前期工作流程

3、旅游項目開發(fā)的前期工作流程

近年來，旅游項目投資開發(fā)形成了熱潮，大量民營企業(yè)進入旅游業(yè)，但對于如何規(guī)范高效的進行投資與開發(fā)，大多數(shù)企業(yè)沒有遵循旅游產(chǎn)業(yè)的規(guī)律，甚至出現(xiàn)了“邊規(guī)劃、邊報批、邊建設、邊開放”的“四邊現(xiàn)象”。

我們幾年來一直在進行旅游項目投資，提出了一個旅游項目開發(fā)的“標準流程”。所謂“標準”，只是我們的企業(yè)標準，是一個對旅游開發(fā)流程的一般性提煉，也可將該流程稱為“一般流程”。對于不同的項目，需要根據(jù)資源、環(huán)境、政策、投資商實力、市場、交通變化等各因素，進行結(jié)構調(diào)整。

根據(jù)旅游行業(yè)特點和項目開發(fā)建設的客觀實際情況，可以把旅游項目開發(fā)建設過程劃分為三階段五期。按時間分為開工準備、工程建設、開業(yè)運作三個階段；按具體的工作內(nèi)容分為：投資決策與合同簽訂期、管理架構與運作策劃期、開工準備與政府審批期、資金運作與建設工程期、開業(yè)準備與運作期，五個工作期各自獨立，卻又相互起承，形成一個完整的工作流程。

旅游開發(fā)的三階段五期： 

１）投資決策

投資商對一項旅游資源或項目感興趣，到?jīng)Q定進行旅游投資，需要一個投資決策的過程，這一過程中，最重要的是對旅游資源的評價、及對旅游項目開發(fā)價值的評價。投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前，可以聘請旅游投資專家，通過初步的資源、市場、交通、環(huán)境、政策考察之后，提交一份《旅游項目投資預可行性研究報告》或《旅游項目投資價值評價報告》，以作為決策依據(jù)。

２）合同簽定

旅游項目開發(fā)，一般都涉及到風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、重點文物保護單位、森林公園、地質(zhì)公園、甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。對于這些資源，都有完全不適應市場經(jīng)濟發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法規(guī)，對旅游投資商十分不利。旅游特許經(jīng)營權是投資商必須合法控制的核心，其中包括門票收益權、項目開發(fā)與招商權、核心土地購買權等幾個方面。如何簽訂合同，并要求政府負責配套設施建設（特別是交通、水電等），是非常需要經(jīng)驗和技術的。

合同簽訂的同時，需劃定紅線，確定項目的開發(fā)用地和建設用地。

３）架構管理

合同簽定后，應立即著手組建開發(fā)管理團隊，并建立開發(fā)運作的管理構架與管理制度。 

開發(fā)管理，應包括前期工作、建設管理、開業(yè)運營三方面。這三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部順序完成。因此，應著眼于人力資源培養(yǎng)，設立前期工作部、工程管理部、景區(qū)管理部三個業(yè)務部門。他們的職能分別為：

前期工作部：負責項目開工建設前的準備工作。主要工作內(nèi)容：委托旅游投資顧問公司進行市場調(diào)研；委托旅游產(chǎn)品策劃機構進行產(chǎn)品策劃；委托規(guī)劃設計單位對工程項目進行規(guī)劃設計；編撰文件向政府相關部門報批、向社會招商等。

工程管理部：以項目經(jīng)理為首的工程管部，負責建設準備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設計要求和合同要求完成。

景區(qū)管理部：負責景區(qū)開業(yè)營銷策劃，辦理開業(yè)手續(xù)，落實景區(qū)運營必備的人、財、物，提高景區(qū)的經(jīng)濟收益和社會影響力。

４）產(chǎn)品策劃（項目設計）及項目運作策劃

項目開發(fā)的主要人員到崗，資金到位后，應及時啟動項目設計工作。項目設計不是旅游規(guī)劃。項目設計及項目開發(fā)運作的策劃，主要解決主題定位、市場定位、游憩方式設計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等等問題。必須聘請專業(yè)的旅游項目開發(fā)咨詢顧問公司，提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開發(fā)運作計劃》。

為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應編制《旅游項目建設可行性研究報告》。

５）規(guī)劃、設計

兵馬未動，糧草先行，規(guī)劃設計是建筑開工前的重要工作。產(chǎn)品策劃完成后，或與此同步進行，應該聘請專業(yè)機構，編制《旅游總體發(fā)展規(guī)劃》，或者直接編制控制性詳細規(guī)劃，可以包含部分需馬上動工的區(qū)域的修建性詳細規(guī)劃。旅游規(guī)劃不是簡單的建筑工程規(guī)劃它包括投資計劃、社會效益、環(huán)境保護等許多內(nèi)容。

規(guī)劃、設計基本程序：勘察－規(guī)劃－設計方案－初步設計－施工圖設計。

新建項目要先進行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件，到規(guī)劃主管部門辦理用地規(guī)劃許可證，方可委托專業(yè)機構進行建筑設計。小型項目常用規(guī)劃方案代替初步設計方案，初步設計方案要通過發(fā)改委與建委等相部門的聯(lián)合審批后，進行施工圖設計。施工圖設計方案要報送經(jīng)建委審批，建委一般委托省級以上建筑規(guī)劃設計院進行審核，并提出修改意見。大型項目要組織工程、結(jié)構、力學等專家進行集體論證。施工圖是工程施工的依據(jù)，法律規(guī)定未經(jīng)審批的施工圖不得使用。

６）政府審批事項辦理推進

前期工作部的重要工作之一，就是通過政府的各項審批。其中，發(fā)改委立項，可行性研究報告審批，規(guī)劃評審，市級、省級、國家級重點扶持項目立項與申請，國債項目、農(nóng)業(yè)項目、旅游項目等特殊扶持申請；規(guī)劃委批準；土地規(guī)劃審批；建設土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實；施工圖的審查；建設準備與報建批復等等，十分繁雜。

７）資金運作與招商引資

建設投資之前，應該確定合作伙伴，落實投資種子資金。一般而言，項目建設資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應積極進行融資和招商引資，用少量種子資金起動項目，利用項目融入建設資金。

信貸資金是建設資金最重要的籌措來源。根據(jù)投入前期資金與建設需要資金的缺口，應該積極進行銀行融資。

在不失控制權的基礎上，投資商可根據(jù)對項目的安排，應該把項目主體設計為有限責任公司，并爭取引入戰(zhàn)略投資人，以擴大公司資本金。

對于項目的附屬工程，如景區(qū)的接待設施和服務設施，應拿出一部分項目進行招商引資，引入相關的專業(yè)投資人，對索道、設施游樂、酒店等等子項目，進行合作或獨立投資。

８）建設準備與工程建設

在工程施工期間，以項目經(jīng)理為首和項目法人機構負責協(xié)調(diào)各方，監(jiān)督、控制工程進度與質(zhì)量，保證工程按設計要求和合同要求完成。 

旅游項目中主要有基礎設施建設、景觀建設、接待設施建設、游樂項目建設四個方面。

項目工程結(jié)束后，項目法人要組織驗收工作?？⒐を炇諛酥韭糜雾椖拷ㄔO階段結(jié)束，是全面考核建設成果、檢驗設計施工質(zhì)量的重要步驟?？⒐を炇找话阌身椖靠裳信鷱蛦挝粻款^組成驗收委員會（小組）進行驗收。規(guī)模大、復雜的綜合性旅游項目要進行初驗，或分階段進行，然后進行全項目驗收?？⒐を炇胀ㄟ^后，項目正式投入使用。

９）開業(yè)運作 

項目完成工程建設，與開業(yè)運行，還有較大的差距；開業(yè)需要人財物齊備，并且還要有切實可行的營銷方案。開業(yè)工作由景區(qū)管理部負責，它應在工程竣工前，進行生產(chǎn)（營業(yè)）準備工作。工作內(nèi)容是：籌集營運資金；招聘、培訓員工；采購生產(chǎn)物資，建立供貨渠道；制定營銷計劃；健全規(guī)章制度。

景區(qū)管理部在竣工驗收結(jié)束后，持竣工驗收單（證書）等相關資料到旅游主管部門（旅游局）辦理旅游經(jīng)營許可證。跨縣市區(qū)景區(qū)（點）開業(yè)，報上一級旅游主管部門檢查審核。凡達不到景區(qū)（點）開業(yè)條件，未經(jīng)旅游部門審核的，不得正式開放營業(yè)。到稅務、物價及其它相關部門辦理開業(yè)手續(xù)。

景區(qū)開業(yè)需全面配置大量的服務人員，包括導游（講解員），技術維護，環(huán)衛(wèi)人員，保安，營銷人員等等，需建立完整的旅游標識系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)（廁所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務系統(tǒng)、游客接待服務系統(tǒng)等等 ，這許多屬于軟件建設，必須通過規(guī)則、流程、培訓等管理工作，才能到位運行。

開業(yè)還有一個極為重要的方面，就是營銷。建立營銷隊伍是基礎，理清渠道、展開品牌推廣、開展活動促銷等等，以達到一炮打響的目標，是開業(yè)營銷的重點。旅游景點在開業(yè)后的1-3個月進入正式運營階段。正式開業(yè)營運一年以上的旅游景區(qū)點，可以向當?shù)芈糜沃鞴懿块T申請景區(qū)等級評定。

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