全國人大北京團(tuán)代表、中國人民大學(xué)校長陳雨露3月5日指出，中國應(yīng)著手防范房地產(chǎn)市場下跌的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)下行的風(fēng)險(xiǎn)一旦變成現(xiàn)實(shí)，影響是巨大的。防范房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)比控制房價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)更為棘手、更為艱險(xiǎn)。

十二屆全國人大二次會(huì)議今天在北京開幕。在當(dāng)天下午北京團(tuán)全體會(huì)議審議《政府工作報(bào)告》時(shí)，陳雨露發(fā)表了上述言論。

3月5日上午，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在《政府工作報(bào)告》中專門提到促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。陳雨露在審議中表示，應(yīng)從國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的角度，保持房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。

陳雨露說，在實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的中國夢(mèng)的爬坡過程中，需要跨越三大陷阱。其一是中等收入陷阱，爭取實(shí)現(xiàn)連續(xù)四個(gè)十年或者是五個(gè)十年的可持續(xù)較快增長。其二是如何避免崛起的沖突，實(shí)現(xiàn)和平的復(fù)興，做國強(qiáng)不霸的國家。其三是庫茲涅茲周期陷阱，也就是避免平均17年一輪的長期建筑業(yè)的衰退周期，避免房地產(chǎn)市場大起大落帶來的硬著陸的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

陳雨露認(rèn)為，進(jìn)入2014年后，特別是在“兩會(huì)”之前，在世界范圍內(nèi)唱衰中國經(jīng)濟(jì)的論調(diào)再度甚囂塵上，突破點(diǎn)就是認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場面臨崩潰。對(duì)這一點(diǎn)，在過去應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的過程中已出現(xiàn)過幾次，現(xiàn)在要更加認(rèn)真對(duì)待。因?yàn)檫@次唱衰中國經(jīng)濟(jì)的論調(diào)不光來自國外，而是形成了內(nèi)外呼應(yīng)的態(tài)勢(shì)。

陳雨露呼吁：應(yīng)以全面深化改革和國家現(xiàn)代治理的高度，未雨綢繆，在繼續(xù)增加住房有效供給的同時(shí)，著手防范房地產(chǎn)市場下跌的風(fēng)險(xiǎn)。理由有三：

第一，從長周期看，中國現(xiàn)在正處于17年建筑業(yè)長周期的后半段，房價(jià)也處于高位的平臺(tái)期，有下跌的內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)。整體上，也存在結(jié)構(gòu)性的供過于求現(xiàn)象：三四線城市已絕對(duì)供過于求；一二線城市里，投資性、投機(jī)性需求明顯下降。根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)國家的經(jīng)驗(yàn)，利率市場化的過程中，通常都是利率往上走、房價(jià)往下跌。在國內(nèi)，從2010年開始，由于收益率市場化的理財(cái)產(chǎn)品、信托產(chǎn)品的出現(xiàn)，給了投資人新的投資組合和新的產(chǎn)品，買房實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值已不是最核心的選擇。所以，從2010到2013年，樓市投機(jī)、投資性的需求占全部購房需求的比例已從46%下跌到12%。隨利率市場化繼續(xù)推進(jìn)，此趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)。

第二，房地產(chǎn)下行的風(fēng)險(xiǎn)一旦變成現(xiàn)實(shí)，影響是巨大的。這里有“三個(gè)60%”必須正視：一是房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)著60%的實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，二是房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)著60%左右的銀行資產(chǎn)負(fù)債，三是目前中國民眾財(cái)產(chǎn)保有形式的60%以上是房產(chǎn)。由于房地產(chǎn)市場過度繁榮已經(jīng)造成了這樣的家庭財(cái)產(chǎn)格局，必須面對(duì)并考慮把這種現(xiàn)實(shí)變成未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

第三，防范房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)比控制房價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)來的更為棘手、更為艱險(xiǎn)。上世紀(jì)七八十年代，新經(jīng)濟(jì)自由主義在美國、英國政策化以來，50%的經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)與房地產(chǎn)市場有關(guān)系。而且日本、美國、愛爾蘭都相繼失守、沒能化解房地產(chǎn)市場的泡沫，繼而出現(xiàn)硬著陸的金融危機(jī)。

陳雨露建議，未來十年中國中長期的房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)以穩(wěn)定可持續(xù)、保持現(xiàn)有房價(jià)總水平可控為主要目標(biāo)。也就是說，未來十年，如果能夠保持住房價(jià)的穩(wěn)定，沒有大起大落，到2024年中國65歲以上人口達(dá)到總?cè)丝?4%的時(shí)候，房地產(chǎn)市場上的供求關(guān)系就會(huì)發(fā)生比較大的變化。同時(shí)，中國經(jīng)濟(jì)增長新的動(dòng)力和引擎也已經(jīng)找到新的替代動(dòng)力，那么房地產(chǎn)業(yè)就可以回歸理性。

他還建議，在國家治理能力現(xiàn)代化中，人們認(rèn)為有四個(gè)非常重要的元素，一是市場經(jīng)濟(jì)制度的效率精神和創(chuàng)新思維，二是法治社會(huì)和法治國家，三是社會(huì)制度的有效控制力和集體主義精神，四是現(xiàn)代信息技術(shù)基礎(chǔ)上的智慧政府。

陳雨露說，上述四個(gè)元素在房地產(chǎn)市場治理中，需要找到最佳的結(jié)合點(diǎn)。比如說，怎樣依據(jù)發(fā)達(dá)的信息技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)，準(zhǔn)確判斷全國房地產(chǎn)市場上的供求關(guān)系。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，在2003-2010年這個(gè)周期中，政府統(tǒng)計(jì)部門未能很好發(fā)揮對(duì)房價(jià)快速增長的警示作用，在下一輪2016、2017年之后房價(jià)進(jìn)入下行風(fēng)險(xiǎn)的過程中，政府應(yīng)當(dāng)有及時(shí)、科學(xué)的警示。

談到房產(chǎn)市場有效供給與社會(huì)養(yǎng)老問題相互銜接的問題時(shí)，陳雨露說，老齡社會(huì)急需解決的核心問題是，加快建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)。通過市場化手段，把城里的房子置換成養(yǎng)老社區(qū)的房子，不增加財(cái)政負(fù)擔(dān)，也可整體解決已出現(xiàn)的養(yǎng)老排隊(duì)問題。此外，把城市中心地區(qū)的房產(chǎn)置換到郊區(qū)，既能夠疏解城市人口、緩解市區(qū)看病、交通等方面的壓力，也能增加郊區(qū)就業(yè)，增加市中心的住房供給。這種有利于穩(wěn)增長、惠民生、調(diào)結(jié)構(gòu)、一舉多得的措施，應(yīng)及時(shí)推出。

談到銀行體系應(yīng)對(duì)未來房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的下跌風(fēng)險(xiǎn)，陳雨露指出，要提高風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。銀行體系不能成為錢荒和房地產(chǎn)下行趨勢(shì)的推手。如何使得銀行體系既遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律、又配合國家的宏觀調(diào)控，也是國家治理能力現(xiàn)代化非常重要的內(nèi)容。

陳雨露相信，中國能夠凝聚共識(shí)、樹立信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

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