項(xiàng)目定價(jià)的方法
2008-09-27
綠維創(chuàng)景
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(二)追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)
使用這種定價(jià)方法的房地產(chǎn)企業(yè)一般擁有較為豐富的后備資料,為了應(yīng)付或避免競(jìng)爭(zhēng),或?yàn)榱朔€(wěn)定市場(chǎng)以利其長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng),往往以同行中對(duì)市場(chǎng)影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn),來(lái)制定本企業(yè)的商品房?jī)r(jià)格。
四、可比樓盤量化定價(jià)法
針對(duì)許多樓盤均傾向于定性描述的現(xiàn)狀,我們嘗試對(duì)樓盤進(jìn)行定量描述。進(jìn)行量化統(tǒng)計(jì)的樓盤應(yīng)為可比性較強(qiáng)的、地段、價(jià)格、功能、用途、檔次都相近的現(xiàn)樓、準(zhǔn)現(xiàn)樓或樓花。每一樓盤定級(jí)因素的具體指標(biāo)及等級(jí)劃分只有落實(shí)到具體樓盤所在片區(qū)才能清楚描述。
我們總共列出18個(gè)定級(jí)因素,分別為位置、價(jià)格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽(yù)、付款方式、戶型設(shè)計(jì)、銷售情況、廣告、停車位數(shù)量。此18個(gè)因素,共分五等級(jí),分值為1、2、3、4、5分。分值越大,表示等次越高。
1、18個(gè)定級(jí)因素。
表1-1 定級(jí)因素、指標(biāo)與分值
定級(jí)因素指 標(biāo)分 值
位置A、距離在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近;B、商業(yè)為臨街或背街;C、寫字樓為臨街或背街;D、住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近A.最差(遠(yuǎn))1;B.很差(遠(yuǎn))2;C.一般3;D.很好(近)4;E.最好(近)5
價(jià)格A、百元以上為等級(jí)劃分基礎(chǔ);B、商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級(jí)依次減少;C價(jià)格是否有優(yōu)勢(shì)A.最高1;B.很高2;C.一般3;D.很低4;E.最低5
配套A、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施:供水、排水、供氣、供電;B、社會(huì)服務(wù)設(shè)施:文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地A.最不完善1;B.不完善2;C.一般3;D.很完善4;E.最完善5
物業(yè)管理A、保安;B、清潔衛(wèi)生;C、機(jī)電;D、綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況;E、物業(yè)管理費(fèi)(元/月);F、是否人車分流;G、物業(yè)管理商資質(zhì)A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5
建筑質(zhì)量A、是否漏水;B、門窗封閉情況;C、內(nèi)墻;D、地板、E、排水管道A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5
交通A、大中小巴士路線數(shù)量;B、距工交站遠(yuǎn)近;C、站點(diǎn)數(shù)量;D、大中小巴士舒適程度A.最少(遠(yuǎn))1;B.很少(遠(yuǎn))2;C.一般3;D.很多(近)4;E.最多(近)5
城市規(guī)劃A、規(guī)劃期限(遠(yuǎn)中近期);B、規(guī)劃完善程度;C、規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度;D、規(guī)劃現(xiàn)狀A(yù).最不完善1;B.不完善2;C.一般3;D.很完善4;E.最完善5
樓盤規(guī)模A、總建筑面積(在建及未建);B、總占地面積;C、戶數(shù)A.最小1;B.很小2;C.一般3;D.很大4;E.最大5
朝向A、按方向;B、按山景;C、按海景;D、視野A.西(西北、西南)1;B.東(東南、東北)2;C北(東北、西北)3;D.南(東南、西南)5
外觀A、是否醒目;B、是否新穎;C、是否高檔;D、感官舒適程度A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5
室內(nèi)裝修A、高檔;B、實(shí)用;C、功能是否完善;D、質(zhì)量是否可靠A.最差(遠(yuǎn))1;B.很差(遠(yuǎn))2;C.一般3;D.很好(近)4;E.最好(近)5
環(huán)保A、空氣;B、噪音;C、廢物;D、廢水A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好(遠(yuǎn))5
發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)A、資產(chǎn)及資質(zhì);B、開(kāi)發(fā)樓盤多少;C、樓盤質(zhì)量;D、品牌A.最差(少)1;B.很差(少)2;C.一般3;D.很好(多)4;E.最好(多)5
付款方式A、一次性付款;B、分期付款;C、按揭付款;D、其他A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5
戶型設(shè)計(jì)A、客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系;B、廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系;C、是否有暗房;D、實(shí)用率大小A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5
銷售情況A、銷售進(jìn)度;B、銷售率;C、尾盤現(xiàn)狀A(yù).最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5
廣告A、版面大?。籅、廣告頻率;C、廣告創(chuàng)意A.最差(小)1;B.很差(?。?;C.一般3;D.很好(大)4;E.最好(大)5
停車位數(shù)量A、停車位數(shù)量;B、住戶方便程度A.最差(少)1;B.很差(少)2;C.一般3;D.很好(多)4;E.最好(多)5
2、定級(jí)因素權(quán)重確定
權(quán)重是一個(gè)因素對(duì)樓盤等級(jí)高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤的因素很多,不可能都被選擇為樓盤定級(jí)因素,只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素,才能確定為樓盤定級(jí)因素。上述篩選出18個(gè)因素,按重要性及影響力的高低,確定每一因素的權(quán)重分別為位置0.5、價(jià)格0.5、配套0.4、物業(yè)管理0.3、建筑質(zhì)量0.3、交通0.3、城市規(guī)劃0.3、樓盤規(guī)模0.3、朝向0.3、外觀0.1、室內(nèi)裝飾0.2、環(huán)保0.2、發(fā)展商信譽(yù)0.1、付寬方式0.2、戶型設(shè)計(jì)0.1、銷售情況0.1、廣告0.1、停車位數(shù)量0.1。權(quán)重越大,重要性及影響力就越高,反之亦然。
1-2 可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表(示范表)
F W
權(quán)重序號(hào)樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱備注
位置0.51
價(jià)格0.52
配套0.43
物業(yè)管理0.34
建筑質(zhì)量0.35
交通0.36
城市規(guī)劃0.37
樓盤規(guī)模0.38
朝向0.39
外觀0.110
室內(nèi)裝飾0.211
環(huán)保0.212
發(fā)展商信譽(yù)0.113
付款方式0.214
戶型設(shè)計(jì)0.115
銷售情況0.116
廣告0.117
停車位數(shù)量0.118
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