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李洋:旅游地產(chǎn)融資分化明顯

2013-12-06 中國房地產(chǎn)報 標簽:旅游地產(chǎn)

      

不同于傳統(tǒng)城市“地產(chǎn)開發(fā)周期短,資金流轉(zhuǎn)快”的特點,旅游地產(chǎn)項目的價值需要更長時間的培養(yǎng)過程,且其多選址偏離市區(qū)的經(jīng)濟低洼地,盡管眼前經(jīng)濟價值不高,卻往往具有較高的升值潛力。

旅游綜合體盛行的背景下,旅游地產(chǎn)相比住宅地產(chǎn)更加需要資金支持,但由于受資金逐利性影響,金融投資機構(gòu)并不偏愛此類項目,這給旅游地產(chǎn)開發(fā)帶來了較大的資金壓力。

近日,北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院投融資分院院長李洋在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示,中國旅游地產(chǎn)開發(fā)項目融資狀況分化明顯,很多運作較好的項目未來潛力并未被投資機構(gòu)發(fā)現(xiàn)。李洋鼓勵更多形式的資本進入旅游地產(chǎn),更期待旅游地產(chǎn)盡快形成一個成熟的投資環(huán)境。

中國房地產(chǎn)報:相比傳統(tǒng)住宅地產(chǎn),旅游地產(chǎn)項目在融資過程中有哪些特殊性?

李洋:由于一個傳統(tǒng)地產(chǎn)項目的價值很容易通過周邊地價、房價、項目客戶定位、管控能力測算出來,因此此類項目在建設(shè)之初,開發(fā)商便可事先計算出項目的未來市場定價及利潤。而投資機構(gòu)在投資項目時,風(fēng)險也是可控的。

相比之下,旅游地產(chǎn)項目在最初階段的未來價值卻很難被提前評估,或常常被低估,因為旅游地產(chǎn)是通過旅游帶動地產(chǎn),只有經(jīng)過核心旅游區(qū)域的帶動,待景區(qū)和商業(yè)的人氣做起來之后,才能促使地產(chǎn)價值的提升。相反,在旅游沒有做起來之前,這個地方的價值也是很難被提前看清的。比如北京歡樂谷區(qū)域,該區(qū)域之前只是一片地價極低的洼地,歡樂谷建成之后,隨著人氣的帶動,周邊的社區(qū)價值和地價也均隨之實現(xiàn)了明顯提升。

以上特點決定了旅游地產(chǎn)較之傳統(tǒng)地產(chǎn)存在更大的投資風(fēng)險,很多類信托地產(chǎn)基金近兩年來甚至不敢染指此類項目,因為大多財務(wù)投資者既看不懂,也看不透旅游地產(chǎn)項目背后的深層本質(zhì)。

中國房地產(chǎn)報:不同的旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否同樣面臨著融資困難?現(xiàn)在是否有好的突破方式?

李洋:目前旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資情況呈現(xiàn)出兩極分化的趨勢。一端為大型地產(chǎn)開發(fā)商、旅游地產(chǎn)開發(fā)商及旅游開發(fā)商,這些開發(fā)商的融資工具極為豐富,比如華僑城就憑借集團實力及歡樂谷產(chǎn)品在市場上的極高認可度,拿著未來門票收益進行資產(chǎn)證券化,最終與中信證券合作開拓了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的第一單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,這是一般旅游地產(chǎn)企業(yè)很難做到的;再如萬達集團能有實力到香港發(fā)債,而其他房企卻往往難以企及。另一端為微小的旅游地產(chǎn)企業(yè),此類企業(yè)可借助民間私募基金解決融資問題。兩極分化的格局,使處于中端市場的旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難融資,即便是房企經(jīng)常使用的類信托基金,也難以拿到,或者面臨著更高的成本。

旅游地產(chǎn)項目單純做旅游是一件投資大、回報周期長的事,且很難估值。若旅游部分做不起來,整個項目的風(fēng)險將會持續(xù)加大,加之此類項目多屬非剛需產(chǎn)品,缺少創(chuàng)新融資手段,資金流將更加吃緊。

中國房地產(chǎn)報:在與金融機構(gòu)的交流中,你是否發(fā)現(xiàn)此類機構(gòu)有偏向的旅游項目形態(tài)?

李洋:除了證券、基金外,目前很多銀行的中間業(yè)務(wù)均在關(guān)注旅游地產(chǎn)領(lǐng)域,如針對華僑城的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,我國已有幾家券商在進行相關(guān)嘗試和報批。此外,投行、中小企業(yè)債等金融機構(gòu)也在逐漸進入。建議金融機構(gòu)能把更多的錢投到旅游產(chǎn)業(yè)中來。

就旅游形態(tài)而言,我國至今還未形成像住宅地產(chǎn)項目一樣專業(yè)的投資機構(gòu),旅游地產(chǎn)投資仍以純財務(wù)投資為主。就開發(fā)企業(yè)而言,目前已形成了具備自身特色的旅游項目投資,旅游地產(chǎn)開發(fā)商也正與城市地產(chǎn)開發(fā)商一樣,要么專注于一個地域,要么精耕于一類產(chǎn)品。

除去知名度高的萬達、華僑城、華強、中坤等旅游集團,近日頗受業(yè)內(nèi)關(guān)注的云南彝人古鎮(zhèn)也是一個典型的例子,該開發(fā)商目前已經(jīng)在全國做了七八個類似的古鎮(zhèn)產(chǎn)品。從投資角度講,由于目前旅游地產(chǎn)尚未形成一個成熟的市場,因此業(yè)界至今也未形成純財務(wù)投資的力量。

中國房地產(chǎn)報:你曾提出“科學(xué)的旅游地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)先做旅游,待旅游拉動地產(chǎn)升值后,再依靠地產(chǎn)反哺旅游”的觀點。若按照這樣的開發(fā)節(jié)奏,旅游地產(chǎn)或?qū)⒁?jīng)歷較長時間的發(fā)展過程,那么,傳統(tǒng)融資工具是否與旅游地產(chǎn)的以上特點相匹配?

李洋:正如你所言,以“先發(fā)展旅游,待旅游拉動地產(chǎn)升值后,再以地產(chǎn)發(fā)哺旅游”的節(jié)奏開發(fā)旅游地產(chǎn)項目,確實會拉長開發(fā)周期。此種情況下,傳統(tǒng)地產(chǎn)融資工具將很難被有效利用。從期限上講,目前與旅游地產(chǎn)更加吻合的資金是保險,遺憾的是,目前此類資金往往更偏向于投資養(yǎng)老地產(chǎn)。

目前旅游綜合體的未來潛力很大,若開發(fā)商能形成一個核心的旅游項目,在形成長期收益的基礎(chǔ)上,又形成一定的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品,包括度假產(chǎn)品和商業(yè)產(chǎn)品,這樣便可快速回現(xiàn)。該模式不失為一種很好的融資形式。與此同時,旅游綜合體在快速回現(xiàn)的基礎(chǔ)上,若能繼續(xù)形成一個長期收益結(jié)構(gòu),便可進一步形成新的融資渠道,比如華僑城推出的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品將很有可能為其所用。


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