業(yè)界聲音

■ 聲音

顧云昌

調(diào)控應(yīng)注重地區(qū)差異性

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為，我國大中小城市間的房地產(chǎn)市場差異已經(jīng)很明顯，因此調(diào)控政策不能“一刀切”。

正是由于各城市房地產(chǎn)市場差異很大，因此調(diào)控政策不能“一刀切”。對于供求關(guān)系仍緊張的大城市，在沒有替代政策的情況下，“限購”、“限貸”政策不能放松，更不能取消。而一些三四線城市供應(yīng)量大于需求量，有可能造成住宅積壓，那就應(yīng)該以促進消化為主?？傊磥淼姆康禺a(chǎn)調(diào)控應(yīng)注意地方差異性。

與樓市回暖相比，土地市場仍然在低迷中。今年前11個月，房企土地購置面積同比下降了14.8%，土地交易量出現(xiàn)明顯下降。雖然年底一些大城市出現(xiàn)所謂的“地王”，但這主要是因為出讓的地塊位置比較好，價格肯定會較高。出現(xiàn)的個別“地王”沒有普遍性，從全國來看，還很難判斷土地市場已經(jīng)回暖。

不過，土地交易量的減少會導(dǎo)致未來某個時間段商品房供應(yīng)量不足。在需求平穩(wěn)增長的情況下，由于土地市場低迷可能會造成明年下半年或后年上半年商品房供應(yīng)不足，這又將造成市場波動。從穩(wěn)定市場的角度看，應(yīng)加大土地供應(yīng)力度，目前國家也在不斷強調(diào)增加普通商品房的供應(yīng)量。為保證市場平穩(wěn)，必須加強土地供應(yīng)的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

胡景暉

調(diào)控市場預(yù)期或成政策重點

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)明確表態(tài)，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，因此未來2-3年“限購”政策難有實質(zhì)性松動。

對于北京樓市而言，中等收入者的購房需求十分旺盛，但無論是商品住房還是保障房，市場供應(yīng)仍不足，這種“結(jié)構(gòu)性”供不應(yīng)求態(tài)勢依然明顯。所以，當(dāng)樓市有效供應(yīng)未得到明顯改觀之前，放松限購政策無疑會引發(fā)房價飆升。“限購”政策還很難松動。

就當(dāng)前的市場格局來看，只要土地交易過程出現(xiàn)“地王”或“過度溢價”，都將或多或少影響周邊房價的預(yù)期。國家正通過各項措施保障土地持續(xù)有序供應(yīng)，同時防止“地王”頻現(xiàn)，擾亂市場預(yù)期。因此，調(diào)控市場預(yù)期將成為未來政策的主要方向。

未來一年，控需求、促供應(yīng)的調(diào)控政策主基調(diào)還將延續(xù)。但與此同時，各項政策將會把調(diào)控市場預(yù)期作為另一個重要目標(biāo)來落實。近期國土資源部已有動作，預(yù)計住建部等相關(guān)部門也會出臺控制房價預(yù)期的相關(guān)措施。

陳國強

“限購”政策明年退出可能性不大

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認為，今年房價總體企穩(wěn)，伴隨著經(jīng)濟基本面的好轉(zhuǎn)，明年房價向好的概率更高，但出現(xiàn)暴漲的可能性比較小。從目前來看，“限購”、“限貸”政策在明年不太可能退出，而當(dāng)前的市場供求關(guān)系和調(diào)控前不一樣，開發(fā)商和消費者都更加理性。投資性需求在“限購”區(qū)域的可運作空間已經(jīng)十分有限。

當(dāng)前，大中小城市的需求支撐力度不一樣。一些后續(xù)供應(yīng)量比較大、需求有限的中小城市，在未來幾年可能面臨較為嚴(yán)峻的銷售壓力。這些城市開發(fā)商想要獲得理想收益比較困難。

因此，開發(fā)商還是要面對現(xiàn)實，對當(dāng)?shù)厥袌銮闆r有明確估計后再決定銷售策略。同樣的項目在北京等大城市可能一年的時間就能實現(xiàn)去化，但在小城市可能需要更長時間，運作周期將拉長，投資回報可能會受到影響。

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