12月4-5日，由中國房地產(chǎn)報、中國房地產(chǎn)網(wǎng)、中房智庫聯(lián)合舉辦的“綠中國 芯地產(chǎn)——CIHAF2019第二十一屆中國住交會”在北京舉行。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會副主任、北京綠維文旅城鄉(xiāng)規(guī)劃設計院院長林峰博士受邀參會，并做了題為《文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)標準與開發(fā)運營》的主題演講，介紹了文旅地產(chǎn)綜合評價標準的編制工作、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念和內(nèi)涵、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特征及發(fā)展模式、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的策劃設計以及文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的綜合運營。
林峰博士首次系統(tǒng)闡述了文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念、結構和框架等。他高度評價“后工業(yè)時代的文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是未來最具價值的區(qū)域綜合開發(fā)模式”。作為《文旅地產(chǎn)綜合評價標準（討論稿）》編制專家組組長，林峰博士正在積極推動《文旅地產(chǎn)綜合評價標準》的編制工作。綠維文旅正由規(guī)劃設計向運營集團轉型，可為文旅康養(yǎng)與鄉(xiāng)村振興的項目運營，提供顧問、培訓、招商、融資、營銷、托管、承包及全程孵化服務，有效推動文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

★ 一、后工業(yè)時代的文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是未來最具價值的區(qū)域綜合開發(fā)模式
林峰博士在會上首次系統(tǒng)闡述了文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵，并高度評價了文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在未來發(fā)展中的作用和價值。
他指出，文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬性為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體；既注重文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，強調泛文旅生產(chǎn)和消費，又強調生活價值的營造。

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與與傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)相比，其產(chǎn)業(yè)屬性與產(chǎn)業(yè)結構不同：
首先，文旅產(chǎn)業(yè)的融合特征，是文旅為主導，文旅康養(yǎng)體教商七大產(chǎn)業(yè)融合一體化。
第二，文旅產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出特征，是“消費性服務業(yè)+創(chuàng)意智造產(chǎn)業(yè)+生產(chǎn)性服務業(yè)”。消費產(chǎn)業(yè)的帶動力是經(jīng)濟發(fā)展的核心，文旅產(chǎn)業(yè)恰是消費產(chǎn)業(yè)的主力軍；批零結合的創(chuàng)意智造產(chǎn)業(yè)包括文創(chuàng)、鄉(xiāng)創(chuàng)等，形成定制化；物流園區(qū)、商貿(mào)市場等是生產(chǎn)性服務業(yè)。三種產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出模式，構成不同的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。
其中，文創(chuàng)智造業(yè)是文創(chuàng)和智造結合形成的一個新概念和新方向，是一種新型的產(chǎn)業(yè)類型。文創(chuàng)智造業(yè)企業(yè)多是小規(guī)模生產(chǎn)、特色化生產(chǎn)的企業(yè)，包括文創(chuàng)產(chǎn)品、文創(chuàng)店鋪、文創(chuàng)工坊、文創(chuàng)公司等，小批量、定制化、體驗性、可與C端形成良好的互動性，這與大批量生產(chǎn)的生產(chǎn)型制造業(yè)有本質的區(qū)別。
文創(chuàng)智造業(yè)通過體驗化、互動化和參與化形成文創(chuàng)活動、文創(chuàng)表演、藝術演藝化等，從而實現(xiàn)生產(chǎn)過程與消費過程的有效結合。在發(fā)展過程中形成了工坊模式、體驗式模式、DIY模式等多種發(fā)展模式，形成了精油制造、肥皂制造、陶藝制造等多種新業(yè)態(tài)模式，同時，也形成了畫家村、音樂小鎮(zhèn)、藝術小鎮(zhèn)等多種類型。
文創(chuàng)智造業(yè)可以在文旅小鎮(zhèn)、文旅綜合體、旅游目的地、文旅創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、文旅康養(yǎng)村莊，通過文創(chuàng)化和智能化形成新型產(chǎn)業(yè)模式，帶來消費模式升級、消費方式的變化，形成對未來的引領和帶動。
第三，文旅產(chǎn)業(yè)的聚集特征，是“產(chǎn)業(yè)融合聚集（園區(qū)）+消費業(yè)態(tài)聚集（商區(qū)）+產(chǎn)居融合聚集（綜合區(qū)）+產(chǎn)城融合聚集（新城區(qū)）”。

林峰博士強調，后工業(yè)時代的文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是未來最具價值的區(qū)域綜合開發(fā)模式。文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)符合后工業(yè)時代的“高質量發(fā)展+高品質生活+產(chǎn)業(yè)結構升級+區(qū)域綜合協(xié)調發(fā)展”的發(fā)展方向。
文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以地產(chǎn)作為一個賦能結構和整合結構，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈整合、產(chǎn)業(yè)空間整合、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)整合、資產(chǎn)整合、投融資整合，從而實現(xiàn)區(qū)域綜合開發(fā)的效果。
文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有引領性和代表性，在未來中國經(jīng)濟發(fā)展中具有重要發(fā)展前景和引領作用的發(fā)展方向。
★ 二、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的結構和模式
目前，我國房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)，社會主要矛盾已經(jīng)發(fā)生變化，城鎮(zhèn)化進入快速發(fā)展的新階段，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略推動產(chǎn)業(yè)融合和產(chǎn)居融合等發(fā)展趨勢，特別是中國經(jīng)濟的工業(yè)化階段基本完成，逐漸向后工業(yè)化階段過渡。面對巨大的轉型，如果產(chǎn)業(yè)結構、理念、工作手法不能跟上，發(fā)展將會受到巨大的障礙。 在新的發(fā)展下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)運營，產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈整合開發(fā)運營，產(chǎn)城融合整體開發(fā)運營。工業(yè)產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、會展產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)帶動的區(qū)域經(jīng)濟的綜合開發(fā)運營模式。 
因此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質是產(chǎn)業(yè)主導并帶動的區(qū)域開發(fā)運營。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營是土地開發(fā)能力 +房產(chǎn)開發(fā)能力+產(chǎn)業(yè)整合能力+產(chǎn)業(yè)運營能力。

四大核心觀點 

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展邏輯是“消費+文創(chuàng)+生產(chǎn)+智能”引導的區(qū)域綜合開發(fā)，具有產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展、產(chǎn)商融合發(fā)展、產(chǎn)居融合發(fā)展、產(chǎn)城融合發(fā)展四大融合特征，特色化的文旅產(chǎn)品、可經(jīng)營/銷售的地產(chǎn)產(chǎn)品、完善的配套體系、品牌IP、軟性服務體系是文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能否成功的五大核心要素。 

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有4大設計原則+4大設計思路+8大設計手法。其中，新鄉(xiāng)土主義是基于特定地域的自然特征和文化精神，批判性地吸收外來文化，對自身傳統(tǒng)進行批判性地繼承并融合性地再創(chuàng)造。在鄉(xiāng)村振興引導下的鄉(xiāng)村旅游的大環(huán)境下，新鄉(xiāng)土主義景觀設計的設計手法吸收了傳統(tǒng)景觀設計的優(yōu)點，放大了其自然生態(tài)性、民俗文化性、景觀原生性，以簡約與功能性見長。 

綠維的新鄉(xiāng)土主義設計是在現(xiàn)代浪潮中對過去的理性回望，是現(xiàn)代化和鄉(xiāng)村振興進程中對鄉(xiāng)土情懷的理性回應。代表案例是綠維新鄉(xiāng)土之三省風情小鎮(zhèn)安置房。（擴展閱讀：萬字干貨！詳解村莊規(guī)劃與整村開發(fā)）

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最重要的是運營。面臨度假住宿競爭激烈的發(fā)展現(xiàn)狀，如何實現(xiàn)度假住宿的經(jīng)濟價值最大化，開發(fā)運營模式尤為重要。通過系統(tǒng)梳理與整合，綠維文旅提出6大文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式，實際操作中可根據(jù)實際情況而定。（擴展閱讀：林峰：住宿類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的策劃設計與開發(fā)運營）
★ 三、《文旅地產(chǎn)綜合評價標準》編制工作有序推進
林峰博士在《文旅地產(chǎn)綜合評價標準（討論稿）》2.0版中，明確提出文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念。
《文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合評價標準》是由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主持編制的文旅地產(chǎn)標準，旨在引導文旅地產(chǎn)健康發(fā)展。
過去二十年來，我國出現(xiàn)了旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、度假地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、高爾夫地產(chǎn)等等各種各樣的旅游地產(chǎn)概念，一直十分混亂，文旅地產(chǎn)缺乏標準指引，既不利于政府支持與把控項目（立項規(guī)劃土地價格稅收），又不利于金融扶持，不利于業(yè)態(tài)招商、投資招商，不利于投資置業(yè)，不利于消費者消費。因此，亟需一個標準來引導健康發(fā)展，標準要具有前瞻性、可操作性、涵蓋多樣性、形成標準統(tǒng)一性，實現(xiàn)五個有利，即有利于政府支持/金融支持/業(yè)態(tài)招商/客戶投資/顧客消費。 
為此，2019年7月18日，《文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合評價標準》開題會暨第一次編制工作會議召開，推出了標準的1.0版本。8月29日，林峰博士首次發(fā)布《文旅地產(chǎn)綜合評價標準（討論稿）》2.0版，在概念與內(nèi)涵上比1.0版本做了重大調整，評價標準引導支持的“文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”，與過去混亂的各種旅游地產(chǎn)具有極大區(qū)別。
在這種情況下，林峰博士將文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形態(tài)形成五大類：文旅綜合體、文旅小鎮(zhèn)、文旅產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅康養(yǎng)村莊、文旅新城（新區(qū)）。本次標準重點研究的是“文旅綜合體”與“文旅小鎮(zhèn)”兩類形態(tài)的評價標準。 

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，以開發(fā)當?shù)鼐哂袃r值的自然或人文景觀為基礎，以整體景區(qū)化為核心特質，以休閑核心為增長極，以文旅產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展為目的的一種社會化的政府支持與市場化運作相結合的產(chǎn)業(yè)發(fā)展與新型城鎮(zhèn)化模式。具有“景區(qū)化服務、消費業(yè)態(tài)聚集、文創(chuàng)智造生產(chǎn)、城鎮(zhèn)化、區(qū)域綜合發(fā)展”五大特征。 
在此結構下形成評價體系：（擴展閱讀：中國房協(xié)《文旅地產(chǎn)綜合評價標準(討論稿)》2.0版發(fā)布）

★ 四、綠維運營集團有效推動文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展
文旅新時代，旅游景區(qū)、鄉(xiāng)村改造、文旅康養(yǎng)綜合體、特色小鎮(zhèn)等，大量PPP、EPC項目，要求強有力的運營的支持。 
綠維文旅由規(guī)劃設計為主導轉型開發(fā)運營，成立運營集團，為文旅康養(yǎng)與鄉(xiāng)村振興的項目運營，提供顧問、培訓、招商、融資、營銷、托管、承包、及全程孵化服務。 

除上述業(yè)務領域和服務內(nèi)容，綠維文旅可提供開發(fā)顧問咨詢、運營顧問咨詢、全程顧問咨詢的常年顧問服務；景區(qū)創(chuàng)A保A 、營銷策劃與執(zhí)行、街區(qū)商業(yè)招商、托管經(jīng)營、承包經(jīng)營的運營管理服務；區(qū)域旅游投融資顧問與咨詢、文旅康養(yǎng)項目融資顧問與咨詢服務；基金管理與投資服務；文旅旅游項目（EPC+O）、鄉(xiāng)村農(nóng)業(yè)項目（EPC+O、PPP+O）的建設項目運營支持以及創(chuàng)新資源導入服務。

同時，綠維文旅運營集團擁有嚴格的服務流程與質量控制體系，以及強大的服務優(yōu)勢。作為文旅康養(yǎng)與鄉(xiāng)村振興運營服務商，綠維文旅基于平臺優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、智庫優(yōu)勢，創(chuàng)新形成“后端導入前端，頂層設計+落地運營”整合服務，一方面，通過運營指導前端規(guī)劃，在規(guī)劃設計時就發(fā)揮基礎設施的價值；另一方面，前端能力的導入又可以有效支撐后期運營，改善收益結構。在當前產(chǎn)業(yè)發(fā)展新形勢下，綠維文旅規(guī)劃與運營一體化模式，可有效破解投資開發(fā)與運營難題。

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