演講嘉賓朱中一講話（一）

朱中一：認(rèn)真領(lǐng)會政府工作報告 適應(yīng)新常態(tài)謀求新發(fā)展

首先我們要請出的是第一位演講嘉賓朱中一先生，為我們帶來他的主題演講，大家歡迎。

朱中一：各位同志，新聞界的朋友大家好。由于時間關(guān)系，我就講一些觀點方面的事情，因為展開可能有點問題。

我講的題目是認(rèn)真領(lǐng)會政府工作報告精神，適應(yīng)新常態(tài)，謀求新發(fā)展。我為什么選這個題目呢?也是主辦方的建議，也是我自己的想法，因為大家現(xiàn)在都學(xué)習(xí)兩會，而且怎么樣適應(yīng)新常態(tài)，謀求新發(fā)展是認(rèn)真研究的問題。

一、中國的房地產(chǎn)市場當(dāng)前總體上還處于軟著陸的過程當(dāng)中

我想講四個問題，第一，對形勢的看法。對形勢的看法我總的一個觀點，中國的房地產(chǎn)市場當(dāng)前總體上還處于軟著陸的過程當(dāng)中。但是因為地區(qū)的差異性大，一些地方起暖回穩(wěn)的時間早一些，有一些庫存量大，在建規(guī)模大，人口聚集能力不足的地方軟著陸的時間可能要長一些，這是一個基本觀點。

為什么這么判斷呢?從去年到現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場的形勢，簡要的說一下。去年二三月份的時候，不少媒體，特別是境外媒體都有這么一個觀點，好象中國的樓市很快就要崩盤了，有點山雨欲來風(fēng)滿樓的態(tài)勢。但實際上我們當(dāng)時就說不會的，當(dāng)然我們也要看到市場進(jìn)入了一個調(diào)整期。經(jīng)過去年一年的實踐證明，市場總的一個態(tài)勢是前低后高，前年市場總體是平穩(wěn)的，原因主要是從中央政府到地方政府，應(yīng)該說上下努力，中央政府采取了分類調(diào)控的辦法，有四十幾個城市原來限購的放松了限購，后來央行的降準(zhǔn)降息，這些利好的政策使全國的市場總體上是平穩(wěn)的。商品房的銷售量，銷售額應(yīng)該說達(dá)到了僅次于2013年的次高，房地產(chǎn)的開發(fā)投資是歷史最高位。這個成績應(yīng)該說還是不錯的一個成績，但是咱們話再說回來，畢竟好多指標(biāo)跟2013年相比是同比下降的，包括房地產(chǎn)的開發(fā)投資，從年初到年尾一直是增幅下降。另外在去年整個市場交了一個比較好的答卷以后，今年的一二月份的市場實際上是低迷的，我們的量也好，價也好，不管是同比也好，環(huán)比也好，并不是太理想，我想這個數(shù)字我就不展開了，由于時間問題。

這說明一個什么問題呢?我想起碼可以說明兩個問題，一個問題就是我們的市場目前還處于一個軟著陸的過程當(dāng)中。為什么軟著陸呢?因為經(jīng)過我們十幾年的快速發(fā)展以后，由過去的供不應(yīng)求到了現(xiàn)在的供求的總體大致平衡。另外在這種情況下面一些庫存量大的單位和企業(yè)自然而然日子比較難受，這是一個。

二個是房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟關(guān)系密切，在宏觀經(jīng)濟下行壓力大的情況下，房地產(chǎn)肯定也面臨著下行的壓力。我想這個問題是明擺著的。但是我也相信3月以后可能市場會逐步的要好一些，銷售量也會上升。就前年來說，你像北上廣深一線的城市和企業(yè)和二線一些城市供求基本平衡的，它起穩(wěn)回升要快一些。但是一些庫存量大的企業(yè)和地區(qū)，他肯定回暖的時間要長一點。就總體來說，就全國2015年的住房銷售肯定要好于2014年，因為總體的政策環(huán)境相對比較寬松。至于價格各地不同，我就不展開了，這是第一個判斷。

二、今年房地產(chǎn)市場的主要任務(wù)是兩個穩(wěn)定五個方面的措施

學(xué)習(xí)政府工作報告以后我就在想今年房地產(chǎn)市場主要任務(wù)是什么?我們怎么樣來完成這些主要任務(wù)。我學(xué)習(xí)以后體會是，今年房地產(chǎn)市場的主要任務(wù)是兩個穩(wěn)定，第一個問題就是穩(wěn)定住房消費。第二個穩(wěn)定就是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，這是兩個穩(wěn)定。要完成或者實現(xiàn)兩個穩(wěn)定，主要的措施是什么?我領(lǐng)會歸結(jié)是這么五點。

一，加強城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和城鄉(xiāng)危舊房的改造，政府工作報告里面有具體數(shù)字，今年棚戶區(qū)改造和城鄉(xiāng)危舊房改造比去年分別增加了110萬套和100萬套，這是今年硬任務(wù)，這里面既跟經(jīng)濟有關(guān)，也跟民生有關(guān)，還跟城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展有關(guān)，我們不能一面是高樓林立，一面還有那么多棚戶區(qū)和危舊房。

二，支持居民自住性住房和改善性住房的需求，特別是改善性住房的需求。

三，按照分類指導(dǎo)的原則，在住房供應(yīng)緊張的地區(qū)，要求增加住房和土地等有效的供應(yīng)，在供明顯大于求的市縣要加大去庫存的力度。這個也就是政府工作報告有一段話，大家必須要注意的，就是在完善宏觀調(diào)控的政策措施里面，要加強政策的預(yù)調(diào)和微調(diào)，要用好增量，盤活存量，我認(rèn)為這兩句話對我們房地產(chǎn)行業(yè)是非常適用，這也是昨天兩部委文件里面貫徹這兩句話，就是用好增量，盤活存量。

四，完善住房保障制度，創(chuàng)新保障形式。明確住房保障逐步實行實物保障和貨幣補貼并重，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房，這是創(chuàng)新，既要加強保障，又要創(chuàng)新保障，因為我們現(xiàn)在存量房多，我必然要這樣做，這也符合市場化的方向。

五，堅持分類指導(dǎo)。

今年的任務(wù)是兩個穩(wěn)定措施，五個方面的措施。根據(jù)中央已經(jīng)確定的政策包括去年十月份住建部，財政部，人民銀行出臺了關(guān)于發(fā)展住房公積金，個人貸款業(yè)務(wù)的通知，這里面明確了對首套的，二套公積金怎么樣貸款支持，最近一些城市放寬了公積金貸款，降低門檻，包括對異地貸款的支持，這個政策的源頭源頭就是去年的三部委文件。

在今年年初住建部印發(fā)了關(guān)于加快和培育住房租賃市場的意見，還有一個就是昨天國土部和住建部聯(lián)合印發(fā)的關(guān)于優(yōu)化2015年住房和供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的通知。這里面我認(rèn)為政策的亮點有三點：

一，從地區(qū)的實際出發(fā)，分類指導(dǎo)，有一些地區(qū)該增加的增加，該壓縮的壓縮，該控制的控制，像熱點城市還是要增加住房和土地的有效供給。

二，在供明顯大于求的城市可以將沒有開發(fā)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的產(chǎn)業(yè)用地。

三，市縣可以將符合條件的商品住房作為棚戶區(qū)改造住房和公共租賃住房房源，整體購買在建房地產(chǎn)項目用于公租房和棚改房。優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，并完善配套用地。

我認(rèn)為這些措施就是跟進(jìn)了我前面說的，我想在中央政策是為了逐步的更加結(jié)合實際，更加寬松的情況下面，今年的市場就是我前面說的，將會消化存量，去庫存，穩(wěn)定市場是有好處的。

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