng)景認(rèn)為，“產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假交換、分權(quán)度假、各類眾籌”，才是度假地產(chǎn)銷售的解決之道。這一解決之道包含了四個核心，即：眾籌理念、時權(quán)模式、信托投資、消費(fèi)回報。

眾籌理念，即多人共享一套房，通過產(chǎn)權(quán)的分拆，降低成本，這是度假時權(quán)分割的基礎(chǔ)；時權(quán)模式包括時權(quán)分割、時權(quán)交換、時權(quán)的貨幣化。時權(quán)是可以分割使用的，基于時權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化分割（7天或1天），就可以實現(xiàn)時權(quán)交換，同時，時權(quán)是有價權(quán)益，是資產(chǎn)證券化的核心；信托投資是經(jīng)營價值的支撐者，分時度假一般解決交換使用問題，不能實現(xiàn)投資回報問題。為此，投資者以信托方式，將資產(chǎn)委托給經(jīng)營者，追求更大回報率，成為一種制度設(shè)計；消費(fèi)回報關(guān)注消費(fèi)的最后一公里，把投資回報轉(zhuǎn)化為消費(fèi)回報，可以更好的獲得消費(fèi)者的認(rèn)同。