商業(yè)運(yùn)營(yíng)與旅游開發(fā)

以下將基于欒城項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)開發(fā)的模式，對(duì)旅游地產(chǎn)開發(fā)中的商業(yè)運(yùn)營(yíng)和旅游開發(fā)做詳細(xì)闡述。

（一）商業(yè)運(yùn)營(yíng)――招的進(jìn)來(lái)，活的下去

一個(gè)成功古鎮(zhèn)，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)部分涵蓋了招商、選商、活商、養(yǎng)商四個(gè)方面，按權(quán)重也可簡(jiǎn)單分為招商和活商兩大分支。即所謂“招的進(jìn)來(lái)，活的下去。“

1.“招的進(jìn)來(lái)“是前提

旅游古鎮(zhèn)中的展示平臺(tái)有相當(dāng)大部分為商業(yè)，灤州古城的商業(yè)采用了售后返租模式，在物業(yè)銷售確?；乜畹耐瑫r(shí)，最大程度地控制房源，從而進(jìn)行針對(duì)性招商，控制業(yè)態(tài)，打造街區(qū)式商業(yè)，形成集中差異化展現(xiàn)。

招商尤其是縣域級(jí)項(xiàng)目的招商，其難度相當(dāng)大，灤州古城的招商通過(guò)準(zhǔn)確定位和有效的進(jìn)程把控，針對(duì)不同品牌、不同業(yè)態(tài)、不同檔次，制定相應(yīng)的招商政策和溝通策略，通過(guò)招商控制和銷售控制的緊密對(duì)接控制房源，通過(guò)招商團(tuán)隊(duì)本地化的搭建充分發(fā)掘地域關(guān)系網(wǎng)能效，通過(guò)分階段招商洽談及根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況的及時(shí)策略調(diào)整，確保了招商任務(wù)的完成。古鎮(zhèn)能夠開展有效運(yùn)營(yíng)的前提，正是招商模式的有力執(zhí)行。

招商工作分階段實(shí)施流程圖表

2.“活的下去“是基礎(chǔ)

商家招進(jìn)來(lái)了，還得“活的下去”。隨著近幾年商業(yè)項(xiàng)目紛紛上馬，商業(yè)運(yùn)營(yíng)部分已經(jīng)被越來(lái)越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所重視。在非優(yōu)勢(shì)地段打造的商業(yè)項(xiàng)目或旅游商業(yè)項(xiàng)目，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的能動(dòng)力是決定性的。如何讓落位的商家“活的下去”，灤州古城確定了“降低門檻、多種服務(wù)、重點(diǎn)扶持、以點(diǎn)帶面”的運(yùn)營(yíng)方針，細(xì)化為：

1）降低門檻：針對(duì)前期商戶多以夫妻店為主體的經(jīng)營(yíng)方式，采取“低租金、免租期”等降低運(yùn)營(yíng)成本的優(yōu)惠政策，在引導(dǎo)商戶裝修過(guò)程中，不強(qiáng)調(diào)全面硬裝飾，而是提倡軟裝飾突出特色，在最大限度確保裝修品質(zhì)的前提下，充分發(fā)揮商戶的能動(dòng)性，確保部分差異凸顯。

2）多種服務(wù)：建立商業(yè)統(tǒng)籌服務(wù)與管理性質(zhì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)――旅游商業(yè)同業(yè)協(xié)會(huì)，通過(guò)協(xié)會(huì)組織對(duì)商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理和綜合服務(wù)，建立證照輔助辦理機(jī)制、商戶檔案管理機(jī)制、分區(qū)分會(huì)服務(wù)機(jī)制、星級(jí)商戶評(píng)選辦法、商戶培訓(xùn)、商業(yè)活動(dòng)參與及組織一體化等多種服務(wù)體制，多方面多角度最大程度為商戶營(yíng)造便利的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

同業(yè)協(xié)會(huì)常態(tài)化工作實(shí)施流程圖表

3）重點(diǎn)扶持，以點(diǎn)帶面：對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況較好、經(jīng)營(yíng)理念符合標(biāo)準(zhǔn)、特點(diǎn)差異化突出的商家進(jìn)行重點(diǎn)扶持，使其在商家群體中脫穎而出，逐漸建立主力店、主力商戶和明星商家的獎(jiǎng)懲制度，并建立相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，形成爭(zhēng)先態(tài)勢(shì)，從而以點(diǎn)帶面，使區(qū)域商業(yè)品質(zhì)環(huán)比提升，最終達(dá)到項(xiàng)目所需品質(zhì)、品牌、特色鮮明的終極目標(biāo)。

（二）旅游開發(fā)――聚焦“人”和“氛圍”

旅游開發(fā)作為一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中占據(jù)了相當(dāng)大的比重，也是投入人力、物力、財(cái)力較多的環(huán)節(jié)。灤州古城項(xiàng)目的旅游開發(fā)可根據(jù)旅游特性分為旅游市場(chǎng)營(yíng)銷和景區(qū)管理兩方面，其主要目的就是針對(duì)性解決“人”和“氛圍”兩大難題。

1、人要多

古鎮(zhèn)要成為一個(gè)景區(qū)，其景點(diǎn)景觀自然是必不可少的，但如何讓這些景點(diǎn)景觀有人在，有人看，這才是更為核心的問(wèn)題。對(duì)景點(diǎn)的打造自不必說(shuō)，從人氣的處理方式來(lái)講，灤州古城的旅游市場(chǎng)營(yíng)銷具有準(zhǔn)確、時(shí)效的優(yōu)勢(shì)。

1）市場(chǎng)準(zhǔn)確：灤州古城根據(jù)地域區(qū)位特點(diǎn)，結(jié)合自身情況，對(duì)旅游市場(chǎng)進(jìn)行準(zhǔn)確判斷，確定外部旅游人群以傳統(tǒng)旅游線路截留和周邊輻射范圍（市域）自駕游為主體，內(nèi)部旅游人群以項(xiàng)目周邊輻射范圍（縣域）內(nèi)的自駕游為主體。在市場(chǎng)明確的基礎(chǔ)上，制定準(zhǔn)確有效的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，對(duì)外部游進(jìn)行旅行社和相應(yīng)團(tuán)體的拓展及關(guān)系網(wǎng)建立，對(duì)內(nèi)部游以交通疏導(dǎo)和差異化引導(dǎo)為主要形式，從而利用有限資源資金，最大程度引流，支撐古鎮(zhèn)的基礎(chǔ)人氣和旅游氛圍。

2）引導(dǎo)時(shí)效：針對(duì)北方旅游季節(jié)性明顯的特征，本項(xiàng)目對(duì)淡旺季旅游有相應(yīng)的市場(chǎng)營(yíng)銷辦法，并根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)、應(yīng)節(jié)氣態(tài)勢(shì)，制定針對(duì)性極強(qiáng)的引流方案，確保“平時(shí)有人、活動(dòng)多人、節(jié)點(diǎn)滿人”。具有時(shí)效的營(yíng)銷策略使得灤州古城項(xiàng)目長(zhǎng)期維持利好，從而極大地支持了項(xiàng)目整體營(yíng)銷計(jì)劃的開展與實(shí)踐。

2．活動(dòng)要多

人氣的確保離不開景區(qū)的完善。古鎮(zhèn)景區(qū)活動(dòng)的豐富化使得整個(gè)項(xiàng)目更具看點(diǎn)，并使得游客停駐周期延長(zhǎng)，從而有力支撐了商業(yè)的消費(fèi)鏈條。而一些具有獨(dú)有性、較大差異性的活動(dòng)更能夠成為項(xiàng)目的吸引極核，最終形成活動(dòng)―商業(yè)―營(yíng)銷三環(huán)融合的有利態(tài)勢(shì)。

1）常態(tài)活動(dòng)：更多開展與項(xiàng)目周邊人群相融合的活動(dòng)，如健身歌舞、露天影音、棋牌比賽、民俗展演等投資小、見效快、操作容易、可持續(xù)性強(qiáng)的小型常態(tài)活動(dòng)，維持日?；顒?dòng)氛圍，并形成游客習(xí)慣，為商家日常經(jīng)營(yíng)提供基本消費(fèi)人群基數(shù)。

2）節(jié)點(diǎn)活動(dòng)：以應(yīng)節(jié)氣和節(jié)點(diǎn)為主要目的的綜合旅游商業(yè)活動(dòng)，如五一、十一假期大型活動(dòng)，以旅游特色演繹和綜合商貿(mào)集群為手段，形成節(jié)假日消費(fèi)游態(tài)勢(shì)；以七夕、圣誕、元宵等節(jié)慶節(jié)點(diǎn)為目的的中小型特色旅游活動(dòng)；以雙十一、小年等節(jié)點(diǎn)為目的的中小型商貿(mào)活動(dòng)。多種活動(dòng)緊密結(jié)合，張弛有度，使得整個(gè)古鎮(zhèn)保持人氣、商氣濃郁氛圍。

3）極核活動(dòng)：作為景區(qū)核心旅游項(xiàng)目，極核活動(dòng)的打造是極為必要的。灤州古城的極核活動(dòng)在優(yōu)勢(shì)節(jié)點(diǎn)活動(dòng)升級(jí)化的同時(shí)，也大力度研發(fā)特色產(chǎn)品，既有常態(tài)化純旅游演繹形態(tài)的祭火大典，也有旅游演繹和商業(yè)活動(dòng)結(jié)合的契丹榷場(chǎng)和婚假婚俗展演，也有商業(yè)唱主角旅游演繹做點(diǎn)綴的冀東商貿(mào)展。

立體化活動(dòng)結(jié)構(gòu)使得整個(gè)灤州古城景區(qū)內(nèi)活動(dòng)緊密豐富，拉動(dòng)人氣商氣的同時(shí)，提升了景區(qū)對(duì)外形象，提高了投資群體對(duì)旅游地產(chǎn)的認(rèn)知度，使得整個(gè)古鎮(zhèn)最終走向了良性發(fā)展的道路。

結(jié)語(yǔ)

商業(yè)和旅游在旅游古鎮(zhèn)的打造和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，是緊密結(jié)合、密不可分的。商業(yè)部分依托商業(yè)打造模式，形成招商―選商―活商―養(yǎng)商的全程把控機(jī)制和商業(yè)運(yùn)營(yíng)體系；旅游方面根據(jù)針對(duì)性的旅游營(yíng)銷辦法與有效節(jié)點(diǎn)活動(dòng)營(yíng)銷，并通過(guò)旅游與商業(yè)的有效結(jié)合，實(shí)現(xiàn)旅游帶動(dòng)人流、商業(yè)帶動(dòng)消費(fèi)、綜合支撐營(yíng)銷的聯(lián)動(dòng)態(tài)勢(shì)，最終建立整個(gè)商業(yè)旅游的品牌基礎(chǔ)和拓展空間。

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