房地產業(yè)態(tài)的結構與分級

旅游產業(yè)的開發(fā)，是對土地及其上的景觀文化資源的開發(fā)利用，歸根結底，還是土地開發(fā)的一個分支。旅游對環(huán)境要素的利用方式，旅游對人類與自然的關聯互動的研究，對于分析地產要素及人居環(huán)境都有獨特的幫助作用。       

１、房地產結構要素分析       

我們將房地產的結構要素，概括為土地取得、規(guī)劃設計、房屋建筑、環(huán)境建設四方面。房地產綜合開發(fā)的業(yè)態(tài)，也因此形成了從地產到房產的多級結構。       
地產是土地開發(fā)利用的產業(yè)，是營造人類活動空間及其環(huán)境的產業(yè)。在空間與環(huán)境中，公共空間與私人空間，公共環(huán)境與私人環(huán)境既相互隔離又相互滲透，可以大致分為五類：交通空間及其環(huán)境、公共開放空間及其環(huán)境、公共商業(yè)空間及其環(huán)境、非公共商業(yè)空間及其環(huán)境、私人空間及其環(huán)境。       

在廣義地產的理念下，一切土地利用的方式，都可以納入地產經營中來。因此，城市建設、小城鎮(zhèn)開發(fā)、旅游開發(fā)、各類（工業(yè)、高技術、教育等）園區(qū)開發(fā)、甚至交通及農業(yè)綜合開發(fā)等，都與土地開發(fā)結合在一起。在地產運作中，功能定位、項目策劃及布局規(guī)劃對土地開發(fā)具有特別重要的意義。       

一般意義的房產，概念相對狹隘，其開發(fā)的產品，是依托大眾市場交易的建筑物，主要指住宅、商業(yè)、寫字樓、標準廠房四類大宗產品。       

更高級次的房產開發(fā)商，則進行非標準化的專業(yè)性建筑開發(fā)，包括城市標志性建筑、特殊功能建筑、非標準化商業(yè)、工業(yè)、教育、體育等等建筑產品的開發(fā)。       

環(huán)境開發(fā)是房地產商必須面對的重要課題，而且在城市發(fā)展和產品市場賣點中越來越重要。景觀、休閑、文化及其它特殊功能，在公共空間的營造中，獨立性已經顯現出來。環(huán)境開發(fā)正在成為房地產中一個子產業(yè)，具備極大的發(fā)展空間，包括生態(tài)綠地、休憩節(jié)點、城市公園、城市廣場、步行街區(qū)、濱水街堤等等。只是由于其公共產品的特征，產業(yè)經營模式與一般房產不同。       

２、房地產業(yè)態(tài)分級       

由此，我們可以把從地產商到房產商的層次分為四級：       

一級運營商：區(qū)域開發(fā)商――結合了全部土地功能要素，包含大眾產品與非標準產品，進行的成片土地綜合整體開發(fā)，以復合功能的成片土地為對象，把附著了功能與項目的分塊土地作為產品進行經營，同時全部或部分開發(fā)其中的項目，其中，國家的各級政府及其土地儲備中心、流行的"城市經營商"、小城鎮(zhèn)開發(fā)商、大型綜合園區(qū)開發(fā)商、超大型社區(qū)開發(fā)商等已經成型；招商局的蛇口、熊谷組的洋浦、華僑城、祈福新村、陸家嘴、天津泰達、望京等屬于這類，該類開發(fā)與政府職能有深度的聯系。       

二級運營商：項目包裝公司――以小塊土地獨立項目及土地片區(qū)分拆項目為產品，進行非獨立片區(qū)招商開發(fā)和項目炒作。這類企業(yè)較多，有的項目進行部分環(huán)境建設，有的開發(fā)一期或樣板，有的僅僅進行規(guī)劃調整和產品調整，甚至以時間換增值，該類企業(yè)往往與官員尋租有關，但正在形成一些高智慧型企業(yè)。       

三級運營商：非標準產品開發(fā)商――以特殊功能產品、公共空間與環(huán)境、自營性產品等非大眾市場為基礎的建筑產品開發(fā)商，包括火車站、機場、中國大劇院、奧體中心等類公共產品委托開發(fā)，Mall、步行街、新天地、外灘等類游憩型商業(yè)中心或城市游憩中心開發(fā)，城市廣場、城市公園、休憩園區(qū)、城市公共景觀休閑系統(tǒng)等公共空間與公共環(huán)境開發(fā)。       

四級運營商：標準產品開發(fā)商（房屋工廠）――以大眾市場交易的建筑物，主要指住宅、商業(yè)、寫字樓、標準廠房四類大宗產品的生產銷售為核心，為房地產業(yè)的"簡單加工型"企業(yè)。目前絕大多數為該類，包括部分大盤運作企業(yè)、可異地復制型品牌企業(yè)。

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