調(diào)控應注重地區(qū)差異性

市場量價或呈溫和上揚

“明年市場不會差，至少上半年將延續(xù)現(xiàn)有的反彈形勢。”北京某熱銷項目銷售總監(jiān)對明年的房地產(chǎn)市場走勢感到樂觀。這種“謹慎樂觀”的態(tài)度已成為業(yè)界主流。

中金公司研究員寧靜鞭認為，明年全國房地產(chǎn)銷售面積或小幅增長。按揭信貸的松緊程度（進而影響按揭利率的折扣水平）是決定短期需求釋放的主要因素，而明年新發(fā)放的按揭信貸規(guī)模有可能高于今年。

“新國八條”出臺以來，剛性需求潛力已經(jīng)得到證明。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，在推進城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的背景下，供不應求仍是市場主流，這將促使樓市進一步上行，并帶動房地產(chǎn)投資、新開工面積、銷售面積等指標回升。

伴隨銷售回暖，業(yè)界對房價預期也轉(zhuǎn)為樂觀。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為，在城鎮(zhèn)化與穩(wěn)增長及偏松的貨幣政策等因素推動下，明年房價將保持“溫和”上漲，漲幅或維持在5%至10%之間。

房企資金鏈的改善同樣支撐上述觀點。據(jù)悉，目前海外融資、銀行貸款逐步放松，加之今年以來市場銷售良好，萬科、恒大、保利等一線房企資金明顯好轉(zhuǎn)，部分二線房企資金鏈也有明顯改善。業(yè)內(nèi)人士認為，房企資金來源增加，將降低企業(yè)降價的動力。

事實上，近幾個月來，房價整體上漲趨勢已經(jīng)確立。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，自今年6月以來，全國70個大中城市平均房價連續(xù)6個月保持環(huán)比回升勢頭。其中，上月70個大中城市新建商品住宅價格（不含保障房）平均環(huán)比上漲0.26%，呈加速上漲態(tài)勢。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，這種態(tài)勢或因政策壓力而難以持續(xù)。中國指數(shù)研究院指出，若房價繼續(xù)上漲且漲幅超出政府容忍范圍，仍有出臺更嚴厲措施的可能性，如進一步收緊信貸政策等。

中航證券研究員吳偉強調(diào)，整體上看全國樓市仍處于去庫存的過程中，尤其是市場供應充足的二三線城市，房價后續(xù)反彈的動力可能有限。

隱憂 土地財政掣肘調(diào)控

在樓市持續(xù)回暖的背景下，并非所有數(shù)據(jù)都偏向樂觀。據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，從2009年到今年上半年，武漢、沈陽、天津等部分二線城市成交住宅用地建筑面積均超過8000萬平方米，遠高于其他城市。相比之下，北上廣深4個城市的住宅用地成交總和只有1.1億平方米左右，僅相當于武漢一個城市的成交量。

相比之下，不少三四線城市供應充足但潛在需求較弱，供應過剩的風險值得關(guān)注。中國社科院此前也強調(diào)，部分地方樓市存在崩盤風險。

業(yè)內(nèi)人士認為，不同城市的樓市正在出現(xiàn)分化。調(diào)整供需關(guān)系將成為明年重要的政策著力點，但需要警惕部分城市土地財政借機抬頭的風險。

此前不少二三線城市大量供地，被認為是土地財政推動所致。據(jù)統(tǒng)計，當前土地出讓收入占地方財政收入的比例在30%以上，部分城市甚至超過50%。這不僅促使地方政府放量供地，也成為其松綁樓市調(diào)控的動力。

來自財政部的數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，全國國有土地使用權(quán)出讓收入23478億元，同比下降17.5%。分析人士認為，隨著上述收入的減少，地方財政壓力持續(xù)增加。在巨額地方債務陸續(xù)到期的情況下，明年地方政府松綁調(diào)控政策的沖動較強，這可能影響到政策執(zhí)行的效果。

據(jù)不完全統(tǒng)計，自去年下半年至今，全國共有超過40個城市對樓市調(diào)控政策進行微調(diào)，多涉及公積金貸款限額提高、放寬普通住宅標準、延長土地出讓金繳納期限、稅費優(yōu)惠等等。

業(yè)內(nèi)人士指出，地方政府是樓市調(diào)控政策的執(zhí)行主體，若不建立長效機制，改變地方財政對土地出讓收入的依賴，在政策執(zhí)行中出現(xiàn)的松動現(xiàn)象難以杜絕。