土地市場過熱推高樓價 或致新一輪調控
今年以來全國各大城市的樓市火爆,地王頻出。前三季度,北京、上海、杭州等地都錄得賣地收入超過千億,而廣州前10個月的賣地金額也達到了612.6億元,是去年全年412億元的近1.5倍。火熱的土地市場必將引來各方關注,近期“深八條”、“京七條”、“滬七條”相繼出臺,業(yè)界認為,土地市場火爆,“地王”頻出,直接推漲房價預期,迫使地方政府到了不得不調控的地步。
高地價推高購房者的樓價預期
北京1154.89億元、上海1538億元、杭州1022.76億元,前三季度,京、滬、杭等城市賣地收入均破千億元,創(chuàng)出新高。業(yè)內(nèi)人士表示,今年很多城市土地供給量顯著增長,但卻難以平抑市場對土地的熱情,各地土地拍賣溢價情況十分普遍,并且“地王”頻出。9月底,針對土地市場的問題,國土部召開部分城市開展房地產(chǎn)用地管理和調控工作座談會,明令熱點城市加大住宅用地供應力度,并嚴防高地價。事實上,由于地方財政對賣地收入的依賴狀況并未改變,再加上今年以來樓市火爆、房企資金回籠情況良好,導致市場對土地的熱情極大提高。
前三季度,廣州的賣地收入也超過了550億元,前十個月的賣地收入達612.6億元,是去年全年412億元的近1.5倍。上周,越秀地產(chǎn)以43.5億元及配建拆遷安置房的總代價(折合樓面地價約為9181元/平方米),擊敗中海、綠地、保利與萬科等競爭對手,奪得了蘿崗區(qū)YP-P1-1地塊。該地塊的成交也成為了蘿崗區(qū)單價和總價的“雙料地王”。緊接著,上周末,越秀地產(chǎn)位于蘿崗長嶺居板塊的新盤嶺南雅筑開盤,首批推出的144套單位也在開盤當天幾乎全部售出,均價達到1.5萬-1.6萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認為,土地市場火爆,“地王”頻繁出現(xiàn),便直接推高了購房者的預期。“在賣地的單價已經(jīng)超過了9000元的情況下,不少購房者相信未來周邊的房價可以賣到2萬元/平方米,因此賣1.5萬元/平方米的單位會受到熱捧。”該業(yè)內(nèi)人士表示。
增加土地供應平抑地價控制樓價
11月8日,上海市房管局公布樓市調控新政“滬七條”,主要內(nèi)容包括首付款比例從60%提高至不得低于70%,以及外地戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費記錄由1年調整至2年等七個方面。這也是近期第三個出臺地方房地產(chǎn)調控新政的一線城市。10月23日,北京住建委發(fā)布“京七條”,主要內(nèi)容是“切實增加供應,有效滿足居民剛性自住需求”;10月11日深圳出臺的調控措施與上海類似,主要是“二套房首付比例由原來的六成調高至七成以上”。
業(yè)內(nèi)多數(shù)人士認為,這些城市今年房價大漲,年度房價調控目標完成難度較大,是“深八條”、“京七條”、“滬七條”相繼出臺的主因。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,9月份北京、上海等一線城市房價同比上漲都超過20%。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,百城房價已經(jīng)連續(xù)16個月環(huán)比上漲。不過,與房價調控任務難以完成相對應的是,各地土地出讓金已經(jīng)超額完成任務,這可能也是三大城市愿意主動調控的另一個原因。數(shù)據(jù)顯示,今年北京土地出讓金已超過1327億元;截至9月27日,上海年內(nèi)土地市場土地出讓金額達1538億元,是去年全年(968億元)1.5倍多,穩(wěn)居全國第一。
在各地出臺的地方房地產(chǎn)調控新政中,除了增加對二套房的首付比例外,上海和深圳都將增加土地供給?!皽邨l”規(guī)定,2013年住房用地供應量在不低于過去五年平均供應量的基礎上,再增加30%,確保住房用地供應1000公頃?!吧畎藯l”則規(guī)定今年普通住房用地供應在以往5年平均供地量的基礎上增加20%以上,四季度還要供應約60公頃住宅用地。由此也可以看出,從增加土地供應來緩解市場對土地的渴求,以達到平抑地價控制樓價的目的。
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