空置之憂

“海南萬(wàn)里真吾鄉(xiāng)。”公元1097年，蘇東坡被貶海南，臨行前卻把尚未謀面的海南當(dāng)作自己的第二故鄉(xiāng)。海南作為國(guó)內(nèi)的旅游大省，旅游業(yè)起步早，發(fā)展快，自改革開(kāi)放以來(lái)，海南的房地產(chǎn)行業(yè)一直處在國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)口浪尖上。

900多年后，被東坡先生稱為“南荒”之地的海南，成為全國(guó)人民不遠(yuǎn)萬(wàn)里紛紛前來(lái)購(gòu)房置業(yè)的熱土?！昂Ｄ先f(wàn)里真吾鄉(xiāng)”成了大量島外購(gòu)房者的真實(shí)寫照。

房地產(chǎn)行業(yè)在海南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的地位舉足輕重，對(duì)海南省地方財(cái)政貢獻(xiàn)巨大，是海南省城市基礎(chǔ)設(shè)施投入的主要來(lái)源。但與此同時(shí)，海南房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題、季節(jié)性空置問(wèn)題、經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)與保障性住房的平衡問(wèn)題等也日漸突出。

有鑒于此，11月初下發(fā)的《海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)首次提出，從明年起，要逐步降低商品住房開(kāi)發(fā)比例，并納入市縣考核指標(biāo)體系。

隨后海南省提出，要建立合理的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建多元化的產(chǎn)品體系，不斷增加旅游酒店度假產(chǎn)品、產(chǎn)權(quán)式公寓等經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，堅(jiān)持走精品特色發(fā)展之路。

這“一降一升”，拉開(kāi)了一場(chǎng)影響海南房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型大幕。

空置之憂

房屋季節(jié)性空置，造成資源浪費(fèi)

海南旅游房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)應(yīng)是使用權(quán)的流動(dòng)性

11月27日，中國(guó)北方大部分地區(qū)普遍降溫；12月4日，我國(guó)25個(gè)省份深陷霧霾天氣；而千里之外的海南卻是一片陽(yáng)光明媚。

每到這個(gè)季節(jié)，北方老人們結(jié)伴來(lái)到海南，開(kāi)始他們長(zhǎng)達(dá)幾個(gè)月的候鳥生活。

事實(shí)上，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)兩頭在外的特征：開(kāi)發(fā)商、購(gòu)買者來(lái)自全國(guó)范圍，外銷比重極高。2011年，?？诤腿齺喎康禺a(chǎn)外銷比例為53.6%和80.9%，其他市縣島外購(gòu)房面積比例基本在90%以上。2012年，島內(nèi)需求擴(kuò)大，島外市場(chǎng)比重有所下降，但仍占據(jù)主導(dǎo)地位。

對(duì)島外市場(chǎng)的過(guò)分依賴帶來(lái)的最直接后果是，海南房地產(chǎn)業(yè)第二居所明顯，造成房屋的大量季節(jié)性空置，給小區(qū)的物業(yè)管理帶來(lái)了難題，也給小區(qū)供水、供電帶來(lái)很大損耗，造成資源浪費(fèi)。

三亞卓達(dá)東方巴哈馬小區(qū)租戶宋先生告訴記者，該小區(qū)屬高檔小區(qū)，絕大多數(shù)業(yè)主都是外地人。一到夏天，候鳥老人撤離，小區(qū)里一片黑暗，只有幾戶人家亮燈。這個(gè)時(shí)候，樓道里的兩部電梯通常只開(kāi)一部，公共照明也基本停用。記者在瓊海、萬(wàn)寧等地采訪了解到，這種現(xiàn)象絕非個(gè)例。

部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目缺乏足夠的市政與服務(wù)設(shè)施配套，也是空置率高的一個(gè)原因。

省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)王靜告訴記者，目前海南省土地出讓方式多以“熟地出讓、現(xiàn)狀交付”為特點(diǎn)，一些地方連基本的排水設(shè)施和衛(wèi)生處理都沒(méi)完善，就忙著進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，結(jié)果出現(xiàn)“垃圾靠風(fēng)吹，排水靠自然”的怪象。

對(duì)此，省人大常委會(huì)環(huán)資委委員、雅克設(shè)計(jì)集團(tuán)董事長(zhǎng)侯百鎮(zhèn)表示，海南必須要提高房屋利用率，如果只是簡(jiǎn)單出售，那就只是輸出成本而沒(méi)有帶來(lái)消費(fèi)，沒(méi)有促進(jìn)經(jīng)濟(jì)，這是對(duì)海南資源的極大浪費(fèi)。轉(zhuǎn)型升級(jí)中最需要解決的就是資源利用問(wèn)題，一個(gè)政策的出臺(tái)，不單是對(duì)將來(lái)發(fā)展的指導(dǎo)，也要為過(guò)去的遺留問(wèn)題提供解決方案和對(duì)策。開(kāi)發(fā)商賣完房子走人了，把房屋空置率問(wèn)題留在海南，等到海南土地快使用完、規(guī)劃完后再解決，那就晚了。

省政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、海南產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)李仁君也表示，海南商品房主要賣給島外客戶，旅游淡季會(huì)出現(xiàn)大量的“房屋空置”現(xiàn)象。這樣龐大的數(shù)量，是海南房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的巨大隱患。

“目前國(guó)內(nèi)并沒(méi)有關(guān)于空置率征稅的立法?！崩钊示f(shuō)，如果能引進(jìn)分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)式酒店，將從根源上解決海南大量房屋閑置問(wèn)題，也可以促進(jìn)海南第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

海南現(xiàn)代管理研究院院長(zhǎng)、海大教授王毅武告訴記者，他的觀點(diǎn)是，海南房子不但要限購(gòu)，而且要禁購(gòu)?！胺孔硬皇峭顿Y品。海南旅游房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)應(yīng)該是使用權(quán)的流動(dòng)性，可以向島外居民開(kāi)放使用權(quán)，但所有權(quán)不是你的?！?/P>

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