近年來(lái)，我國(guó)各省份豪華酒店呈現(xiàn)投資過(guò)剩的趨勢(shì)，據(jù)相關(guān)資料顯示，當(dāng)前內(nèi)地?fù)碛?.6萬(wàn)多家星級(jí)飯店，其中四星級(jí)及五星級(jí)酒店比例由10年前的7.7%升至去年底17.5%。2013年伊始，部分城市四、五星級(jí)酒店便傳來(lái)了開(kāi)業(yè)的消息。早前，希爾頓酒店集團(tuán)就曾宣布，到2015年將在華建設(shè)逾百家酒店。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2013年至2015年將迎來(lái)新一輪的酒店“開(kāi)業(yè)年”。

思

眾所周知，酒店的經(jīng)營(yíng)最大的優(yōu)勢(shì)是地理位置。如今全國(guó)四、五星級(jí)豪華酒店已超過(guò)2800家，并且大量聚集在北京、上海、廣州、三亞等一線(xiàn)城市。雖然如此，高星級(jí)酒店仍前赴后繼的涌現(xiàn)出來(lái)。對(duì)此，我們不得不面對(duì)這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)：高端飯店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力逐漸變大，一線(xiàn)城市酒店投資趨于飽和，讓投資者可供選擇的優(yōu)勢(shì)位置將會(huì)越來(lái)越少，投資商們還能否放聲高唱?jiǎng)P歌，新增酒店又將布局在哪里呢?酒店又要如何“鳳立鶴群”?銀行頻頻放貸，資金風(fēng)險(xiǎn)堪憂(yōu)?一座座拔地而起的酒店正在慢慢將城市圍起，后十八大時(shí)代中國(guó)飯店業(yè)的“美麗中國(guó)”之路，似乎已經(jīng)遇上了“圍城”的困境。

辯 酒店“圈地”轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線(xiàn)城市

首先，一線(xiàn)城市市場(chǎng)飽和，競(jìng)爭(zhēng)加劇、成本上升。隨著二三線(xiàn)城市的增長(zhǎng)前景看好，且土地價(jià)格和開(kāi)發(fā)成本繼續(xù)保持吸引力，所以一些投資商寧愿向二三線(xiàn)城市擴(kuò)張，也不愿在一線(xiàn)城市繼續(xù)爭(zhēng)寵。其次，國(guó)內(nèi)部分二三線(xiàn)城市的飯店業(yè)市場(chǎng)本身也逐漸成熟，已具備投資商圈地的條件，尤其是自然或人文資源型城市及度假型城市，或?qū)⒊蔀樾碌耐顿Y熱點(diǎn)。

高星級(jí)酒店過(guò)剩只是階段性景象，飯店業(yè)投資仍大有出路。所以，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線(xiàn)城市也是取得新的發(fā)展空間的方法之一。這些地區(qū)的高品質(zhì)酒店都相對(duì)匱乏，四、五星級(jí)酒店的投資落戶(hù)，正好填補(bǔ)了其空白，不但能有效提升政務(wù)、商務(wù)、旅游接待能力，而且對(duì)提高整個(gè)地區(qū)品位、完善城市功能、展示城市形象、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)繁榮等都具有不可估量的影響。部分城市四、五星級(jí)酒店的“零”突破，預(yù)示著該地區(qū)配套服務(wù)設(shè)施得到進(jìn)一步完善，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)一步增強(qiáng)，也標(biāo)志著該地區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步正在加速。

歷經(jīng)金融危機(jī)，中國(guó)飯店業(yè)發(fā)展的步伐并未滯足，甚至曾交出增長(zhǎng)超越30%的成績(jī)單，國(guó)內(nèi)外的投資者對(duì)中國(guó)飯店業(yè)前景依然十分看好。未來(lái)二三線(xiàn)城市飯店業(yè)發(fā)展存在著巨大的生機(jī)和活力，越來(lái)越多的酒店投資商抱著“掘金”的想法對(duì)二三線(xiàn)城市的市場(chǎng)進(jìn)行爭(zhēng)奪，這必然引來(lái)二三線(xiàn)城市飯店業(yè)的另一場(chǎng)整合潮。

經(jīng)濟(jì)型酒店“飽和”

相較于一線(xiàn)城市高星級(jí)酒店呈現(xiàn)逐步“飽和”的現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)型酒店在一線(xiàn)城市的生存狀態(tài)似乎要更加艱巨。經(jīng)過(guò)過(guò)去幾年的迅猛發(fā)展，北京、上海、廣州、深圳相對(duì)密集飽和的經(jīng)濟(jì)型酒店生態(tài)，如家、7天、華住(由“漢庭”更名)、錦江之星等經(jīng)濟(jì)型酒店的迅速擴(kuò)張?jiān)从诰薮蟮臉I(yè)務(wù)潛力。此前品牌經(jīng)濟(jì)型酒店不只是擴(kuò)張速度驚人，從2011年開(kāi)始，在保持快速增長(zhǎng)的同時(shí)，同樣進(jìn)入了高贏利期。

經(jīng)濟(jì)型酒店的一個(gè)顯著特征是規(guī)?；瘡?fù)制和擴(kuò)張，只有快速的規(guī)?；拍軌蜻M(jìn)一步降低成本獲得規(guī)模效益。由此，市場(chǎng)快速擴(kuò)容的同時(shí)，帶來(lái)的是經(jīng)濟(jì)型酒店出現(xiàn)相對(duì)飽和、競(jìng)爭(zhēng)激烈的格局。相對(duì)2012年以前，在過(guò)去的一年中經(jīng)濟(jì)型酒店在一線(xiàn)城市的盈虧勉強(qiáng)持平，很多分店正常營(yíng)業(yè)時(shí)間的空房率比較高，有的甚至高達(dá)50%-60%，如果算上管理成本和人力資源成本，事實(shí)上營(yíng)業(yè)收益并不高。

由此可見(jiàn)，目前一線(xiàn)城市相對(duì)于二三線(xiàn)城市，是處于相對(duì)飽和的狀態(tài)。眾多經(jīng)濟(jì)型酒店品牌已經(jīng)向二三線(xiàn)城市發(fā)展，這也是目前的一個(gè)大趨勢(shì)。但部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展還“在路上”，遠(yuǎn)沒(méi)到飽和的階段。主要原因之一是，整個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)在全國(guó)住宿業(yè)中的占比還很小。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年中國(guó)星級(jí)酒店實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2314.82億元，市場(chǎng)營(yíng)收規(guī)模為260億元，約為星級(jí)酒店?duì)I收的11%，數(shù)量?jī)H占全國(guó)住宿業(yè)總數(shù)的15.11%。歐美的經(jīng)濟(jì)型酒店占比約為70%，相比之下中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展空間還非常大。7天方面也曾表示，目前經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)空間仍然很大，幾大品牌仍然可以繼續(xù)將市場(chǎng)做大。經(jīng)濟(jì)型酒店繼續(xù)發(fā)展的空間，除了人們出行需求的日益增長(zhǎng)，更多的是與傳統(tǒng)住宿業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)濟(jì)型酒店需要將習(xí)慣于住在傳統(tǒng)酒店的出行者，變成自己的客戶(hù)、會(huì)員，這也是幾大巨頭正在努力爭(zhēng)取的。

行 酒店式公寓異軍突起

作為近年來(lái)興起的“酒店+地產(chǎn)”發(fā)展模式之一，很多酒店集團(tuán)紛紛進(jìn)入酒店式公寓領(lǐng)域，酒店式公寓運(yùn)營(yíng)商也不斷地在中國(guó)開(kāi)疆?dāng)U土。近年來(lái)有哪些投資因素對(duì)酒店式公寓的拓展有所影響?酒店式公寓的品牌商在選擇項(xiàng)目時(shí)主要考慮哪些因素?

從現(xiàn)在情況來(lái)看，在中國(guó)主要城市如北京、上海、廣州等，大約有25萬(wàn)個(gè)酒店房間，而酒店式公寓的數(shù)量與酒店相比就少很多，北京大約在3000到4000間房，從量來(lái)比較，酒店式公寓確的確有很大發(fā)展空間?？偟膩?lái)講從量來(lái)看，需要多少酒店式公寓投入到市場(chǎng)才可能達(dá)到飽和的情況，離此數(shù)字水平還有很大的距離。

如今在飯店業(yè)最流行的一句話(huà)就是轉(zhuǎn)型。在香港，很多的上市開(kāi)發(fā)商都盡量把幾個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型，就是飽和開(kāi)發(fā)商自己的現(xiàn)金流。轉(zhuǎn)型是現(xiàn)在很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商費(fèi)盡心思想要實(shí)現(xiàn)的，從2012年開(kāi)始，不少開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)想把他們手中其中一部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)成持有項(xiàng)目。由此可見(jiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)很大地影響酒店式公寓的運(yùn)營(yíng)者，在房地產(chǎn)走低谷的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商賣(mài)的交易量不多，只有長(zhǎng)期持有的業(yè)務(wù)才有穩(wěn)定性。

從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)分析，開(kāi)發(fā)商會(huì)精打細(xì)算項(xiàng)目的投資回報(bào)率。酒店的產(chǎn)權(quán)與酒店式公寓無(wú)法相比，酒店式公寓的投資相對(duì)來(lái)說(shuō)較靈活，可經(jīng)營(yíng)也可出售，所以現(xiàn)在很多的開(kāi)發(fā)商都在考慮投入酒店式公寓項(xiàng)目;此外，如何選擇投資項(xiàng)目對(duì)開(kāi)發(fā)商相當(dāng)重要，通常不會(huì)單獨(dú)投資酒店式公寓，可以規(guī)劃在住宅或綜合體項(xiàng)目中，也就是說(shuō)，所選酒店式公寓品牌的檔次要與物業(yè)相匹配;再次，選擇前要參照市場(chǎng)的品牌布局，如果市場(chǎng)上已有的某一個(gè)品牌，開(kāi)發(fā)商大致上會(huì)選擇其他品牌;最后是品牌文化的匹配，就是開(kāi)發(fā)商自身的企業(yè)文化與品牌管理公司的文化是否相同，這幾年在中國(guó)有很多的酒店管理公司簽約沒(méi)多久就解約了，可能雙方的文化不匹配，對(duì)方所需沒(méi)有達(dá)到一致的認(rèn)同。

大型旅游綜合體趨勢(shì)凸顯

隨著旅游的持續(xù)發(fā)展，休閑度假旅游將逐漸進(jìn)入民眾的生活，度假型酒店適應(yīng)了目前中國(guó)旅游業(yè)由觀光型向休閑度假型轉(zhuǎn)變這樣一個(gè)大的發(fā)展趨勢(shì)。旅游綜合體對(duì)于城市來(lái)說(shuō)，能提升城市形象，能促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)大發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，一方面有助于企業(yè)深入?yún)⑴c到城市發(fā)展建設(shè)當(dāng)中，還有助于提升住宅等銷(xiāo)售物業(yè)的附加值。同時(shí)，如果放進(jìn)上市公司資本化，酒店構(gòu)成很大的資產(chǎn)值，資本市場(chǎng)尤為看重企業(yè)對(duì)自有型物業(yè)的持有水平與運(yùn)營(yíng)能力。

僅對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度而言，旅游綜合體為大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特別是旅游休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供了一種創(chuàng)新的模式;按照“旅游綜合體”的特色模式進(jìn)行旅游休閑導(dǎo)向的土地綜合開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與綜合旅游休閑發(fā)展的完美融合，為旅游休閑地產(chǎn)的創(chuàng)新開(kāi)發(fā)帶來(lái)了巨大的空間，東部華僑城正是一個(gè)最為成功的典型。

由于是一個(gè)復(fù)雜的綜合旅游發(fā)展模式，旅游綜合體對(duì)于運(yùn)營(yíng)的要求極高，因此需要專(zhuān)業(yè)化、落地化的高水平智力支持：第一，具備多專(zhuān)業(yè)配合的團(tuán)隊(duì)構(gòu)架――透析泛旅游產(chǎn)業(yè)的團(tuán)隊(duì)大構(gòu)架，特別是旅游產(chǎn)品、度假酒店、休閑地產(chǎn)、投資運(yùn)營(yíng)和土地綜合開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)人才。第二，具備全程化咨詢(xún)的服務(wù)能力――即要具備從創(chuàng)意策劃到落地運(yùn)營(yíng)的綜合能力，因?yàn)橐粋€(gè)成功的旅游綜合體開(kāi)發(fā)方案，必須有靈魂、有骨架、有血肉、能成長(zhǎng)，缺一不可。而“策劃找靈魂、規(guī)劃搭骨架、設(shè)計(jì)長(zhǎng)血肉、運(yùn)營(yíng)促成長(zhǎng)”各有不同，因而能夠落地的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)必須是策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)咨詢(xún)一體化的構(gòu)架。

真正的旅游綜合體，對(duì)旅游綜合運(yùn)營(yíng)的要求非常高，要體現(xiàn)全局性、長(zhǎng)期性、品質(zhì)性，在實(shí)際的操作中，應(yīng)該有兩種這樣的選擇：其一，是獨(dú)立開(kāi)發(fā)，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的模式。在全國(guó)，能夠這樣做的企業(yè)并不多，主要是大型旅游集團(tuán)或已經(jīng)轉(zhuǎn)型旅游領(lǐng)域多年的大型地產(chǎn)集團(tuán)，如華僑城、港中旅、國(guó)旅、龍城控股、方特、卓達(dá)等。 其二，是統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)，合作運(yùn)營(yíng)的模式。這里面就會(huì)形成一個(gè)新的運(yùn)營(yíng)主體――旅游綜合體運(yùn)營(yíng)商，類(lèi)似于城市運(yùn)營(yíng)商、區(qū)域運(yùn)營(yíng)商，主導(dǎo)地塊的規(guī)劃與開(kāi)發(fā)，并且是一個(gè)招商平臺(tái)、融資平臺(tái)、營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)，做一級(jí)半開(kāi)發(fā)，除了開(kāi)發(fā)并獨(dú)立運(yùn)營(yíng)自身比較擅長(zhǎng)的項(xiàng)目外，綜合體內(nèi)的其他項(xiàng)目則通過(guò)戰(zhàn)略合作的方式來(lái)落實(shí)具體運(yùn)營(yíng)，如酒店、商業(yè)街、娛樂(lè)項(xiàng)目等等。

故而，一個(gè)旅游綜合體既要有自己的一個(gè)專(zhuān)業(yè)的主體運(yùn)營(yíng)公司，同時(shí)要根據(jù)不同的功能部分引進(jìn)最為專(zhuān)業(yè)的合作伙伴，共同來(lái)管理運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，才能夠?yàn)槟繕?biāo)客群提供周到的綜合服務(wù)。從現(xiàn)如今國(guó)內(nèi)旅游綜合體的發(fā)展態(tài)勢(shì)看來(lái)，未來(lái)旅游綜合體將成為“酒店+地產(chǎn)”發(fā)展模式的主要趨勢(shì)之一。

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