“房地產(chǎn)現(xiàn)在實際上進(jìn)入了一個觸頂?shù)膮^(qū)域”，近日，在全國房地產(chǎn)金融投資實務(wù)研討會上，資深規(guī)劃與旅游地產(chǎn)專家、北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院院長林峰以“觸頂”一詞描述了現(xiàn)階段房地產(chǎn)的格局。

他首先分析了房地產(chǎn)風(fēng)險存在的前提，“過剩是肯定的，這個是大前提。開發(fā)量始終比實際需求量過剩，由于以前有投資要素，所以使用率的過剩被掩蓋，沒有了投資性要素，使用性的過剩直接轉(zhuǎn)化為了購買的過剩。”

在林峰看來，目前房地產(chǎn)的“增長”分為兩個部分，如果價格來做指數(shù)，它是一個斜線上升中間的一個突破。而從經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)來說，房地產(chǎn)的指標(biāo)在做一個頂部區(qū)域，這個頂部區(qū)域是增長率的頂，這是非常明確的：漲不動了，然后逐漸下降，甚至副增長。

林峰指出，基于他對中國房地產(chǎn)認(rèn)識，這個過程可能需要兩到三年時間，才能完全這樣一個頂部構(gòu)造，短期趨勢的變化并不代表著長期的走向?！皩嶋H的情況是什么呢，恰恰是二線城市和有一些四線城市，今年一季度后期，二季度開始，相當(dāng)不錯。所以實際說趨勢隨時在發(fā)生變化，短期趨勢的這種變化，并不代表長期結(jié)構(gòu)。”

“到今天來看，我不認(rèn)為只有一二線城市才有機(jī)會，也完全不同意關(guān)于一二線城市與三四線城市，這種投資機(jī)會完全不對等的結(jié)構(gòu)。”林認(rèn)為，在中國城市化進(jìn)程中，機(jī)會仍然是多樣化的，不是簡單的一二三四城市劃分結(jié)構(gòu)能解決。

城鎮(zhèn)化的主導(dǎo)性因素，是產(chǎn)業(yè)帶動下人口聚集的模式和城市布局調(diào)整下新的城市聚集結(jié)構(gòu)這兩大要素，在影響整個中國城市聚集下這樣一種發(fā)展。因此出現(xiàn)的機(jī)會，是依托于這種結(jié)構(gòu)而來，在不同階段，不同區(qū)域發(fā)展是不平等的，出現(xiàn)的機(jī)率是有差異的。

這也決定了未來房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型方向。“房地產(chǎn)必須和產(chǎn)業(yè)結(jié)合，必須和服務(wù)結(jié)合，必須和消費結(jié)合，那么這種趨勢是典型房地產(chǎn)發(fā)展的一種路徑。房地產(chǎn)商逐漸的由單一的房地產(chǎn)投資開發(fā)商，轉(zhuǎn)化成為產(chǎn)城一體化開發(fā)商，產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)相結(jié)合，推進(jìn)綜合發(fā)展機(jī)會的城市一體上。在這種情況下，那么越是使用價值明確，面向市場消費結(jié)構(gòu)明朗的合理化的產(chǎn)品，發(fā)展才會順利，”林峰如是表示。

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