2013年11月15日，《中國旅游報》第4747期，第9版“高端對話”第28期刊登了《旅游業(yè)與新型城鎮(zhèn)化》一文，文章詳細(xì)記錄了北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院林峰院長與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部村鎮(zhèn)建設(shè)司司長趙暉及中國旅游報社總編輯、社長高舜禮共同就旅游與新型城鎮(zhèn)化、旅游地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化、未來旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化中應(yīng)規(guī)避的問題等熱點話題的解讀與探討。

話題1.“人”的城鎮(zhèn)化，最鮮明的特色

主持人：據(jù)我們統(tǒng)計，黨的十八大報告中有7次提到了城鎮(zhèn)化，其中有兩次出現(xiàn)在重要位置。當(dāng)前，對于新型城鎮(zhèn)化的解讀，成為一個社會熱點。您認(rèn)為，這種新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)在要求是什么？從旅游的產(chǎn)業(yè)特性來看，其與新型城鎮(zhèn)化的這種內(nèi)在要求又有哪些契合之處？

林峰：我國改革開放以來一直在進(jìn)行城鎮(zhèn)化，取得了很大的成績，目前城鎮(zhèn)化率已達(dá)到52.6%。而城鎮(zhèn)化進(jìn)程也經(jīng)歷了從以工業(yè)為主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化，到逐漸向多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動的城鎮(zhèn)化，再到今年我們更多聽到的綜合統(tǒng)籌的“新型城鎮(zhèn)化”的發(fā)展歷程。十八大后，黨中央將新型城鎮(zhèn)化提到了一個相當(dāng)高的高度。新型城鎮(zhèn)化的出現(xiàn)說明原來的城鎮(zhèn)化遇到了一些重大問題，主要是過去的城鎮(zhèn)化以建設(shè)為主導(dǎo)，沒有很好地處理人、產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展之間的關(guān)系，因此積累了一些弊病，比如農(nóng)民工沒有市民化；城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，農(nóng)民沒有享受到有效的社會保障、平等的教育機(jī)會和生活條件的提升等。

因此，新型城鎮(zhèn)化的“新”最重要的一點是要解決“人”的問題。新型城鎮(zhèn)化要有效解決這一問題，最重要的基礎(chǔ)是產(chǎn)業(yè)的帶動與支撐，如果沒有有效的產(chǎn)業(yè)來推動，沒有實現(xiàn)就業(yè)的聚集和升級，而僅僅靠社會體制和保障是行不通的。

再一個問題是人口的聚集模式。全國的城鎮(zhèn)化發(fā)展格局，取決于人口的聚集結(jié)構(gòu)，而規(guī)范、調(diào)整、引導(dǎo)人口聚集模式，是新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略導(dǎo)向的核心方向之一。從這兩年的實際情況來看，我國人口更多地呈現(xiàn)出了向大型、超大型城市聚集的趨勢。在未來新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，應(yīng)該是“以大型城市群為核心的聚集模式”與“以中型城市及小城鎮(zhèn)為特色的結(jié)合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的就地城鎮(zhèn)化模式”兩者并存同進(jìn)。

人的聚集，應(yīng)該分為長期居留型聚集與短期流動性聚集兩大類型，并形成兩種聚集方向：一個是以生產(chǎn)、工作、居住為核心的，面向環(huán)境、教育、醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施、社會保障等條件較好的大型城市的大規(guī)模高度聚集，這一聚集以同城化為特點、以城市群的大規(guī)模形成為中心，是未來我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個主導(dǎo)型結(jié)構(gòu)；另一個是以度假、旅游、養(yǎng)生、養(yǎng)老、培訓(xùn)、會議等為核心的，面向郊區(qū)、衛(wèi)星城、自然資源較好的度假城市的流動人群聚集模式，這一模式與第一種正好相反，不是長期化戶籍人口聚集主導(dǎo)的，而是流動人群主導(dǎo)下，戶籍人口同步增加的聚集結(jié)構(gòu)。這一聚集形態(tài)，在過去城市化的規(guī)劃與研究中都很少提到。

向大型城市的聚集，不能再走攤大餅的城市擴(kuò)張模式，需要通過城市群的同城化、大批衛(wèi)星城的升級與特色化，來實現(xiàn)中國城鎮(zhèn)化的高效率持續(xù)成長。而6億城市人口面向旅游度假區(qū)及田園鄉(xiāng)村的流動聚集，形成了巨大的旅游度假人口聚集，為邊遠(yuǎn)地區(qū)、鄉(xiāng)村地區(qū)的就地城鎮(zhèn)化創(chuàng)造了極大的機(jī)會。特別是在老齡化趨勢越來越明顯、大城市病越來越嚴(yán)重、霧霾與污染極度惡化的條件下，度假養(yǎng)生型養(yǎng)老成為未來主流趨勢之一。在這個結(jié)構(gòu)中，旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化影響重大。

對于城鎮(zhèn)化來說，旅游是城市產(chǎn)業(yè)、城市就業(yè)、產(chǎn)業(yè)推動城市化發(fā)展的一個重要支撐；旅游的搬運功能所形成的人口聚集模式，不同于傳統(tǒng)上的戶籍人口流動，是我國城鎮(zhèn)化發(fā)展中的另一個重要支撐。推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化需要“因地制宜”，在實踐旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化時，同樣需要根據(jù)不同的情況進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)。我們通過研究，總結(jié)了旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的七種模式：中心旅游城市、旅游衛(wèi)星城、旅游小城、旅游小鎮(zhèn)、旅游綜合體、旅游休閑度假區(qū)和新農(nóng)村社區(qū)。

高舜禮：我認(rèn)為，城鎮(zhèn)化是工業(yè)化和商業(yè)化的結(jié)果。工業(yè)化進(jìn)程的快慢，是影響城鎮(zhèn)化發(fā)展的關(guān)鍵因素。

中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展，在新中國建立以來的60多年里都存在，只不過有的時候發(fā)展得快些，有的時候發(fā)展比較緩慢。新型城鎮(zhèn)化區(qū)別于傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化，一個特點就是較快速的與比較緩慢的、有意提升的與自然發(fā)展的城鎮(zhèn)化之別。這里面，有一些是時代發(fā)展的客觀要求，有一些屬于當(dāng)下管理者在總結(jié)中外經(jīng)驗以后提出的一些新理念、新期望。

因此，新型城鎮(zhèn)化的一些目標(biāo)、要求和建設(shè)途徑，應(yīng)該是客觀要求和主觀要求的總和。比如，原先對城市的評價，大家覺得煙囪多一點挺好；今天人們意識到生態(tài)化，這就不是優(yōu)點了。

在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，由于其發(fā)展速度、體量以及新要求，就跟旅游業(yè)發(fā)展在某些方面有了契合點。因此，旅游業(yè)把握好城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向去順勢而為地做一些工作，對旅游業(yè)自身發(fā)展是有好處的。

但過分地從旅游開發(fā)的角度去解讀，我認(rèn)為不太現(xiàn)實。為什么？旅游業(yè)所能夠施加給城鎮(zhèn)化的影響，只產(chǎn)生在那些有旅游發(fā)展自覺意識的地方，而大量的地方還沒有這種自覺意識。我們談旅游業(yè)與城鎮(zhèn)化，還是要呼吁大家抓住機(jī)遇，如果一些地方有發(fā)展旅游的天然條件，當(dāng)?shù)氐臎Q策者也有這種意識，那就把這兩者很好地結(jié)合起來。否則的話，我認(rèn)為城鎮(zhèn)化對旅游業(yè)，未必全都是一些好事，比如很多旅游資源可能會在城鎮(zhèn)化中被破壞。

趙暉：城鎮(zhèn)化的核心是人的城鎮(zhèn)化，從農(nóng)民、農(nóng)業(yè)、農(nóng)村到市民、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)，其中非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是動力。

旅游業(yè)是21世紀(jì)最具發(fā)展?jié)摿Φ乃拇螽a(chǎn)業(yè)部門之一。發(fā)展旅游可提供大量直接和間接的非農(nóng)就業(yè)崗位，推動農(nóng)村剩余勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移；發(fā)展旅游可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，通過“三駕馬車”之一的“消費”推動經(jīng)濟(jì)增長與城鎮(zhèn)發(fā)展；發(fā)展旅游可以通過旅游者的“學(xué)習(xí)”與文化交流，促使人們因?qū)γ篮蒙畹南蛲凭痈玫某擎?zhèn)，推動城鎮(zhèn)化發(fā)展；旅游還可以加強(qiáng)城鎮(zhèn)化發(fā)展與建設(shè)、管理的交流，推動城鎮(zhèn)化發(fā)展。

事實上，旅游城鎮(zhèn)作為一種重要的旅游地，在世界和中國的旅游產(chǎn)業(yè)地位中占據(jù)重要位置。旅游城鎮(zhèn)既作為旅游產(chǎn)品，也作為主要的旅游要素聚集地，是旅游業(yè)做強(qiáng)做大的主要依托。所以，旅游與城鎮(zhèn)化是互為依托，相互促進(jìn)的。

明確新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)在要求是有必要性的，需要克服過去的弊端。我認(rèn)為要實現(xiàn)五個轉(zhuǎn)變：

第一，城鎮(zhèn)化的推動力要發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。過去中國工業(yè)化動力是經(jīng)濟(jì)全球化、外商投資起到主流作用，是外需型。現(xiàn)在外商投資基本上也差不多了，日本、美國自己的經(jīng)濟(jì)也不景氣，我們向外銷售的市場也基本飽和了。所以，城鎮(zhèn)化的推動力必須由外需拉動轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動。旅游就是一個典型的內(nèi)需發(fā)展經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。

第二，過去的城鄉(xiāng)兩元化發(fā)展方式要真正向城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。過去的城鎮(zhèn)化就是一堵墻，農(nóng)民工可以進(jìn)來，但是社會保障不一樣，這三十年的城鄉(xiāng)差距一下拉大了。我們認(rèn)為，城鎮(zhèn)化向城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，旅游又能發(fā)揮重大的作用，因為一些鄉(xiāng)村旅游確實帶動了農(nóng)村發(fā)展、農(nóng)民致富，很多發(fā)展好的、收入高的農(nóng)村現(xiàn)在都靠旅游。

第三，大中小城的結(jié)構(gòu)必須要考慮調(diào)整、轉(zhuǎn)變。我們過去是城市越來越大，新型城鎮(zhèn)化必須真正實現(xiàn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。針對這個要求，旅游也發(fā)揮了重大作用?，F(xiàn)在不少地方都在發(fā)展旅游特色小城鎮(zhèn)，云南、新疆在這方面發(fā)展得不錯。當(dāng)然不是說鎮(zhèn)鎮(zhèn)都能夠這樣搞，但是至少有一批小城鎮(zhèn)，起到一定作用。

第四，從過去高能耗、高排放、高污染的城鎮(zhèn)化向綠色低碳城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變。新型城鎮(zhèn)化里唯一比較明確的是綠色低碳發(fā)展的道路。旅游是一個低碳產(chǎn)業(yè)，也能起到很好的作用。

第五，文化價值取向的轉(zhuǎn)變。歷史上，一些中國人因為痛恨自己的貧困，進(jìn)而痛恨自己的農(nóng)業(yè)文明，一味看好西方的產(chǎn)業(yè)。到了現(xiàn)在這個階段，我們的文化價值要想繼續(xù)推動城鎮(zhèn)化，需要向傳統(tǒng)價值

進(jìn)行一些回歸。現(xiàn)在一些旅游項目把傳統(tǒng)村落、傳統(tǒng)手工業(yè)、傳統(tǒng)農(nóng)耕工具進(jìn)行展示，我覺得這樣很好。

這五個轉(zhuǎn)變，旅游都能起到很重要的作用，當(dāng)然，不是絕對性的，旅游不可能統(tǒng)領(lǐng)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，但是能起到很好的作用。

話題2.旅游地產(chǎn)，繞不開的話題

主持人：事實上，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)是一個廣受關(guān)注的領(lǐng)域。近些年，“旅游地產(chǎn)”一詞也被旅游業(yè)內(nèi)人士頻頻提及。一些人對于“旅游地產(chǎn)”持有明顯的擔(dān)憂之情，甚至對“旅游地產(chǎn)”的提法本身也抱有警惕，有些擔(dān)憂和警惕在現(xiàn)實中已經(jīng)得到印證。也有學(xué)者認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)面向新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的產(chǎn)業(yè)提升，將為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提供最有力的投資運營主體。您怎么看待這一問題？如果“旅游地產(chǎn)”這一概念能夠得以確立的話，在新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程中，又該如何引導(dǎo)其健康發(fā)展？

高舜禮：應(yīng)該說，旅游地產(chǎn)是近些年房地產(chǎn)飛速發(fā)展以后出現(xiàn)的一個新興概念。盡管旅游主管部門對這個概念抱有謹(jǐn)慎的態(tài)度，但是對于開發(fā)者來講，他們對這個概念肯定是發(fā)自內(nèi)心地要去發(fā)揚光大。只要有經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，任何資源功效和新概念都會被放大。

我認(rèn)為，地產(chǎn)的特征之一是不可移動性，如在海南買了房子以后，肯定只能親自到海南才能住。而旅游最顯著的特征是移動性，旅游就是要到處跑。如果海南有一個地產(chǎn)賣給你了，那意味著你不去海南就沒有辦法享用這個東西。這就是兩者內(nèi)在的矛盾性。

專為旅游服務(wù)的，與地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的項目，大多都有固定的稱謂?，F(xiàn)在再冒出一個“旅游地產(chǎn)”這樣的概念，一個是它有借助旅游這個朝陽產(chǎn)業(yè)之嫌，另一個從地產(chǎn)與旅游的最顯著特征看，兩個似乎也不是很搭界。當(dāng)然要說像分時度假的這種形式，應(yīng)該說是地產(chǎn)和旅游巧妙的結(jié)合。但是到目前為止，它在中國似乎有些水土不服，搞了幾年沒有太成形的東西。

如果說大面積的土地被用于旅游功能開發(fā)，因此而以“旅游地產(chǎn)”命名，我認(rèn)為也不是不可以。所謂的“旅游地產(chǎn)”，我們暫且用這個詞，它能不能健康發(fā)展？最重要的是看它是否把旅游產(chǎn)業(yè)的功能放到第一位，是否按照旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律去搞旅游地產(chǎn)，而不是僅僅以旅游的概念或新型城鎮(zhèn)化的概念為幌子而去做房地產(chǎn)項目。

如果房地產(chǎn)商想開發(fā)旅游，原本那是一件很好的事，建議他們還是根據(jù)旅游專業(yè)性的一些要求去搞開發(fā)。事實上，這樣對他來講，也是會有長期的投資收益回報的。如果房地產(chǎn)商僅僅借一個旅游概念去搞房地產(chǎn)，這對于購買者來講，未必是一個好事。

林峰：房地產(chǎn)業(yè)在我國已經(jīng)是最大的產(chǎn)業(yè)之一，它在我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的影響和作用是巨大的。旅游業(yè)十年來的蓬勃發(fā)展很大程度上借力了地產(chǎn)、不動產(chǎn)的帶動，這是中國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實。

現(xiàn)在地產(chǎn)商僅僅建設(shè)住宅、銷售住宅，基本上沒有出路。他們更注重的是一種商業(yè)經(jīng)營價值的實現(xiàn)。這種商業(yè)經(jīng)營價值不僅僅是商場的商鋪、商品交易，還形成了相應(yīng)的休閑價值、旅游價值、養(yǎng)老價值、養(yǎng)生價值和會議價值等。這

些地產(chǎn)為何會去結(jié)合產(chǎn)業(yè)呢？這就要回到城鎮(zhèn)化發(fā)展的核心。政府希望引導(dǎo)投資人與其有效結(jié)合，不僅進(jìn)行基礎(chǔ)的土地開發(fā)，還要把產(chǎn)業(yè)配套結(jié)合起來，通過產(chǎn)城一體化實現(xiàn)城市居住、城市生活配套、三農(nóng)問題解決方案與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效融合，我們稱之為產(chǎn)城一體化發(fā)展結(jié)構(gòu)，這將是今后中國依托于市場主體和政府主導(dǎo)的主要的城鎮(zhèn)化開發(fā)模式。

產(chǎn)業(yè)資本、地產(chǎn)資本和金融資本融合，地產(chǎn)資本大規(guī)模滲透到產(chǎn)業(yè)中，這基本上是目前發(fā)展的大趨勢。在這種趨勢下，新型城鎮(zhèn)化中出現(xiàn)了大量的產(chǎn)業(yè)開發(fā)與土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的現(xiàn)象。幾百畝或一、二千畝的開發(fā)項目，就是所謂的綜合體項目。

旅游綜合體相對來說依托于景區(qū)，離城市和城鎮(zhèn)一定距離，自身形成了一個相對獨立的開發(fā)建設(shè)區(qū)，既是景區(qū)，又是商業(yè)與休閑消費區(qū)，還形成了安置農(nóng)民、永久性居民、第二第三居所、養(yǎng)老居住區(qū)等等，這樣的綜合性結(jié)構(gòu)，可以稱為一個休閑小鎮(zhèn)。但是，這種綜合體小鎮(zhèn)，不是建制鎮(zhèn)，也不是傳統(tǒng)村落，也不是工業(yè)園區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而是產(chǎn)城一體化的綜合結(jié)構(gòu)。它的出現(xiàn)具有經(jīng)濟(jì)必然性和市場基礎(chǔ)，也是新型城鎮(zhèn)化中出現(xiàn)的新模式，但還沒有被納入城市規(guī)劃與城市管理之中，還需要通過體制改革，適應(yīng)其市場化的發(fā)展，實現(xiàn)政府的有效管理。

旅游地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)開發(fā)及居住地產(chǎn)相結(jié)合一體化發(fā)展的一種現(xiàn)象，我們稱其為旅游休閑地產(chǎn)或泛旅游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。這類地產(chǎn)現(xiàn)在出現(xiàn)了一些問題。

第一是旅游與地產(chǎn)分離，導(dǎo)致大量旅游度假區(qū)居住樓盤脫離旅游服務(wù)，缺少旅游配套，使購房者難以享受旅游度假的價值；第二是旅游地產(chǎn)與城市分離，僅就地產(chǎn)做地產(chǎn)，沒有學(xué)校、醫(yī)院等城鎮(zhèn)配套，并不適合居住。因此，在全國旅游度假目的地區(qū)域，特別是濱海區(qū)域，出現(xiàn)了大量的“鬼樓”、“鬼城”。

這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，也在于前些年，只要開發(fā)土地就能獲益，只要有房子就能賣錢，投機(jī)與投資性消費主導(dǎo)了旅游地產(chǎn)的方向。因為購買者不是為了旅居生活，而是炒房投資，因此，投資商根本沒有動力去做產(chǎn)業(yè)與城市配套。解決這些問題，恰恰需要用新型城鎮(zhèn)化的理念進(jìn)行統(tǒng)籌控制與調(diào)整糾偏，把旅游地產(chǎn)真正導(dǎo)入旅游度假產(chǎn)業(yè)與旅游居住生活方式的有效結(jié)合，旅游發(fā)展與就地城鎮(zhèn)化的互動支持中來。

總結(jié)起來，我認(rèn)為旅游地產(chǎn)是適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展而出現(xiàn)的一種交叉產(chǎn)業(yè)形態(tài)，有其歷史的必然性及市場的合理性，它在發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些問題，需要我們在今后的發(fā)展中避免這一錯誤的繼續(xù)延伸。這就需要我們將地產(chǎn)投資人引導(dǎo)到更合理的城市化結(jié)構(gòu)和通過產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展的架構(gòu)中來。新型城鎮(zhèn)化需要的就是通過產(chǎn)業(yè)化發(fā)展有效地解決人的城鎮(zhèn)化，利用土地增值效應(yīng)與房地產(chǎn)發(fā)展，形成財富效應(yīng)及微觀企業(yè)盈利空間，有效地去刺激整個內(nèi)需增長，這可以說是我國未來20年保持較高速度持續(xù)發(fā)展和良性循環(huán)的主導(dǎo)結(jié)構(gòu)。

趙暉：旅游房地產(chǎn)對于城鎮(zhèn)化建設(shè)有一定的作用，但認(rèn)為它會成為最有力的投資運營主體就難免夸大了其作用。

旅游房地產(chǎn)發(fā)展受很多因素影響，不是每個地方都可以發(fā)展，

現(xiàn)在有泛濫的趨勢。我認(rèn)為這種“泛濫”有以下幾點原因：這與我國房地產(chǎn)的暴利性質(zhì)和國家對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，以及當(dāng)前相應(yīng)的市場風(fēng)險有關(guān)；對旅游房地產(chǎn)的誤讀，旅游地政策與管理的漏洞，以及一些地方政府追求投資、追求政績的沖動，催生了旅游房地產(chǎn)的紅火。

旅游房地產(chǎn)就其本質(zhì)特征而言，一是為旅游地的接待服務(wù)而建設(shè)的房地產(chǎn)，它取決于旅游地的接待量、環(huán)境容量和成本比較優(yōu)勢等因素；二是以旅游地為居所的房地產(chǎn)，它取決于人們的需求愛好、房地產(chǎn)成本、增值預(yù)期等因素。因后者一般而言的利用效率不高，且我國分時度假旅游市場的經(jīng)營管理環(huán)境不夠成熟，不應(yīng)大力提倡和重點發(fā)展。

我國人口眾多，人均資源不足，人均旅游資源亦然。故此，發(fā)揮旅游地的公共屬性功能，提高旅游地資源的利用效率，應(yīng)成為我國旅游房地產(chǎn)發(fā)展的基本原則。

為此，我們需要明確目標(biāo)――旅游地產(chǎn)應(yīng)該是房地產(chǎn)的輔助地位、旅游地的輔助產(chǎn)業(yè)，也需要理清思路――旅游地產(chǎn)應(yīng)該服務(wù)旅游業(yè)發(fā)展，需要抑制投資投機(jī)需求。我認(rèn)為，完善制度、配套政策、科學(xué)規(guī)劃、嚴(yán)格管理，是引導(dǎo)旅游房地產(chǎn)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

事實上，日本就是一個前車之鑒。日本房地產(chǎn)從戰(zhàn)后到上個世紀(jì)90年代持續(xù)發(fā)展了40多年，一直在漲，我們國家才漲20多年吧。日本當(dāng)時出了很多地產(chǎn)神話，幾乎所有日本人都相信投資效益最高的就是房地產(chǎn)，這種觀念根深蒂固?，F(xiàn)在日本房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)破滅了多年，但日本發(fā)展的元氣還沒有完全恢復(fù)。我們國家現(xiàn)在也面臨類似的情況，房地產(chǎn)是很低級的產(chǎn)業(yè)，過度以后會造成不可挽回的損失。作為中央政府有責(zé)任進(jìn)行調(diào)整，否則會給經(jīng)濟(jì)帶來很大的問題，也不利于民族的發(fā)展。

林峰：純粹以居住型地產(chǎn)為起點，大量修房子這件事是非常低端的事。這一點，我贊同趙司長、高總的看法，但現(xiàn)在房地產(chǎn)商大多在轉(zhuǎn)型。比如我接觸到的綠地集團(tuán)，在開發(fā)住宅的過程中已經(jīng)在研究養(yǎng)老服務(wù)業(yè)怎么做、老人服務(wù)的產(chǎn)業(yè)配套怎么規(guī)劃等問題。他們的利潤并不來自養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因為服務(wù)業(yè)現(xiàn)在在中國做不出產(chǎn)業(yè)利潤來，但是可以通過地產(chǎn)來賺錢進(jìn)行反哺。萬達(dá)也是這樣，正在培養(yǎng)商業(yè)和文化的多重能力。只要中央政府引導(dǎo)得當(dāng)，投資商拿出很大一部分利益，通過地產(chǎn)利益反哺產(chǎn)業(yè)，這對于如今消費產(chǎn)業(yè)來說能起到極大的推動作用和價值提升。

新型城鎮(zhèn)化需要的是通過產(chǎn)業(yè)有效發(fā)展，把人的城鎮(zhèn)化有效解決，而最重要的是理順產(chǎn)業(yè)發(fā)展和地產(chǎn)之間的關(guān)系。真把地產(chǎn)泡沫徹底刺破，可能國家受到的震蕩非常大。適當(dāng)保持現(xiàn)有基礎(chǔ)，不要過分形成泡沫的聚集化，進(jìn)一步刺激內(nèi)需產(chǎn)業(yè)帶動，我認(rèn)為這對于實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化和整個國家持續(xù)發(fā)展是良性循環(huán)，我從這個角度來看待旅游地產(chǎn)的價值。

高舜禮：地產(chǎn)商踏入旅游界是一件好事，關(guān)鍵的問題是要學(xué)習(xí)旅游的專業(yè)知識、按旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)律辦事。如果僅僅是借這個概念，實際上還是在蓋房子，那樣的話將會造成資源項目比較大的浪費。所以，如果非得要叫“旅游地產(chǎn)”，一定要把旅游專業(yè)的內(nèi)容使勁充實一把。目前來看，旅游地產(chǎn)商要改變大家的看法，名實之間還是有一定距離，有一些工作還需要做。

話題3.旅游與城鎮(zhèn)化結(jié)合，是自然而然還是要有意識？

主持人：新事物在發(fā)展的進(jìn)程中一般都會遇到一些困難或者問題。在旅游業(yè)與新型城鎮(zhèn)化的雙向互動中，恐怕也會遭遇類似的境遇。如果要做出一些提醒的話，您認(rèn)為最需要避免的誤區(qū)是什么？

高舜禮：結(jié)合的關(guān)鍵是看有沒有主導(dǎo)城鎮(zhèn)化發(fā)展旅游的意識，有沒有事前充分的準(zhǔn)備。如果沒有的話，我認(rèn)為對旅游可能會有兩個方面的影響：

第一，容易形成對旅游資源的大規(guī)模破壞。發(fā)展必然就要改變現(xiàn)狀。人們發(fā)現(xiàn)，對旅游資源影響較大的一個因素，是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展對旅游資源有意或無意造成的侵蝕。城鎮(zhèn)化自然也不例外。

第二，容易出現(xiàn)旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)的非旅游專業(yè)化問題。如果沒有事前很充分的旅游專業(yè)化要求，

現(xiàn)在的小城鎮(zhèn)建設(shè)很可能搞得不倫不類，不僅外觀上很雷同，沒有特色，可能在功能上也會缺位。

城鎮(zhèn)化建設(shè)要對旅游發(fā)展形成一個正能量，還是應(yīng)該有提前規(guī)劃，樹立專業(yè)意識，而非一般城建的概念。

趙暉：我認(rèn)為需要規(guī)避的有以下幾點：

第一，缺少規(guī)劃，盲目建設(shè)。有些地區(qū)旅游發(fā)展處于粗放經(jīng)營階段，各地埋頭抓開發(fā)，產(chǎn)品粗制濫造，難以形成大的產(chǎn)業(yè)。

第二，扎堆建設(shè)“國際旅游城市”。在旅游與城鎮(zhèn)化互動發(fā)展的背景下，每個城市都在爭先恐后搞建設(shè)，但一些城市不顧自身實際，不少地方在城市定位和目標(biāo)上出現(xiàn)偏差。國際化、世界級、國際一流、世界領(lǐng)先之類的口號比比皆是。旅游城市發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)過高，投資規(guī)模大，但大量豪華旅游設(shè)施建設(shè)以后，利用效率卻不理想。

第三，片面追求大投資。部分地區(qū)追求旅游大投資，往往好心辦壞事。有些旅游景區(qū)不需要大投資，例如生態(tài)型旅游景區(qū)，生態(tài)化建設(shè)即可，盲目大量投資反倒破壞了旅游環(huán)境。

第四，旅游產(chǎn)品雷同。目前有些區(qū)域旅游產(chǎn)品雷同現(xiàn)象較突出，很多地市旅游產(chǎn)品與形象缺乏特色。應(yīng)利用地方特色的旅游資源，尋求長期可持續(xù)的發(fā)展，進(jìn)行互補(bǔ)式的設(shè)計開發(fā)。

第五，過度追求高端化。過分追求高端化會把占社會消費主體的中低收入者擋在美麗的“玻璃門”之外，造成曲高和寡、可望而不可即的現(xiàn)象。社會是一個高中低收入者共存的多元化消費結(jié)構(gòu)，品牌的定位除了面向高收入者，打造一些高端的產(chǎn)品外，也應(yīng)該培育更多的適合中低收入者消費理念、消費需求的旅游產(chǎn)品。

第六，重設(shè)施、輕產(chǎn)品。在一些區(qū)域，往往是在道路、接待中心、賓館飯店等方面投入多，而忽視了旅游工藝品生產(chǎn)、旅游新產(chǎn)品開發(fā)、紀(jì)念品銷售。特別是在景觀、景點建設(shè)方面文化元素的滲透還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，不能滿足游客在身心等多方面的需要。

第七，各自為政缺乏合力。有些旅游景區(qū)與景區(qū)，景區(qū)與旅行社，景區(qū)和賓館及其他相關(guān)行業(yè)，實行單打獨斗式的策略，無法進(jìn)行整體營銷等而導(dǎo)致各景區(qū)、各行業(yè)間缺乏合作，不僅增加了營銷的成本，而且限制了旅游的外延，無法形成鏈?zhǔn)交l(fā)展格局。還有一些景區(qū)總認(rèn)為營銷是政府的事，是旅游部門的差，不主動去策劃、去實施、去推廣，甚至在舉辦各類營銷活動時被動應(yīng)付。

林峰：在我看來，需要解決幾個問題：

第一，資源與文化保護(hù)問題。旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，必須基于對旅游資源的保護(hù)、對文化資源的保護(hù)、對生態(tài)資源的保護(hù)等等；保護(hù)是前提，不能以破壞資源、污染環(huán)境為代價進(jìn)行城鎮(zhèn)化。

第二，三農(nóng)問題。有效解決農(nóng)民的就業(yè)問題，必須讓農(nóng)民分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展與不動產(chǎn)升值的價值，基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決戶口問題、社保問題、教育與醫(yī)療平等問題，這樣才能夠形成充裕的財力。泛旅游產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展，可以直接有效地提升農(nóng)民的生活質(zhì)量，進(jìn)而提升整個區(qū)域的生活質(zhì)量。旅游引導(dǎo)的城鎮(zhèn)化，不是剝奪農(nóng)民的土地與資源，不是讓農(nóng)民都進(jìn)城而城市富人享受景區(qū)與鄉(xiāng)村價值。

第三，公與私的問題。旅游資源是公共資源，在景區(qū)建私人別墅區(qū)就是對公共資源的侵占，絕對不允許將公共資源私有化。因此，在旅游引導(dǎo)的城鎮(zhèn)化中，要充分借力公共資源與公眾市場價值，形成共享產(chǎn)業(yè)與共享城鎮(zhèn)。

第四，產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題。泛旅游產(chǎn)業(yè)群的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，依賴于旅游吸引核的打造，休閑聚集能力的形成，泛旅游產(chǎn)業(yè)的全面繁榮。城鎮(zhèn)化是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果，也是產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)區(qū)域綜合統(tǒng)籌的結(jié)果，因此，產(chǎn)城一體化整合，是未來最重要的理念。

第五，投機(jī)與投資問題。旅游房地產(chǎn)不是投機(jī)目標(biāo)，也不是投資的對象。旅游房地產(chǎn)有投資價值，但其基礎(chǔ)是使用價值。沒有使用價值的旅游區(qū)樓盤，必將被市場拋棄。政府需要出臺政策，實施控制，避免旅游房地產(chǎn)炒房與投機(jī)的泡沫。

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