《2014中國房地產創(chuàng)新發(fā)展報告》之寫字樓與綜合體

2015-01-29 綠維創(chuàng)景全經聯 標簽：旅游房地產規(guī)劃設計地產創(chuàng)新

2014年中國綜合體的發(fā)展現狀及特征

三、2014年中國綜合體的發(fā)展現狀及特征

從最初的概念引入階段、到中期的理念成型階段，再到如今的開發(fā)高潮階段，中國城市綜合體的發(fā)展已有10年。截止2014年9月，據不完全統(tǒng)計，在全國50座主要城市中建成、在建、待建城市綜合體項目超過2000個，非住宅物業(yè)總體量突破6億，已然呈現供需失衡趨勢。
盡管當下城市綜合體已供大于求，但是從現有土地儲備和規(guī)劃來看，在未來兩年，城市綜合體的數量還將持續(xù)大幅攀升，市場競爭將更為激烈。

1、綜合體市場供應呈現“井噴”態(tài)勢，供過于求導致經營困難

根據萊坊研究成果，至2014年年底國內主要城市綜合體存量面積（綜合體存量面積指不含住宅部分，下同）將達到3.3億平方米，較2013年增長17.8%，2014年主要城市的商業(yè)綜合體規(guī)模將突破平均1,000萬平方米/城市。至2015年中國主要城市的商業(yè)綜合體項目規(guī)模將達到3.6 億平方米，而2016年以后綜合體規(guī)模將突破至4.3億平方米。

根據前瞻產業(yè)研究院發(fā)布的《2014-2018年中國城市綜合體行業(yè)發(fā)展前景與投資價值預測分析報告》顯示，在全國重點城市綜合體存量中，沈陽、重慶、北京、上海等城市綜合體的存量領先全國，其中綜合體總存量在1000萬平方米以上的城市分別為沈陽、重慶、北京、上海、成都及天津6座城市；而廣州、南京、蘇州、深圳、西安、武漢及貴陽的綜合體存量介于500-1000萬平方米；其余城市的綜合體存量均在500萬平方米以下。

2、綜合體兩極發(fā)展趨勢明顯，超大規(guī)模和小型精品綜合體各領風騷

以萬達文旅城為代表的“巨無霸”型綜合體大行其道，以合肥萬達城為例，項目占地面積100公頃，總建筑面積90萬平方米，規(guī)劃文化、旅游、商業(yè)、酒店四大內容，酒店群包括1個六星級酒店，1個五星級酒店，2個四星級酒店和3個三星級酒店，共3500間客房，5000個床位。酒店區(qū)還建有大型會議中心，將合肥的旅游、會議設施提升到國際水平。還擁有一座占地600畝的主題公園及室內水上樂園，此外還將有兩個電影科技館。此種超大型綜合體囊括了人們衣食住行、吃喝玩樂的方方面面，可謂一網打盡。

而小而精的產品也在激烈的競爭中顯示出頑強的生命力。以遠洋“未來匯”為例，除兩棟量身定制的寫字樓外，商業(yè)部分只有1.88萬平米，包括了餐飲美食、時尚購物、休閑娛樂等業(yè)態(tài)，可謂麻雀雖小，五臟俱全。

這種兩極化趨勢體現了領先企業(yè)在吃透區(qū)位，抓住細分客群上下足了功夫。

3、綜合體驅動要素升級，文化、旅游、藝術、醫(yī)療、養(yǎng)生、教育粉墨登場

變化是永恒不變的主題，除去傳統(tǒng)的HOPSCA業(yè)態(tài)外，為增強綜合體的綜合競爭力，行業(yè)內綜合體營造的巨頭紛紛打出特色牌以求殺出紅海，萬達的文旅城及“漢秀”聲名鵲起，新世界地產和九龍倉的藝術購物中心方興未艾，綠城又祭出學院式養(yǎng)老的法寶，可謂你方唱罷我登臺。

4、地標綜合體建設后繼乏力，城市承載力極限受到挑戰(zhàn)

中國最高建筑、世界第二高樓——上海中心的接近建成，標志著中國城市地標綜合體建設達到頂峰，并可能迎來轉折點。曾經熱火朝天的摩天樓建設潮漸趨冷卻。2014年，號稱世界第一高樓的長沙“天空之城”遲遲沒有動工，據消息人士稱，該項目即使技術論證通過，但其經濟性仍然是個黑洞。開發(fā)商很可能更改甚至放棄此計劃。之前一度在各個城市屢創(chuàng)新高的綠地集團也悄悄放慢了超高層建設的速度，其撫順綠地中心項目已經停滯，其他城市的超高層項目也開始出現跳票。其后的追隨者，如恒大、世茂、寶能等企業(yè)，尚未來得及品嘗樹立豐碑的快感，卻被技術和經營兩大門檻絆住動彈不得。