5．4．11估價(jià)中確走建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時(shí)的處理應(yīng)為： 1建筑物的建設(shè)期不計(jì)八耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)； 2建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限討算折舊； 3建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計(jì)算折舊； 4建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊； 5建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物已使用年限加上地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。 

5．4．12積算價(jià)格應(yīng)為重置價(jià)格或重建價(jià)格扣除建筑物折舊，或?yàn)橥恋氐闹刂脙r(jià)格加上建筑的現(xiàn)值，必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值損失。 

5．4．13新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價(jià)，一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。 
5．5假設(shè)開發(fā)法 

5．5．l 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： l調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； 2選擇最佳的開發(fā)利用方式； 3估計(jì)開發(fā)建設(shè)期； 4預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； 5估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； 6進(jìn)行具體計(jì)算。 

5．5．2假設(shè)開發(fā)適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，包括出售（含預(yù)售）上、租（含預(yù)租）和自營等。 

5．5．3運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。 

5．5．4預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場比較法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動趨勢。 

5．5．5開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)可取侍開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。利潤率可取同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的平均利潤率。 

5．5．6運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。在實(shí)際操作中宜采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時(shí)，可采用計(jì)算利息的方法。 

5．6基準(zhǔn)地價(jià)修正法 

5．6．1運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料； 2確定估價(jià)對象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)； 3進(jìn)行交易日期修正； 4進(jìn)行區(qū)域因素修正； 5進(jìn)行個(gè)別因素修正； 6求出估價(jià)對象宗地價(jià)格。 

5．6．2進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期時(shí)的值調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值。 交易日期修正的方法，同市場比較法中的交易日期修正的方法。 

5．6．3區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的內(nèi)容和修正的方法，同市場比較法中的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。 

5．6．4運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估宗地價(jià)格時(shí)，直按當(dāng)?shù)貙鶞?zhǔn)地價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 
6不同估價(jià)目的下的估價(jià)

6．0. l房地產(chǎn)估價(jià)按估價(jià)目的進(jìn)行分類，主要有下列類別： 1 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估； 2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估； 3房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估； 4房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估； 5房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)； 6房地產(chǎn)課稅估價(jià)； 7證地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)； 8房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)； 9房地產(chǎn)糾紛估價(jià)； 10房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估； 11企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)； 12其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。 

6．1土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估 

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