前言

旅游地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，原來以傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)為基礎的開發(fā)形式無論是在使用價值還是配套價值方面，都與旅游市場需求之間產(chǎn)生了脫節(jié)，導致鬼樓鬼城的大量出現(xiàn)，這一模式已經(jīng)難以持續(xù)，轉型迫在眉睫。如何轉型？如何滿足度假時代下的市場需求？如何把握新型城鎮(zhèn)化的機遇？綠維創(chuàng)景認為核心在于度假。人們對于度假旅游的需求比以往任何時候都強烈。度假時代的到來，需求巨大，給予了旅游地產(chǎn)解套的機遇，關鍵在于供給的轉型與升級。

一、度假時代下旅游地產(chǎn)的整體開發(fā)思路

旅游地產(chǎn)以其較為寬松的政策環(huán)境、“居住+投資”的雙重功能、良好的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，在近幾年獲得了高速發(fā)展。如今，在整個地產(chǎn)行業(yè)都進入分化階段的背景下，旅游地產(chǎn)也可謂是一半海水、一半火焰。一半是火焰，意思是旅游地產(chǎn)現(xiàn)在很火。大型企業(yè)大規(guī)模拿地、大規(guī)模造城、大規(guī)模造景、大手筆運作，現(xiàn)在世界上產(chǎn)生的效應是非常強的，比如萬達的文化旅游城、萬科的度假區(qū)。另一半是海水，比較冰冷。無論是“5+2”的第二居所還是度假居住的第三居所，都面臨著高空置率的問題，鬼樓、鬼城、鬼鎮(zhèn)、鬼社區(qū)屢見不鮮，特別是在以前受氣候影響比較大的北方，形成的一些濱海地區(qū)的樓群。山東沿海幾千萬㎡的旅游地產(chǎn)，基本上都屬于空置率極高的地產(chǎn)。

現(xiàn)如今，旅游地產(chǎn)存在的問題可歸納總結為：第一，鬼盤、鬼樓及高控制率的歷史問題；第二，純投資性旅游地產(chǎn)難以去化；第三，投資者購買旅游地產(chǎn)使用價值低，投資回報低。

綠維創(chuàng)景專注于旅游、地產(chǎn)、新型城鎮(zhèn)化領域的研究和實踐，專注于旅游地產(chǎn)策劃、規(guī)劃、設計、運營、銷售等各個環(huán)節(jié)，通過項目的實操以及旅游地產(chǎn)市場的深度分析，針對旅游地產(chǎn)存在的問題，也一直在探索獨特的開發(fā)運營模式，讓旅游地產(chǎn)真正的動起來。根據(jù)多年的項目經(jīng)驗，綠維創(chuàng)景總結出了旅游地產(chǎn)的整體開發(fā)思路及方向：

第一，找準發(fā)展方向：旅游開發(fā)綜合化、旅游地產(chǎn)功能化、旅游地產(chǎn)城鎮(zhèn)化

旅游開發(fā)綜合化最根本的模式，是“以旅游休閑為引擎、以休閑地產(chǎn)發(fā)展為支撐，以特色產(chǎn)業(yè)為延伸”，三者的良性互動共同推動區(qū)域旅游、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化的綜合發(fā)展。林峰博士將這種結構概括為：產(chǎn)業(yè)園區(qū)+消費聚集區(qū)+居住區(qū)。

第二， 創(chuàng)新權益歸屬：共享產(chǎn)權、旅居交換、時權證券化

目前已經(jīng)有一些機構在旅游地產(chǎn)的權益歸屬方面做了創(chuàng)新嘗試：途家將業(yè)主的旅游地不動產(chǎn)在自住之外多余的時間托管，采用美國酒店管理品牌提供入戶管家服務，并通過途家平臺幫助做經(jīng)營或出租，把業(yè)主房產(chǎn)空余時間的價值充分發(fā)揮，短期內(nèi)獲得可觀收益；重慶美爾地產(chǎn)，將每間酒店公寓產(chǎn)權劃分為10份出售給業(yè)主，業(yè)主每年尊享具有專業(yè)酒店服務的28天度假時光，并可將其中的14天換住美爾體系內(nèi)的各地酒店公寓或合作酒店，享受異地休閑旅游養(yǎng)生度假權；山東蓬達CPE在分時度假、產(chǎn)權酒店及網(wǎng)絡基礎上，結合金融市場研發(fā)出來篷達度假卡，各酒店加盟蓬達度假網(wǎng)絡，用間夜換取CPE度假卡的基礎上，在杭州叁點零易貨交易所進行上市交易售賣。從而使中國的灑店客房實現(xiàn)了資本化、證券化、易貨化、期貨化，促進了中國旅游度假消費產(chǎn)業(yè)的升級換代。

第三，創(chuàng)新打造吸引核：主題樂園、大型演藝、新建古城、博覽會博物館聚集、酒店目的地、運動聚集

旅游吸引核是吸引人流、形成人氣、提升土地價值的關鍵，是將人搬運到旅游區(qū)的重要動力，是旅游消費產(chǎn)生的根源，其創(chuàng)新打造是旅游及旅游地產(chǎn)最基礎、最本質(zhì)的核心工作。隨著旅游的飛速發(fā)展以及游客需求的不斷翻新，旅游吸引核的內(nèi)涵也在不斷延伸。主題樂園、大型演藝、新建古城、博覽會、博物館、酒店綜合體、休閑運動項目等都可以作為旅游吸引核，關鍵是要符合旅游消費者的需求。

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