政策指示與影響

國土部網(wǎng)站15日消息，國土部、財政部、央行和銀監(jiān)會四部委日前聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強土地儲備與融資管理的通知》(下稱《通知》)，要求加強土地儲備管理，強化土地儲備融資風(fēng)險管控。

土地儲備機構(gòu)融資納入地方政府性債務(wù)統(tǒng)一管理

國土部網(wǎng)站消息，國土部、財政部、央行和銀監(jiān)會四部委日前聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強土地儲備與融資管理的通知》(下稱《通知》)，要求加強土地儲備管理，強化土地儲備融資風(fēng)險管控。

按《通知》規(guī)定，土地儲備機構(gòu)要根據(jù)用地需求預(yù)測及市場調(diào)控的方向提出合理建議，嚴格控制土地儲備總規(guī)模和融資規(guī)模。

其中，土地儲備機構(gòu)應(yīng)于每年第三季度，編制下一年度土地儲備計劃。年度土地儲備計劃中，新增儲備土地規(guī)模原則上應(yīng)控制在市、縣本級前三年平均年供應(yīng)的儲備土地量之內(nèi)。優(yōu)先收購儲備空閑、低效利用及其他現(xiàn)有建設(shè)用地，積極開展工業(yè)用地儲備。

儲備土地應(yīng)優(yōu)先用于保障性安居工程及其他公益性事業(yè)。

此外，土地儲備機構(gòu)確需融資的，應(yīng)納入地方政府性債務(wù)統(tǒng)一管理。土地儲備融資的規(guī)模，應(yīng)由同級財政部門會同國土資源主管部門、人民銀行分支機構(gòu)根據(jù)年度土地儲備計劃聯(lián)合核定。

《通知》還強調(diào)，省級財政部門對此進行核準后，應(yīng)向土地儲備機構(gòu)核發(fā)年度融資規(guī)?？刂瓶ǎ鞔_年度可融資規(guī)模并同時反映已發(fā)生的融資額度。銀行業(yè)金融機構(gòu)據(jù)此進行批貸，貸款期限最長不超過五年。對融資額度已達到年度可融資規(guī)模的土地儲備機構(gòu)，不得批準新的項目融資。

土地儲備融資資金應(yīng)按專款專用、封閉管理的原則嚴格監(jiān)管。貸款用途可不對應(yīng)抵押土地相關(guān)補償、前期開發(fā)等業(yè)務(wù)，但貸款使用必須符合規(guī)定的土地儲備資金使用范圍，不得用于城市建設(shè)以及其他與土地儲備業(yè)務(wù)無關(guān)的項目。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖的基調(diào)下，明年樓市將“溫和”上行，可能出現(xiàn)量價齊升態(tài)勢，但房價總體上難有大幅波動。

同時，房地產(chǎn)市場的一些隱患仍需重點關(guān)注。部分熱點城市存在的供應(yīng)缺口或成為這些城市房價反彈的動力。地方政府對土地財政的依賴尚未根本改變，這可能成為地方政府松綁調(diào)控政策、引發(fā)房價上漲的重要因素。

近期，不少城市樓市出現(xiàn)量價齊升的年末“翹尾”現(xiàn)象，部分城市還出現(xiàn)恐慌性購房行為，全國70個大中城市房價連續(xù)多月整體上行。土地市場供需兩旺，“地王”頻現(xiàn)，對市場預(yù)期產(chǎn)生重大影響。以限購、限貸為主的樓市調(diào)控政策延續(xù)與否，成為外界關(guān)注的焦點。

“一旦政策變化，市場就會馬上回潮，而且是高速回潮，那調(diào)控就失敗了。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林向中國證券報記者表示，從限制需求的角度來講，明年房地產(chǎn)的限購和限貸政策將不會改變。

他認為，樓市調(diào)控主要從供給和需求兩個方向著手，在短期內(nèi)無法快速增加供應(yīng)的情況下，對市場需求端的管控政策不會放松。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)政策的取向，主要是在維持現(xiàn)有政策延續(xù)性和穩(wěn)定性的情況下，抓緊建立長效機制，如推進房產(chǎn)稅試點、完善保障房建設(shè)和分配制度等。王玨林認為，即便出臺新政，也不會超出“新國八條”的范圍。

明年樓市有望迎來相對寬松的大環(huán)境。按照住建部政策研究中心主任秦虹的觀點，今年以來房地產(chǎn)市場銷售向好，與兩次降息帶來的寬松貨幣環(huán)境密不可分。從中央經(jīng)濟工作會議的基調(diào)來看，明年經(jīng)濟增長強調(diào)“穩(wěn)中有進”，貨幣政策將保持穩(wěn)健，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。這對房地產(chǎn)市場無疑是利好消息。

此外，隨著城鎮(zhèn)化概念提出，多項配套政策可能在明年出臺，這也將成為房地產(chǎn)業(yè)的中長期機遇。按照中國指數(shù)研究院[微博]的觀點，預(yù)計未來十年我國新增住宅需求（包括保障房）約160億平方米，其中新增城鎮(zhèn)人口首次置業(yè)需求和原有居民改善需求均超過50億平方米，市場前景依然良好。