綠維休閑步行街案例展示

附件1：綠維休閑步行街案例展示

動(dòng)漫水街

壽陽古街

紅苗水街

附件2：綠維相關(guān)研究

（一）《“都市休閑聚落”研究》

    在研究“城市休閑商業(yè)地產(chǎn)”與“都市旅游”的項(xiàng)目過程中，我們逐漸發(fā)現(xiàn)，“都市休閑聚落”可稱為城市休閑消費(fèi)一種典型范式，用這種概念去界定和區(qū)分城市休閑消費(fèi)，可以使得我們跳出城市商業(yè)地產(chǎn)或者都市旅游的界限，用一種更為寬闊的視角去分析城市休閑消費(fèi)，從而更加深入淺出地形成對(duì)具體的課題項(xiàng)目研究，無論是超級(jí)型城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，還是單一的都市旅游項(xiàng)目建設(shè)。

1、都市休閑聚落概念界定

    綠維創(chuàng)景認(rèn)為，都市休閑聚落，即是位于都市之中，具備一定的休閑消費(fèi)吸引力、有相當(dāng)規(guī)模和場地空間，能夠聚集人群并為之提供休閑游憩的聚集區(qū)域。

    我們研究發(fā)現(xiàn)，都市休閑聚落，其基本要求可總結(jié)如下： 首先，休閑聚落中的休閑消費(fèi)吸引力，即特色，休閑聚落必須具備自身的特色消費(fèi)吸引力，無論是作為購物為吸引力的商業(yè)街區(qū)、購物中心，抑或是以酒吧或者主題酒店集合的酒吧街，或是以民族、歷史文化古建筑作為吸引力的景點(diǎn)街區(qū)等，都必須構(gòu)成對(duì)客源的吸引，形成觸發(fā)客源前往體驗(yàn)的動(dòng)機(jī)。

    其次，休閑聚落必須位于都市之中，且有足夠的配合其特色吸引力的場地和規(guī)模空間，即為多項(xiàng)目體的聚合，能夠?yàn)榫奂娜巳禾峁┏渥愕目臻g。 再次，休閑聚落必須能夠在其主體吸引力下，滿足前來游客的首要需求之余，能夠?yàn)橛慰吞峁┬蓍e游憩的放松體驗(yàn)。

2、都市休閑聚落分類研究

    （1）從核心吸引力看都市休閑聚落的分類方式

    我們認(rèn)為，都市休閑聚落以其核心消費(fèi)吸引力作為分類方式，可分為旅游導(dǎo)向的都市旅游休閑聚落和商業(yè)導(dǎo)向的都市商業(yè)性休閑聚落兩大類，兩類聚落模式在開發(fā)和運(yùn)營過程中由于其面對(duì)的客源需求不同，其開發(fā)和運(yùn)營模式也不盡相同，由于各類中具體吸引力依托資源不同，又可分為次級(jí)分類（詳見下表）。當(dāng)然，不排除休閑聚落以本身的吸引力成功運(yùn)作后，轉(zhuǎn)化成為混合型的都市休閑聚落，以北京王府井最為典型；另外，按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，都市休閑聚落模式又可分為人造景觀型都市休閑聚落/原生性都市休閑聚落,觀光型都市休閑聚落/休閑型休閑聚落/購物型休閑聚落/商務(wù)型休閑聚落等等。

1）旅游型都市休閑聚落模式

    核心吸引力：旅游吸引力，即該聚落具備吸引外地或以旅游為目的的本地游客的特點(diǎn)和能力。例如歷史文化街區(qū)依靠歷史文脈與古建筑成為有效吸引力。

    目標(biāo)客群：該模式主要客群為外地游客，并根據(jù)其類型不同，所吸引的客群的細(xì)化結(jié)構(gòu)也有所側(cè)重。

    開發(fā)特點(diǎn)：打造旅游性都市休閑聚落的首要是研究目標(biāo)客群的喜好和消費(fèi)層次，并針對(duì)本項(xiàng)目的核心吸引力，考量其競合態(tài)勢，從而尋求項(xiàng)目本身的發(fā)展空間。

2）商業(yè)型都市休閑聚落

    核心吸引力：該類型的休閑聚落最終形態(tài)為商業(yè)形態(tài)，表現(xiàn)為最終生成為某種的商業(yè)業(yè)態(tài)，或以餐飲、或以泡吧或以購物等為核心業(yè)態(tài)的聚落模式。

    目標(biāo)客群：主要是本地和附近居民以及商務(wù)休閑客源。

    開發(fā)特點(diǎn)：打造該類型休閑聚落的核心是尋求區(qū)域的商業(yè)空白點(diǎn)和市場空白點(diǎn)，從而為應(yīng)對(duì)其空白創(chuàng)造自身有效發(fā)展前景。

    典型案例：金源MALL，上海外灘，世貿(mào)天街等。

（2）從客群消費(fèi)行為看都市休閑聚落的分類方式

    上述分類方式是從開發(fā)角度看，更多地站在開發(fā)商角度看都市休閑聚落，然而，都市休閑聚落的打造，其根本目的是為消費(fèi)群體提供適銷對(duì)路的消費(fèi)方式和休閑方式，因此從客群消費(fèi)行為區(qū)分都市休閑聚落，對(duì)其未來開發(fā)模式和發(fā)展動(dòng)態(tài)有著更為明確的作用。

注：本處“消費(fèi)”一詞為狹義概念，指純消費(fèi)不帶走實(shí)物的消費(fèi)狀態(tài)。

1）購物為核心的都市休閑聚落

核心吸引力：購物

目標(biāo)客群：本地客源為主，部分為外地到本地以購物為目的的消費(fèi)群體。

    特點(diǎn)：無論是從“第一代商業(yè)模式”的百貨大樓，還是“第四代商業(yè)模式的”大鐘寺商業(yè)廣場，抑或是新型“Lifestryle shopping center”，都逃不脫“shopping”的局限，根本上，仍然是以“購物”為核心和最終目的。從關(guān)注客群購物心理的敞開式購物到休閑活動(dòng)比重增加的新型生活購物中心，其發(fā)展趨勢只能是越來越提高休閑活動(dòng)在其業(yè)態(tài)中的比重，做到“如何讓客群更為舒適休閑地購物”。

典型案例，藍(lán)色港灣，大鐘寺，王府井等。

2）休閑消費(fèi)為核心的都市休閑聚落

核心吸引力：以休閑消費(fèi)為核心，休閑產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)或主導(dǎo)，購物為配套的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

目標(biāo)客群：本地休閑客群，商務(wù)型客群。

    特點(diǎn)：本類型的都市休閑聚落，在成功運(yùn)營之后，都將成為一種單一的消費(fèi)代言，如到后海去“泡吧”，到簋街去“吃飯”，未來到熱公館去“泡浴”，廣義地說到王府井去“買東西”等，都將成為休閑消費(fèi)為核心的都市休閑聚落。隨著休閑業(yè)態(tài)的細(xì)化分工，休閑消費(fèi)模式也將越來越繁多。

    同樣，隨著發(fā)展，綜合型消費(fèi)核心的都市休閑聚落也將成為發(fā)展趨勢，以北京“熱公館”為例，熱公館坐落于北京市豐臺(tái)區(qū)方莊商圈，總營業(yè)面積5萬余平米，會(huì)館共7層，可同時(shí)接待1700人，是北京目前最大的商務(wù)休閑中心。其現(xiàn)代時(shí)尚、極致品位、配置考究的裝修風(fēng)格，盡顯尊貴典雅；商務(wù)休閑、文化休閑、趣味休閑、康體休閑溫馨、舒適、別致的功能組合，盡顯細(xì)微關(guān)懷。由三利集團(tuán)斥六億元巨資，整合最精英團(tuán)隊(duì)精心打造，匯集了溫泉浴、專業(yè)SPA，客房、官府菜四個(gè)板塊，形成專為北京及周邊地區(qū)高層商務(wù)人士提供全方位服務(wù)的高端商務(wù)休閑聚落。

典型案例代表：后海街區(qū)、熱公館，簋街等。

3、以Lifestyle購物中心為例，看都市休閑聚落未來發(fā)展趨勢特點(diǎn)

（1）Lifestyle shopping center定義：

國際購物中心委員會(huì)(ICSC)對(duì)Lifestyle Shopping

Center有著嚴(yán)格的定義：“位于密度較高的住宅區(qū)域，迎合本商圈中消費(fèi)顧客對(duì)零售的需求及對(duì)休閑方式的追求，具有露天開放及良好環(huán)境的特征。主要有高端的全國性連鎖專賣店，或以時(shí)裝為主的百貨主力店，多業(yè)態(tài)集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、書店、影院等設(shè)施，通過環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格營造出別致的休閑消費(fèi)場所。”

    “Lifestyle Shopping Center”源起于美國，并在九十年代末期得到蓬勃發(fā)展。她提供給消費(fèi)者的不僅是新穎多樣的購物休閑方式，更有傳統(tǒng)商業(yè)無法比擬的優(yōu)美景觀視野及開放的體驗(yàn)消費(fèi)環(huán)境。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)腳步匆忙的國際化大都市中，“Lifestyle Shopping Center”被賦予了更多的城市功能，被稱作“City Living Room”。

    在我國，即將開業(yè)的藍(lán)色港灣項(xiàng)目成為國內(nèi)首個(gè)符合國際標(biāo)準(zhǔn)的Lifestyle Shopping

    Center，是本篇文章中購物型都市休閑聚落的未來典型代表案例，盡管其代表性尚待考究，但其代表的都市休閑聚落的未來發(fā)展趨勢特點(diǎn)，確是值得我們深入研究和把握的。

（2）藍(lán)色港灣Solana

    位于朝陽公園西北角，將是一個(gè)24小時(shí)消費(fèi)的場所，相比于后海酒吧街與三里屯酒吧街的商業(yè)形態(tài)單調(diào)，藍(lán)色港灣Solana最大的優(yōu)勢是豐富業(yè)態(tài)間的相互支持。其中站地面積約13萬平米，建筑面積總計(jì)約為15萬平米，商業(yè)建筑群由19棟地中海風(fēng)格的樓宇環(huán)繞組成。其零售商業(yè)由西主力店、品牌街、靚碼頭和迷走碼頭組成。其中匯集了諸多旗艦名店街、時(shí)尚購物廣場、新青年主題店、中西特色餐飲街、湖畔吧街、主題餐吧、精品超市、多廳影院、明星冰場、KTV娛樂中心、SPA健身中心、兒童樂園、別墅酒店等。

    Solana從以往以購買實(shí)體商品為目的的商業(yè)經(jīng)營場所，逐步發(fā)展成為以購買實(shí)體商品與購買多樣性服務(wù)相結(jié)合的混合經(jīng)營場所，產(chǎn)生了以休閑性購買為特色的場所。Solana可以看作為商業(yè)與休閑產(chǎn)業(yè)的整合產(chǎn)品。

特點(diǎn)一：休閑第一

    所謂休閑，廣義包括餐飲、娛樂等服務(wù)功能。該服務(wù)功能是用來滿足消費(fèi)者在精神層面所追求的各種“生活方式”的，也是都市休閑聚落靈魂所在，將傳統(tǒng)的消費(fèi)模式向休閑的“生活方式”的傾斜和功能側(cè)重。尤其是購物型都市休閑聚落，該特點(diǎn)將更加明顯。

特點(diǎn)二：環(huán)境第一

    與Shopping mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比，未來都市休閑聚落更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計(jì)，突出合理的布局、特色的風(fēng)格和環(huán)境的舒適、閑雅，與消費(fèi)者階層生活品味、消費(fèi)習(xí)慣相匹配。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國129家Lifestyle購物中心的開發(fā)成本中，用于環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)及施工方面的成本占到5-10%左右，甚至更高。

特點(diǎn)三：特色突出，名片效應(yīng)更加明顯

    從藍(lán)色港灣與維吉奧廣場的項(xiàng)目對(duì)比看，未來都市休閑聚落的特色吸引力，將成為區(qū)分眾多都市休閑聚落的“名片”，應(yīng)成為代表城市特色和文脈的眾多窗口。

    美國的Lifestyle購物中心的規(guī)模平均在5-6萬平左右。如今國內(nèi)的Shopping mall從規(guī)模上一般在美國Lifestyle購物中心體量的兩倍左右，比較而言，Lifestyle購物中心從建筑形式和規(guī)模上更貼近于傳統(tǒng)的商業(yè)步行街。

特點(diǎn)四：業(yè)態(tài)專精，消費(fèi)或購物為重心將不再明顯

    與Shopping mall和商業(yè)步行街相比，Lifestyle購物中心從業(yè)態(tài)上更接近于，都是集百貨店、（大型）超市、專業(yè)店、專賣店等有店鋪零售業(yè)態(tài)與休閑、餐飲、娛樂服務(wù)等為一體的集合體。但從業(yè)態(tài)、業(yè)種的比例分配上，一些明顯的差異形成了Lifestyle購物中心與Shopping mall之間的本質(zhì)區(qū)別，Lifestyle購物中心將更注重消費(fèi)者對(duì)“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall則更注重于消費(fèi)者基本的實(shí)際性購物需求，兩者附加值的差異也因此形成了消費(fèi)階層的顯著區(qū)分。但Lifestyle “shopping” center 根本上還是屬于“購物型”都市休閑聚落。未來都市休閑聚落發(fā)展過程中，購物與消費(fèi)的區(qū)別將愈加不夠分明。

特點(diǎn)五：消費(fèi)高端

    精神層次的需求創(chuàng)造了Lifestyle購物中心巨大的附加值。高檔的環(huán)境、高檔的產(chǎn)品和倡導(dǎo)的時(shí)尚理念，營造了高檔人群的聚集氛圍，促進(jìn)了高端消費(fèi)。

    從消費(fèi)型都市休閑聚落來說，這一點(diǎn)更加明顯。

特點(diǎn)六：經(jīng)營利潤高

    經(jīng)營利潤高是吸引業(yè)主的關(guān)鍵。Lifestyle購物中心的消費(fèi)層面較窄，但由于總租用成本占經(jīng)營收益的比重較低，且經(jīng)營品項(xiàng)本身即為高消費(fèi)、高利潤率和高附加值的產(chǎn)品，致使Lifestyle購物中心的業(yè)主的零售凈利潤率平均達(dá)30%以上。 特點(diǎn)七：發(fā)展勢頭強(qiáng)勁

    客觀的說，未來都市休閑聚落多樣化是消費(fèi)群細(xì)分、業(yè)態(tài)細(xì)分的必然結(jié)果。對(duì)于中國的城市休閑商業(yè)地產(chǎn)，雖然我們的發(fā)展歷程還很短，經(jīng)驗(yàn)還不是很成熟，并且對(duì)國外商業(yè)模式的理解不夠和借鑒上存在偏差，但Lifestyle購物中心在中國的出現(xiàn)和發(fā)展，亦將成為符合市場發(fā)展規(guī)律的必然，掀起都市休閑聚落開發(fā)的新一輪硝煙。

4、都市休閑聚落運(yùn)作導(dǎo)向建議

    休閑經(jīng)濟(jì)背景下，人們的“閑”和“暇”將越來越受重視，都市休閑需求越來越廣泛，黃金周的消費(fèi)熱潮，充分說明了這一特點(diǎn)。而隨著五一長假取消，眾多小長假的產(chǎn)生，將使得大城市周邊和城市市內(nèi)的休閑消費(fèi)大大增大，都市休閑聚落將成為未來很長時(shí)間內(nèi)的消費(fèi)集中去處，原有都市休閑聚落已經(jīng)不能滿足新的需求產(chǎn)生，且隨著休閑經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的成熟，產(chǎn)業(yè)類型完整，都市休閑聚落必將從類型上、數(shù)量上、規(guī)模上不斷增加，其特色和運(yùn)營方式，亦將被不斷創(chuàng)新和突破。隨著都市休閑需求越來越廣闊，形形色色的都市休閑聚落將更加深入廣泛地得到開發(fā)和建設(shè)運(yùn)營，如何從都市休閑聚落開發(fā)伊始，在策劃前期就走上特有的優(yōu)勢競爭之路，我們認(rèn)為以下三個(gè)方面的先導(dǎo)性工作不可缺失：

（1）“全球化思想采購”式導(dǎo)向

    信息爆炸的現(xiàn)代社會(huì)下，世界之間的距離越來越短，越來越成為“地球村”，未來都市休閑聚落的消費(fèi)客群眼界愈來寬廣，策劃設(shè)計(jì)人員應(yīng)首先立足于全球，進(jìn)行“全球化思想采購”，極力汲取有利于項(xiàng)目開發(fā)的全球化思路戰(zhàn)略，并有效地化為己用。

（2）策劃先行，創(chuàng)造經(jīng)典項(xiàng)目定位

    如前所述，未來都市休閑聚落發(fā)展將更加多樣化，將開發(fā)項(xiàng)目要從眾多的以往都市休閑成型聚落、未來眾多特色都市休閑聚落中脫穎而出，必須進(jìn)行策劃先行，進(jìn)行縝密地市場深度調(diào)研和分析論證，從而真正創(chuàng)造經(jīng)典的項(xiàng)目創(chuàng)意定位，使得項(xiàng)目一開始就立于獨(dú)特的地位，成為有效開發(fā)的強(qiáng)力基礎(chǔ)。

（3）產(chǎn)品落地，商業(yè)運(yùn)作手段預(yù)警化

    都市休閑聚落的發(fā)展，休閑消費(fèi)和休閑活動(dòng)的注重，都市休閑聚落的經(jīng)營性休閑產(chǎn)品和特色將成為都市休閑聚落的生命線，而不是簡單地進(jìn)行業(yè)態(tài)的規(guī)劃和招商引進(jìn)，使得傳統(tǒng)上商業(yè)房地產(chǎn)策劃中對(duì)于落地產(chǎn)品策劃缺失更加明顯，從這個(gè)角度講，旅游策劃規(guī)劃單位在城市大型都市休閑聚落項(xiàng)目策劃上將更加具備競爭優(yōu)勢，而傳統(tǒng)的房地產(chǎn)策劃公司則應(yīng)當(dāng)逐步深度落地的產(chǎn)品策劃業(yè)務(wù)板塊，方能為項(xiàng)目開發(fā)公司從前期策劃階段，從商業(yè)運(yùn)作運(yùn)營角度上，進(jìn)行更為精準(zhǔn)的尋求自我定位和運(yùn)營方式。

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