自10月1日起，歷經(jīng)30年醞釀，三次審議，備受關(guān)注的《中華人民共和國旅游法》（以下簡稱《旅游法》）開始正式實施。這給國內(nèi)的旅游市場帶來了不少變化?！堵糜畏ā纷?982年開始起草，最終于今年4月召開的第十二屆全國人大常委會第二次會議上表決通過，全法共計10章，112條。其中對旅游者、旅游經(jīng)營、旅游服務(wù)合同、旅游資源等做了詳細規(guī)定。對此有業(yè)內(nèi)人士評論稱，此次出臺的《旅游法》很好地解決了旅游市場規(guī)則缺位的問題，傳統(tǒng)旅游行業(yè)魚龍混雜、無法可依的局面有望得到改善，整個旅游產(chǎn)業(yè)面臨重新洗牌。此外，《旅游法》也必將給與旅游資源密切關(guān)聯(lián)的旅游地產(chǎn)行業(yè)帶來觸動。

旅游地產(chǎn)野蠻生長路將結(jié)束

過去十年間，中國旅游地產(chǎn)呈爆發(fā)式增長狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)商敏銳嗅出中國休閑度假時代到來后帶來的商機，引發(fā)了一場大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。

2009年，國務(wù)院相繼提出把旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)培育成國民經(jīng)濟戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，自此圍繞旅游度假、生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老需求的旅游地產(chǎn)更成為了開發(fā)商追捧的投資熱點，加之國家對商品住宅市場的嚴格調(diào)控，旅游地產(chǎn)市場的競爭進入白熱化階段。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年中國旅游地產(chǎn)投資總額破萬億元，旅游度假地產(chǎn)項目超過3000個。在萬科、華僑城、中信、華潤、海航、萬達、恒大、龍湖、中坤等房地產(chǎn)行業(yè)排名前100名的房企中，至少有三分之一的房企介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

然而，面對中國式休閑度假旅游市場的快速發(fā)展，國內(nèi)旅游行業(yè)準備不足，甚至出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)研究嚴重落后于市場的現(xiàn)象。由于缺少來自旅游行業(yè)的專業(yè)指導，地方政府和開發(fā)商在此類旅游項目的市場定位、整體規(guī)劃、功能配套、項目建設(shè)、商業(yè)模式制定和運營管理等環(huán)節(jié)上，普遍存在嚴重缺陷。

長期大規(guī)?！芭荞R圈地”，使得旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)畸形發(fā)展態(tài)勢，嚴重滯銷下空置率普遍達到70%以上。對此復旦大學房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民(博客,微博)公開表示，旅游地產(chǎn)和溫州民間投資一樣，最后大半都會死去。

《旅游法》第十八、十九條要求，旅游發(fā)展規(guī)劃應(yīng)當包含對旅游資源的保護，應(yīng)當與土地、城鄉(xiāng)建設(shè)、環(huán)境以及人文等資源的保護和利用規(guī)劃相銜接。這意味著旅游資源將變得更加稀缺，旅游地產(chǎn)必須告別過去野蠻生長的模式，更多考慮對自然資源的合理開發(fā)與利用。

鑒于過去地方政府把旅游地產(chǎn)作為吸引開發(fā)商進而帶動一方經(jīng)濟的做法，此次《旅游法》的出臺使開發(fā)商以開發(fā)旅游地產(chǎn)名義拿地的優(yōu)勢變得蕩然無存，這在一定程度上削減了開發(fā)商低價圈地的熱情?！堵糜畏ā穼ν恋?、城鄉(xiāng)建設(shè)、環(huán)境及人文資源規(guī)劃相銜接的要求，也會促使旅游地產(chǎn)規(guī)劃回歸理性，有望改善旅游地產(chǎn)產(chǎn)品單一、缺少配套、地域偏遠的尷尬境地。

亦有地產(chǎn)專家指出，《旅游法》對旅游資源開發(fā)、規(guī)劃、避免重復建設(shè)等都做出了明確規(guī)定，旅游資源變得更加稀缺，這意味著旅游地產(chǎn)行業(yè)必須結(jié)束以往野蠻成長模式。

旅游地產(chǎn)迎來新時代

記者通過多方采訪了解到，在“十二五”期間，各級政府將重點發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，旅游地產(chǎn)也將由過去的單打獨斗，變身為支柱性產(chǎn)業(yè)中的重要一環(huán)。各級政府將通過行業(yè)融合共同帶動整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

此外，廣大地產(chǎn)商也已深刻意識到旅游地產(chǎn)市場格局的改變。今典集團董事長張寶全表示，他已明顯感覺到房地產(chǎn)市場正在發(fā)生的巨大變化，中國經(jīng)濟目前正處于下行軌道，中國房地產(chǎn)業(yè)很快就要被打回原型。

但開發(fā)商也在積極尋求破解旅游地產(chǎn)演變?yōu)椤俺聊Y產(chǎn)”的突圍之路，《旅游法》的及時出臺，恰恰對這一思潮的崛起起到了推動作用。比如《旅游法》中對“低團費”、“零付團費”的打擊或?qū)⒋龠M旅游地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的升級。

由于《旅游法》中嚴格規(guī)定取消“購物”、“自費”項目，各旅行社團費項目價格一路攀升，這在一定程度上促進了散客數(shù)量的增加。

中國社科院旅游研究中心秘書長金準在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，散客、自駕行在當?shù)赝Ａ舻臅r間通常會更長，這有助于盤活當?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)的發(fā)展。但如果一方旅游業(yè)單純依靠旅行社來帶動，那么此地的土地價值增值將很有限。雖然各地過多依賴旅行社會帶來一定的人氣，但缺少旅游產(chǎn)業(yè)鏈終將減慢當?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)升值的速度。

金準建議旅游地產(chǎn)商及時改變思路，盡快推出差異化服務(wù)內(nèi)容，并根據(jù)自由行慢游客戶的需求制定相關(guān)配套產(chǎn)品。

中房協(xié)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云也表示，精細化將成為旅游地產(chǎn)的大勢所趨，“由于旅游資源的稀缺，以往造成過度浪費的粗放型開發(fā)模式將被市場摒棄，未來開發(fā)商將更加珍惜自然資源，他們會通過自身的精耕細作，使整個行業(yè)走上持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展之路。

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