地產(chǎn)開發(fā)商一直在造城，過去，他們造城的模式是筑巢引鳳，巢是一定要筑的，能否引來鳳就難說了；借筑巢大建住宅是肯定的，能否結合產(chǎn)業(yè)發(fā)展增加就業(yè)就不一定了。于是，土地一級開發(fā)、城市基礎設施建設、住宅建設、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等發(fā)展迅猛，而且人口從哪里來、就業(yè)如何解決等問題也不用過多考慮，因為城市發(fā)展很快，工業(yè)遍地開花。

現(xiàn)在，招商引資花了大本錢也引不進鳳凰，當做幌子拿地的多，干實業(yè)的少。大規(guī)模開發(fā)樓盤的多，空城鬼城一大片。

因此，未來造城，首先要依托于產(chǎn)業(yè)和就業(yè)。產(chǎn)城一體化下生長起來的新型城鎮(zhèn)，是以經(jīng)營性地產(chǎn)為核心，由項目帶動所形成的城鎮(zhèn)化延伸，包括旅游綜合體、文化休閑商業(yè)小鎮(zhèn)、養(yǎng)生度假養(yǎng)老小鎮(zhèn)等等。市場主導是新型城鎮(zhèn)化的基本邏輯，先產(chǎn)業(yè)后城鎮(zhèn)，是正常的邏輯。產(chǎn)城一體化配套開發(fā)，將促使地產(chǎn)商走向產(chǎn)業(yè)開發(fā)的新領域。

旅游作為一種消費型產(chǎn)業(yè)，以其強大的引擎效應和戰(zhàn)略性，成為新型城鎮(zhèn)化最重要的選擇和動力。在這一模式中，旅游地產(chǎn)商通過土地、旅游房產(chǎn)升值帶來的財富效應，反哺旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大規(guī)模的參與到旅游開發(fā)中，已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)的主導者。

在這一現(xiàn)實條件下，我認為未來地產(chǎn)商的發(fā)展應遵循以下思路：1、開發(fā)綜合化；2、產(chǎn)城一體化；3、產(chǎn)業(yè)服務化；4、長短收益配置合理化；5、金融服務運用的合理化；6、企業(yè)聯(lián)合和品牌整合化。

本期雜志，以市場化為基本原則，站在區(qū)域綜合發(fā)展的角度，分析了地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化、地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)等之間的關系，并對市場上較為主流的休閑商業(yè)地產(chǎn)、溫泉地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、濱海度假地產(chǎn)等產(chǎn)品進行了剖析。綠維創(chuàng)景愿與政府、開發(fā)商一起，探討新型城鎮(zhèn)化下的地產(chǎn)發(fā)展之路。

《旅游運營與地產(chǎn)開發(fā)》第24期“新型城鎮(zhèn)化與旅游地產(chǎn)”?？?/font>已出版，詳見：