休閑步行街研究專題

2008-10-07 綠維創(chuàng)景 標(biāo)簽：

分類

1、從形成機制看休閑步行街的分類

步行街的形成機制是決定其整體或局部商業(yè)格局、形態(tài)的基礎(chǔ)原因，分析休閑步行街的形成機制（即核心消費吸引力），可以把休閑步行街分為以商業(yè)導(dǎo)向的休閑步行街和以休閑旅游導(dǎo)向的步行街兩大類。這兩類步行街在開發(fā)和運營過程中由于其面對的客源需求不同，其開發(fā)和運營模式也不盡相同。由于這兩類步行街中具體吸引力依托資源不同，還可進(jìn)行次級分類。

（1）以商業(yè)導(dǎo)向的休閑步行街

該類步行街以謀求商業(yè)利潤作為根本目標(biāo)，同時注重環(huán)境質(zhì)量，這類步行街上往往有比較親切宜人的氛圍，設(shè)立有綠地、彩色的路面、街頭雕塑、座椅等，使人們在購物之余，仍愿意留在步行街中活動。

綜合型商業(yè)步行街

該類步行街以傳統(tǒng)商業(yè)為主要內(nèi)容，通過提升環(huán)境，調(diào)整消費業(yè)態(tài)形成的綜合性商業(yè)步行街，比如北京王府井、上海南京路、成都春熙路等。

傳統(tǒng)商業(yè)步行街是歷史上形成的，在城市中心區(qū)和城市區(qū)域中心的商業(yè)街步行街。它是城市的名片，體現(xiàn)城市繁榮，具有獨特性和不可再生性，旅游資源、文化資源、商業(yè)資源是其核心力競爭力所在。

核心吸引力：觀光旅游、特色餐飲、購物、休閑等多功能的有效聚合。客群消費：本地和外地客源為主，消費層次豐富、消費時間較長（1－2天）、具有明顯的無差別消費特征。業(yè)態(tài)特征：多元化的業(yè)種經(jīng)營，能滿足吸引大量、多層次消費者的需求；業(yè)態(tài)豐富，娛樂、餐飲、休閑的比例均有合理配比；商業(yè)布局：以傳統(tǒng)的商業(yè)空間為核心，衍生出系列休閑等輔助商業(yè)空間。

特色商業(yè)步行街

特色商業(yè)步行街是面向特定消費群體提供專業(yè)商品或服務(wù)的休閑步行街，多見于商業(yè)發(fā)展歷史悠久、特色鮮明的城市，主要是依托傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)形成，并隨著城市商業(yè)水平的提高而呈點軸狀擴張，并不斷加大休閑功能的比例，具有較為濃厚的城市傳統(tǒng)文化或者商業(yè)特征沉淀。特色商業(yè)步行街具備三大特點：突出專業(yè)商品特點，經(jīng)營專業(yè)商品的店鋪在特色商業(yè)街里能夠占到50％；突出民族和民俗特色；具有休閑、風(fēng)情特點。

如北京中關(guān)村電子一條街、北京三里屯酒吧街、北京馬連道茶葉一條街、杭州健康路絲綢特色街、廣東番禹電器一條街、以及散落在各地的很多美食酒吧一條街。

核心吸引力：該類步行街的最終形態(tài)為商業(yè)，表現(xiàn)為最終生成為某種商業(yè)業(yè)態(tài)，或以餐飲、或以泡吧或以購物等為核心業(yè)態(tài)的聚合模式。

客源消費：以本地為主，通過商業(yè)升級和聚集，外地客源會逐漸增多；消費時間相對較短，大眾消費較多、最能體現(xiàn)本地商業(yè)習(xí)性，購物娛樂性較強。

業(yè)態(tài)特征：較為單一化或多元化的業(yè)種經(jīng)營；本土化商業(yè)形態(tài)分布普遍，以零售業(yè)為主，大多存在規(guī)模小、類型多、大眾型和無差別性等特征，根據(jù)城市商業(yè)文化而呈現(xiàn)不同主題化發(fā)展形態(tài)。

商業(yè)布局：由于脫胎于城市傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，受城市傳統(tǒng)商業(yè)格局影響較大，在此沿襲下補充、改建和擴張，受周邊區(qū)域性質(zhì)和發(fā)展影響也較大。開發(fā)特點：打造該類步行街的核心是尋求區(qū)域的商業(yè)空白點和市場空白點，從而為應(yīng)對其空白創(chuàng)造自身有效發(fā)展前景。

特色商業(yè)步行街正在以其高度的專業(yè)性和鮮明的特色顯示出旺盛的生命力。

室內(nèi)商業(yè)步行街

室內(nèi)步行街是一種特殊形式的商業(yè)導(dǎo)向的休閑步行街，通常是一個規(guī)模龐大的集購物、娛樂、消閑、觀光于一體的室內(nèi)建筑，并附以燈光、花草、樹木、雕塑及其他使人賞心悅目、心曠神怡的舒適物。室內(nèi)步行商業(yè)街通常提供以下場所和服務(wù)：零售業(yè)(包括百貨商場和各種專業(yè)商店)、餐館、，酒吧、咖啡廳、電影院、劇院、商業(yè)俱樂部、兒童樂園、生意及商務(wù)洽淡室等。

室內(nèi)商業(yè)步行街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境，使商業(yè)活動免受自然氣候的影響，大型Shopping Mall和地下商業(yè)街都屬于室內(nèi)商業(yè)步行街的范疇。如北京東安商場的“老北京一條街”、沈陽興隆大家庭“室內(nèi)商業(yè)一條街”等。

室內(nèi)商業(yè)步行街具有以下特殊效用：a.室內(nèi)步行街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境，使消費者不再受自然氣候的困擾，隨時享受舒適的消費過程。b.在傳統(tǒng)商業(yè)淡季，室內(nèi)步行街對消費者具有強大吸引力。 c.室內(nèi)步行街?jǐn)U展了步行街的商業(yè)空間，在一定程度上滿足步行街對體量的要求。

特別值得一提的是，伴隨著國家土地政策的嚴(yán)控和城市的迅速擴張發(fā)展，地下商業(yè)步行街在我國擁有廣闊的發(fā)展前景。

（2）以旅游休閑導(dǎo)向的步行街

該類步行街是以休閑、娛樂為主要目的的旅游休閑步行街，這類步行街往往兼多種功能于一身，而為步行者提供一個宜人的休閑、娛樂環(huán)境，是這一類步行街的主旨。在這樣的步行街中，人們往往可以充分感受到交往、娛樂的樂趣，購物不再是主題。

一般坐落在擁有悠久歷史和文化底蘊的古城古鎮(zhèn)的步行商業(yè)街，都具有先天和獨特的旅游、觀光、休閑和購物的功能和優(yōu)勢（特色風(fēng)貌、文化、民俗等基礎(chǔ)），可以結(jié)合其所在城市的歷史資源打造。旅游城市或城市內(nèi)毗鄰旅游景點的以休閑消費為特色步行街區(qū)，一般可成為商業(yè)與旅游的黃金結(jié)合點，比如成都的錦里，杭州的清河坊，重慶的洪崖洞等特色休閑步行街區(qū)；此外“先有觀前街，后有蘇州城”的蘇州觀前街，坐倚松花江美麗風(fēng)景區(qū)的哈爾濱中央大街、眺望百年外灘異國風(fēng)情的上海南京路、與香港接壤的深圳中英街、與澳門連通的珠海蓮花路、安徽屯溪的老街、北京的琉璃廠文化街等也都是該類休閑步行街的代表。

核心吸引力：旅游吸引力，即該類休閑步行街具備吸引外地或以旅游為目的的本地游客的特點和能力。例如歷史文化街區(qū)依靠歷史文脈與古建筑成為有效吸引力；北京789藝術(shù)街區(qū)則以前衛(wèi)時尚的特色文化藝術(shù)為主要吸引力。

業(yè)種組合：單一化業(yè)種經(jīng)營，多元化業(yè)種經(jīng)營。

目標(biāo)客群：該類步行街的主要客群為外地游客，并根據(jù)其類型不同，所吸引的客群的細(xì)化結(jié)構(gòu)也有所側(cè)重。開發(fā)特點：打造旅該類步行街的首要是研究目標(biāo)客群的喜好和消費層次，并針對本項目的核心吸引力，考量其競合態(tài)勢，從而尋求項目本身的發(fā)展空間。

依托于城市旅游提升形成的休閑步行街，主要有以下兩種：

旅游資源伴生型

該類旅游休閑步行街依托城市中較為強勢的人文或自然資源，由傳統(tǒng)休閑、旅游行為提升所形成，同時也是城市休閑、旅游高度商業(yè)化的結(jié)果，如成都武候祠旁的錦里。一方面，滿足外地游客日益復(fù)雜的旅游、休閑和商業(yè)需求，另一方面，也以旅游資源為核心，集合和提升本地居民的商業(yè)消費需求。

客源消費：憑借優(yōu)勢旅游資源，外地游客首先成為其啟動的主力客群??消費能力強、盲目性強、數(shù)量大，季節(jié)性強、一次性消費明顯。隨著旅游方式提升和商業(yè)業(yè)態(tài)補充，本地消費逐漸增強，可適度彌補單一客群的缺陷。

商業(yè)布局：旅游資源特性和區(qū)域旅游服務(wù)水平是影響其商業(yè)格局的兩大因素。因此，該類休閑步行街的商業(yè)首先是要滿足旅游資源開發(fā)和運營的需要，然后滿足游客旅游綜合消費的需要，在二者基礎(chǔ)上進(jìn)行豐富、提升和優(yōu)化。

業(yè)態(tài)布局：具有很強的“資源導(dǎo)向”和“服務(wù)導(dǎo)向”。資源導(dǎo)向決定其具有較強的“主題化”特征和基礎(chǔ)，服務(wù)導(dǎo)向決定其旅游服務(wù)業(yè)態(tài)的完整性，但并不強調(diào)城市商業(yè)形態(tài)完整。因此，占主導(dǎo)地位的是餐飲、住宿、娛樂等服務(wù)型業(yè)態(tài)。在資源導(dǎo)向的影響下，這種休閑步行街形態(tài)的商業(yè)業(yè)態(tài)最具有趣味性和游樂性。

新游憩目的地型

該類步行街主要由城市休閑和旅游生活方式升級帶動形成。隨著人民物質(zhì)和精神生活快速提升，越來越多的生活形態(tài)、商業(yè)形態(tài)具有了可消費性、可體驗性及可娛樂性，大量創(chuàng)新的游憩方式得以產(chǎn)生和壯大。在此基礎(chǔ)上，為滿足城市內(nèi)外顧客的綜合消費需求，以城市新游憩方式為核心，逐漸形成規(guī)?；⒅黝}化、軸狀分布的休閑步行街形態(tài)，它既可由某個商業(yè)類型聚集擴大而成，如城市中的酒吧街、數(shù)碼街等；也可由其非商業(yè)形態(tài)的發(fā)展、創(chuàng)新和集成而成，如北京798等。

不同產(chǎn)業(yè)或商業(yè)形態(tài)，擴展所形成的新游憩目的地形式也是不同的，其延伸出的形式也不同，但究其根本，也有一定規(guī)律可尋客源消費：客源根據(jù)其基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)或商業(yè)形態(tài)，呈現(xiàn)消費者特征和行為的高度同質(zhì)化、極端化和規(guī)?；?。商業(yè)布局：首先是以其基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)或商業(yè)形式為主體，并在周圍形成配套設(shè)施和衍生商業(yè)；其次，產(chǎn)業(yè)聚集性決定其商業(yè)和休閑先天就具有很強的主題性。

2、從客群消費行為看休閑步行街的分類

休閑步行街的打造，其根本目的是為消費群體提供適銷對路的消費方式和休閑方式，因此從客群消費行為區(qū)分休閑步行街，對其未來開發(fā)模式和發(fā)展動態(tài)有著更為明確的作用。

（1）以購物為核心的休閑步行街

次級分類：開場式購物型、小商鋪聚合型、購物中心、新主題型等。

核心吸引力：購物。

目標(biāo)客群：本地客源為主，部分外地到本地以購物為目的的消費群體。

特點：本類型步行街以“購物”為核心和最終目的。從關(guān)注客群購物心理的敞開式購物到休閑活動比重增加的新型生活購物中心或步行商業(yè)街（區(qū)），其發(fā)展趨勢只能是越來越提高休閑活動在其業(yè)態(tài)中的比重，做到“如何讓客群更為舒適休閑地購物”。典型案例：北京王府井等。

（2）以休閑消費為核心的休閑步行街

次級分類：餐飲消費型、酒吧消費型、KTV等不夜城消費型、游樂消費型、新主題商務(wù)休閑消費型等。（注：這里的“消費”一詞為狹義概念，指純消費不帶走實物的消費狀態(tài)）

核心吸引力：某種或多種特色的休閑消費。

目標(biāo)客群：本地休閑客群，商務(wù)型客群。特點：本類型步行街以休閑消費為核心，休閑產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)或主導(dǎo)，購物等其他功能、業(yè)態(tài)為配套，在成功運營之后將成為一種單一的消費代言，如到后海去“泡吧”，到簋街去“吃飯”，廣義地說到王府井去“買東西”等。隨著休閑業(yè)態(tài)的細(xì)化分工，休閑消費模式也將越來越繁多，如依托于工藝坊等特色創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的集聚形成的步行街區(qū)。

典型案例：后海酒吧街、簋街、798藝術(shù)街區(qū)等。

（3）以綜合消費為核心的休閑步行街

隨著步行街的發(fā)展和各功能的完善，以綜合型消費為核心吸引的休閑步行街也將成為發(fā)展趨勢。核心吸引力：購物和其他特色休閑消費的結(jié)合。

目標(biāo)客群：本地和外地休閑客群。特點：本類型步行街以購物和其他特色休閑消費為核心，歷史文化為依托，休閑產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，其他功能、業(yè)態(tài)為配套，一般都是某個區(qū)域的商業(yè)文化代表。

典型案例：發(fā)展至今的北京王府井等。

3、從其他要素特征看休閑步行街的分類

（1）從消費群體特征看

廣域受眾型步行街：城市中心及“城市名片”特征吸引異地旅游群體，綜合業(yè)態(tài)規(guī)劃滿足本市消費群體需求；如北京西單商街、廣州天河城、寧波天一廣場、華南MALL等。

區(qū)域吸引型步行街：位置因素及“特征”定位決定主體目標(biāo)客群為區(qū)域內(nèi)消費群體；如金源mall、北京世貿(mào)天階等。

游客主導(dǎo)型步行街：旅游目的地形象，使異地游客成為主要消費群體；如北京王府井、上海南京路商業(yè)街、南京湖南路商業(yè)街、大連天津街等。

（2）從規(guī)模體量特征看

超大型：如北京西單商業(yè)街、華南MALL、寧波天一廣場、廣州天河廣場等。