隨著中國(guó)快速進(jìn)入老齡化，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景廣闊已成為社會(huì)共識(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)也倍受資本關(guān)注。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍意識(shí)到，由于近年來(lái)我國(guó)相關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)的缺失和不明晰，制約了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)項(xiàng)目雖多，但大規(guī)模成體系發(fā)展尚未成型，盈利模式仍處于探索之中。但國(guó)內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng) “投資商+開(kāi)發(fā)商+市場(chǎng)服務(wù)商+運(yùn)營(yíng)商”全產(chǎn)業(yè)鏈的各主體已經(jīng)就位，只待政策落地。

　　但產(chǎn)業(yè)資金，不少仍在觀望。一位大型房地產(chǎn)基金內(nèi)部人士表示，公司很早關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老行業(yè)在國(guó)外一般都會(huì)有政府優(yōu)惠政策，但是目前國(guó)內(nèi)無(wú)相關(guān)實(shí)際的支持政策，國(guó)內(nèi)現(xiàn)在的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目大都是虧損或微利的，所以公司還沒(méi)有投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　**盈利模式探索中**

保利地產(chǎn)目前是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)模最大的開(kāi)發(fā)商，保利地產(chǎn)(600048.SH)董秘黃海表示，公司養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利模式也仍處于探索之中。

　　據(jù)國(guó)信證券最新研究報(bào)告，目前全國(guó)有80 家地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開(kāi)信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)百余個(gè)。

　　目前，社會(huì)資本參與以養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為主的養(yǎng)老地產(chǎn)最為集中，這一領(lǐng)域的活躍投資者包括：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)公司、民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、境外投資者等。

　　國(guó)內(nèi)現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式根據(jù)開(kāi)發(fā)主體不同分為三類(lèi)：開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)型、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)型和政府主導(dǎo)型。前兩類(lèi)屬盈利性，主要針對(duì)消費(fèi)能力較強(qiáng)的高端老年客戶(hù)；后一類(lèi)屬非盈利性，主要面向中低端老年客戶(hù)。

　　開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)型養(yǎng)老地產(chǎn)模式涉及的公司有萬(wàn)科A(00002.SZ)、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（03377.HK）、綠城集團(tuán)等，盈利模式主要分為會(huì)員卡模式和租售結(jié)合模式兩大類(lèi)。

　　開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的會(huì)員卡模式養(yǎng)老地產(chǎn)的典型代表項(xiàng)目為上海親和源、保利和熹會(huì)。會(huì)員卡模式可以使開(kāi)發(fā)商在建設(shè)初期即可收回部分投資，緩解資金壓力；由于會(huì)費(fèi)較高，這種模式對(duì)養(yǎng)老品牌、服務(wù)要求較高。

　　由于會(huì)員卡模式前期投入資金大且項(xiàng)目回收期相對(duì)較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的租售結(jié)合模式則可以以較早收回投資同時(shí)支持后續(xù)物業(yè)的開(kāi)發(fā)。租售結(jié)合模式的養(yǎng)老地產(chǎn)代表項(xiàng)目是萬(wàn)科幸福匯。

　　保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可將養(yǎng)老保險(xiǎn)、健康保險(xiǎn)等虛擬金融產(chǎn)品與實(shí)體養(yǎng)老社區(qū)結(jié)合。相較其他資金，保險(xiǎn)資金有著先天的實(shí)力優(yōu)勢(shì)和具有能承受較長(zhǎng)投資期限與相對(duì)偏低回報(bào)率的能力。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)公開(kāi)的非官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2012 年底，保險(xiǎn)業(yè)以“養(yǎng)老社區(qū)”為名獲得的土地已經(jīng)超過(guò)2 萬(wàn)畝（約1,333 萬(wàn)平方米）。

　　保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的典型代表項(xiàng)目是泰康之家。目前保險(xiǎn)資金暫不被允許建房賣(mài)房的模式，因此保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)的營(yíng)運(yùn)模式基本是出租式。

　　政府主導(dǎo)型養(yǎng)老地產(chǎn)一般采用公辦民營(yíng)模式，即由政府出資、出土地開(kāi)發(fā)建設(shè)，民營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)后期運(yùn)營(yíng)管理的方式，屬非贏利性質(zhì)。它對(duì)于住戶(hù)而言入住門(mén)檻較低，客戶(hù)群較為廣泛，代表項(xiàng)目為北京匯晨老年公寓。

　　**養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈主體已就位**

　　養(yǎng)老地產(chǎn)不僅僅是做地產(chǎn)，更多的是做服務(wù)。養(yǎng)老設(shè)施建成后，便利可靠的醫(yī)護(hù)服務(wù)是消費(fèi)者在選擇養(yǎng)老產(chǎn)品時(shí)最為重視的內(nèi)容。目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng)全產(chǎn)業(yè)鏈“投資商+開(kāi)發(fā)商+市場(chǎng)服務(wù)商+運(yùn)營(yíng)商”的各主體已經(jīng)就位。

　　與臺(tái)灣恒安照護(hù)集團(tuán)合作，世聯(lián)行(002285.SZ)定位于市場(chǎng)服務(wù)商。世聯(lián)行一位證券部人士表示，公司接到很多開(kāi)發(fā)商咨詢(xún)運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目，由于開(kāi)發(fā)商有做養(yǎng)老地產(chǎn)的需求，因此公司與恒安照護(hù)合作,恒安照護(hù)在臺(tái)灣做得很成熟。公司目前只是提供服務(wù)(即物業(yè)管理加一個(gè)照護(hù)服務(wù)的功能)，收取中介費(fèi)，不涉及開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

　　據(jù)公開(kāi)資料，2013年8月19日，世聯(lián)行與臺(tái)灣恒安照護(hù)集團(tuán)正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將加強(qiáng)在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的合作，探索并實(shí)踐符合中國(guó)市場(chǎng)特點(diǎn)的創(chuàng)新型養(yǎng)老運(yùn)作模式。

　　據(jù)世聯(lián)行投資者紀(jì)要，董事長(zhǎng)陳勁松先生表示，世聯(lián)行接觸了很多前期養(yǎng)老項(xiàng)目，目前缺的都是服務(wù)，沒(méi)有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、沒(méi)有具體實(shí)施。世聯(lián)行也不能培訓(xùn)護(hù)士、建立合作標(biāo)準(zhǔn)等，所以我們就想找一個(gè)成熟、有規(guī)模的合作伙伴，將標(biāo)準(zhǔn)總結(jié)告訴給我們的客戶(hù)。為了迎合未來(lái)的趨勢(shì)，世聯(lián)在中高端社區(qū)介入物管，也可能將恒安照護(hù)的服務(wù)加進(jìn)去。大陸三到五年養(yǎng)老項(xiàng)目都是探討階段，未來(lái)會(huì)真正涉及到服務(wù)階段，我們不想錯(cuò)過(guò)這個(gè)服務(wù)潮流，提早進(jìn)入。

　　**只待政策落地**

　　近年來(lái)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)政策法規(guī)密集出臺(tái)，但多為綱領(lǐng)性、原則性的政策，相關(guān)政策法規(guī)的缺失和不明晰，制約了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。

　　保利地產(chǎn)董秘黃海表示，還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)有養(yǎng)老地產(chǎn)用地，目前政府對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)沒(méi)有明確的優(yōu)惠政策。

　　一位大型房地產(chǎn)基金內(nèi)部人士表示，公司很早關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老行業(yè)在國(guó)外一般都會(huì)有政府優(yōu)惠政策，但是目前國(guó)內(nèi)無(wú)相關(guān)實(shí)際的支持政策，國(guó)內(nèi)現(xiàn)在的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目大都是虧損或微利的，所以公司還沒(méi)有投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　一位福利機(jī)構(gòu)的內(nèi)部人士表示，目前政府只是出臺(tái)綱領(lǐng)性、原則性的政策文件，引起社會(huì)各界對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題的重視，政府也正在制定具體的細(xì)則，政策的落實(shí)也需要時(shí)間。

　　首先，目前國(guó)內(nèi)缺乏專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老地產(chǎn)用地和相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。由于國(guó)內(nèi)無(wú)專(zhuān)門(mén)養(yǎng)老性質(zhì)土地供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商往往需要通過(guò)招拍掛途徑獲取養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，成本相對(duì)較高，且在前期建設(shè)中因還款來(lái)源不清晰較難獲得商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款，也因產(chǎn)權(quán)性質(zhì)模糊不易以商品房預(yù)售形式獲得資金回籠，開(kāi)發(fā)商主要投資來(lái)源為自有資金，資金壓力較大。

　　2013年9月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，指出要完善養(yǎng)老地產(chǎn)土地供應(yīng)政策和完善稅費(fèi)優(yōu)惠政策。各地要將各類(lèi)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地納入城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和年度用地計(jì)劃，合理安排用地需求，可將閑置的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)用地。

　　其次，金融工具匱乏，投資額高而投資回收期長(zhǎng)，出于高周轉(zhuǎn)和風(fēng)險(xiǎn)考慮，開(kāi)發(fā)商對(duì)運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)信心不足。國(guó)內(nèi)目前還沒(méi)有專(zhuān)項(xiàng)的養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老貸款，民間資本因政策法規(guī)缺失和相關(guān)金融工具匱乏不敢貿(mào)然試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

　　據(jù)大智慧通訊社了解到，保利和熹會(huì)項(xiàng)目前期的投入全來(lái)自于保利地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利。雖然和熹會(huì)收費(fèi)相對(duì)公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已經(jīng)高出很多，但是算上前期保利改建投入的3000萬(wàn)元改造費(fèi)用、原本建設(shè)的土地價(jià)格、建安成本等費(fèi)用,“會(huì)員費(fèi)+每月租金”模式運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)需要30年時(shí)間才能回本。

　　同時(shí)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)體系不成熟，配套設(shè)施也不健全。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的參與，包括建筑設(shè)計(jì)、老年醫(yī)療、護(hù)理照顧、營(yíng)養(yǎng)膳食和安防系統(tǒng)等；而國(guó)內(nèi)這幾方面的發(fā)展還不成熟，養(yǎng)老服務(wù)體系的健全還需時(shí)日。

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