度假時(shí)代下的旅游地產(chǎn)如何開發(fā)運(yùn)營(yíng)

2017-09-15 綠維創(chuàng)景 標(biāo)簽：旅游地產(chǎn)

銷售層面——分權(quán)分時(shí)模式

1、旅游地產(chǎn)開發(fā)銷售面臨升級(jí)換代

在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都不景氣的情況下，上半年旅游地產(chǎn)出現(xiàn)了高庫(kù)存、去化低和價(jià)量齊跌的現(xiàn)象。《2014年旅游地產(chǎn)半年報(bào)》顯示，2014上半年所監(jiān)控的主要旅游區(qū)域，整體成交面積約380萬(wàn)㎡，環(huán)比下降23.5%，成交總金額360億元，環(huán)比跌23.9%。另外，一些開發(fā)商如雅居樂、萬(wàn)達(dá)等推出了打折銷售、看房游活動(dòng)等促銷策略。旅游地產(chǎn)進(jìn)入銷售困局，一方面是大的經(jīng)濟(jì)和政策形勢(shì)決定的，另一方面也跟旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的無(wú)序開發(fā)及其本身特征比如非剛性需求、異地置業(yè)等相關(guān)。旅游地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品、開發(fā)模式還是銷售，都必須升級(jí)換代。

主要旅游地產(chǎn)分布區(qū)域半年度整體成交情況

2、使用權(quán)與產(chǎn)權(quán)分離是旅游地產(chǎn)的核心

為什么旅游地產(chǎn)銷售會(huì)出現(xiàn)這么大的問題？綠維創(chuàng)景認(rèn)為，最核心的問題是，使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)存在矛盾。度假房產(chǎn)不同于傳統(tǒng)住宅，不可能使用365天，而一般的居住時(shí)間都在3個(gè)月以下。這樣一來(lái)，大部分時(shí)間，旅游房產(chǎn)將處在空置期，這將造成巨大的浪費(fèi)，不管是對(duì)投資者還是度假房屋購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，都不是一個(gè)很好的選擇。因此，使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離是旅游地產(chǎn)最核心的概念。怎樣實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)與時(shí)權(quán)的分離？綠維創(chuàng)景認(rèn)為，要具備三個(gè)要素：

第一，將旅游房產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榫频晔浇?jīng)營(yíng)管理房產(chǎn)。如果跟傳統(tǒng)住宅類似，將自己不用的時(shí)間出租給其他人，這是一種個(gè)性化的短租或長(zhǎng)租結(jié)構(gòu)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，從產(chǎn)業(yè)角度來(lái)看，這種模式的發(fā)展前景有限。只有實(shí)現(xiàn)酒店式的標(biāo)準(zhǔn)化管理，才能具備在更大平臺(tái)上將使用權(quán)與產(chǎn)權(quán)分離的基礎(chǔ)。

第二，實(shí)現(xiàn)使用權(quán)回報(bào)結(jié)構(gòu)。使用權(quán)與產(chǎn)權(quán)分離后，就可以將使用權(quán)交給一些專業(yè)平臺(tái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，從而業(yè)主獲得租金、經(jīng)營(yíng)管理分紅等收益。這樣就解決了大部分時(shí)間被浪費(fèi)的現(xiàn)象。

第三，實(shí)現(xiàn)全國(guó)甚至全球的交換。業(yè)主擁有的時(shí)權(quán)，除了想得到收益之外，還想交換到其他度假地區(qū)享受這一時(shí)權(quán)。在平臺(tái)系統(tǒng)內(nèi)實(shí)現(xiàn)交換，使得旅游地產(chǎn)的使用權(quán)得到了最大程度的發(fā)揮，也化解了房產(chǎn)的不動(dòng)性與旅游的流動(dòng)性之間的矛盾。

3、分時(shí)分權(quán)模式是度假產(chǎn)品銷售的核心模式之一

林峰博士認(rèn)為，分時(shí)分權(quán)模式是度假產(chǎn)品銷售的核心模式之一，是由原來(lái)的產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)銷售模式到度假方案產(chǎn)品銷售模式到度假生活方式一體化的過渡，綜合化的產(chǎn)權(quán)物業(yè)與度假生活一體化的銷售模式未來(lái)一定會(huì)成為中國(guó)度假旅游運(yùn)營(yíng)的主體方式之一。

分時(shí)分權(quán)模式的產(chǎn)生要從分時(shí)度假來(lái)談起。風(fēng)靡美國(guó)的分時(shí)度假模式是出售固定面額的度假卡，從而以現(xiàn)在的物價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)獲取未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)度假地產(chǎn)的使用權(quán)。分時(shí)度假之所以在我國(guó)無(wú)法生存，除了行業(yè)監(jiān)管不到位之外，還有一個(gè)很重要的原因就是對(duì)運(yùn)營(yíng)者來(lái)說(shuō)銷售度假卡的收益根本無(wú)法追趕通貨膨脹。一般2-3年后，就會(huì)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)成本的大幅度增長(zhǎng)，而資不抵債，導(dǎo)致消費(fèi)者的后續(xù)使用權(quán)益無(wú)法得到保障。

而能解決分時(shí)度假弊端的就是分權(quán)分時(shí)度假模式。這一模式的基礎(chǔ)是分權(quán)，即將每間酒店式公寓、洋房、別墅的產(chǎn)權(quán)劃分為若干份出售給業(yè)主，每一個(gè)購(gòu)買人均享有其中的一份可轉(zhuǎn)讓、可繼承、可盈利的房屋產(chǎn)權(quán)，同時(shí)將分時(shí)度假的結(jié)構(gòu)也納入其中，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，除擁有產(chǎn)權(quán)外，還可享受40年每年若干天的免費(fèi)入住權(quán)，并可換住系統(tǒng)內(nèi)各地的物業(yè)或合作酒店，享受異地休閑度假權(quán)。因此，分時(shí)分權(quán)度假模式相對(duì)來(lái)說(shuō)性價(jià)比較高，既有房屋產(chǎn)權(quán)作為背書，投資又少，還能獲得經(jīng)營(yíng)及出租收益，同時(shí)還能享受到足夠的度假使用權(quán)。