9月9日，廣州市發(fā)改委發(fā)布了《廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南（2013版）》，其中的《限制/禁止用地項(xiàng)目目錄》涉及34個(gè)行業(yè)大類(lèi)項(xiàng)目，被外界評(píng)論為史上最嚴(yán)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)用地指南。其中規(guī)定，用地規(guī)模較大但產(chǎn)值較低、不利于產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)化的項(xiàng)目將被限制用地，資源消耗大、污染環(huán)境、工藝技術(shù)需要淘汰的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目將被禁止用地。

“廣州已經(jīng)處于用地指標(biāo)非常緊張的狀態(tài)，土地資源在未來(lái)十幾年里就將消耗完?！睆V州市社會(huì)科學(xué)院科研處處長(zhǎng)彭澎表示，在土地資源緊缺的前提下，廣州提出了新型城市化的戰(zhàn)略，這就要求經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展必須與土地規(guī)劃實(shí)現(xiàn)“三規(guī)合一”。

廣州市國(guó)土房管局局長(zhǎng)李俊夫也在近日指出，全國(guó)12個(gè)人口超千萬(wàn)的城市中廣州可用平地資源結(jié)構(gòu)比重在是最低的，出臺(tái)支持現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展的差別化供地政策，就是要發(fā)揮土地杠桿作用，推動(dòng)供地結(jié)構(gòu)向節(jié)地、高效的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)傾斜，以更少的土地消耗承載更大規(guī)模的增長(zhǎng)。

34個(gè)行業(yè)被限用地

據(jù)了解，《限制/禁止用地項(xiàng)目目錄》共涉及食品飲料、煙草、紡織、制革、造紙印刷、石油化工、醫(yī)藥制造、化學(xué)原料及制品、化學(xué)纖維制造、橡膠和塑料制品、冶金壓延加工、金屬制品、通用和專(zhuān)用設(shè)備、電氣機(jī)械和器材制造、電力生產(chǎn)、房地產(chǎn)、公共設(shè)施管理、文體娛樂(lè)業(yè)等34個(gè)行業(yè)大類(lèi)項(xiàng)目。限制用地項(xiàng)目原則上不予審批，禁止用地項(xiàng)目一律不予審批。

其中，限制用地的項(xiàng)目目錄包括：不符合行業(yè)準(zhǔn)入條件、不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)、用地規(guī)模較大但產(chǎn)值較低、工藝技術(shù)落后、目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展已趨飽和的工業(yè)項(xiàng)目用地；用地規(guī)模過(guò)大的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目用地；目前已趨飽和或者用地規(guī)模過(guò)大的社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目用地。

而不符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定、資源消耗巨大、污染環(huán)境、不具備安全生產(chǎn)條件、工藝技術(shù)需要淘汰的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地則在禁止用地之列。

《指南》還制定了單獨(dú)供地產(chǎn)業(yè)目錄，實(shí)行差別化供應(yīng)，不在目錄之列的項(xiàng)目一律要進(jìn)工廠和工業(yè)園區(qū)。據(jù)了解，這在全國(guó)范圍內(nèi)尚屬首例。

工業(yè)項(xiàng)目用地新增的科技率、土地產(chǎn)出率和產(chǎn)值能耗的三項(xiàng)后評(píng)估指標(biāo)也屬創(chuàng)新之舉。未來(lái)廣州的工業(yè)土地出讓合同將約定，無(wú)法達(dá)到評(píng)估要求的項(xiàng)目會(huì)被罰款、限制再次供地等，以此引導(dǎo)工業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高項(xiàng)目科技水平。

同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，作為南方最開(kāi)放的城市之一，在過(guò)去兩年經(jīng)歷國(guó)內(nèi)外復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境后，廣州的產(chǎn)業(yè)升級(jí)勢(shì)在必行?！爱a(chǎn)業(yè)升級(jí)反映到土地市場(chǎng)，就是土地要集約利用，增加單位土地的產(chǎn)值，提高土地利用效率。”廣州市社科院發(fā)布的《廣州經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》顯示，廣州人均占有平地資源僅高于深圳，是全國(guó)人地矛盾最尖銳的城市之一。廣州未來(lái)可新增用于城市建設(shè)的平地資源總量約600平方公里，土地儲(chǔ)備規(guī)模和出讓收入只有京、滬的1/3左右，在全國(guó)大中城市中排名在第15位左右，與廣州的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不完全匹配。

有分析指出，按照最近10年的年均土地消耗速度，不到2015年，廣州市建設(shè)用地總規(guī)模將超過(guò)國(guó)家確定的2020年1772平方公里建設(shè)用地規(guī)模控制線。即便國(guó)家允許廣州使用，不到15年，也將消耗完600平方公里可用的平地資源。而廣州目前全市的土地利用強(qiáng)度已達(dá)23.4%，距離國(guó)際通行30%的城市生態(tài)宜居警戒線只有6.6個(gè)百分點(diǎn)。土地產(chǎn)出率低也是一個(gè)嚴(yán)峻問(wèn)題，2012年廣州全市土地產(chǎn)出率相當(dāng)于香港的1/8，新加坡1/6，單位土地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值只有深圳的20%。

彭澎也表示，土地資源緊張、利用效率低是《指南》出臺(tái)的現(xiàn)實(shí)背景。“新增土地要滿(mǎn)足集約、節(jié)約的要求，土地規(guī)劃也必須結(jié)合產(chǎn)業(yè)、城市發(fā)展規(guī)劃?！彼赋觯瑥V州正在推進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃與城鄉(xiāng)規(guī)劃的“三規(guī)合一”，希望通過(guò)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)空間資源配置，優(yōu)化城市空間功能布局，保護(hù)耕地資源以促進(jìn)節(jié)約集約用地，確保國(guó)家、省、市重要發(fā)展片區(qū)、重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目順利落地實(shí)施，保障經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展?！吨改稀氛瞧渲幸环矫娴膬?nèi)容。

李俊夫在近日的一次媒體采訪中強(qiáng)調(diào)，編制了產(chǎn)業(yè)用地指南，各行各業(yè)用地都有量化標(biāo)準(zhǔn)，不再是用地單位要多少地就給多少，而是用國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)量化。“那些落后、低效、污染的項(xiàng)目進(jìn)不來(lái)了。對(duì)符合廣州城市發(fā)展戰(zhàn)略的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，我們優(yōu)先供地，這就使得廣州的轉(zhuǎn)型有了保障、有了動(dòng)力。”

禁止工業(yè)用地建住宅

《指南》提出，廣州將鼓勵(lì)建設(shè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，優(yōu)先保障一類(lèi)工業(yè)用地土地供給，但不得改變用途作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)性土地使用。而且，工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得大于項(xiàng)目總用地面積的7%，嚴(yán)禁在工業(yè)用地范圍內(nèi)建設(shè)成套住宅、專(zhuān)家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心。

“這是防止企業(yè)打擦邊球，利用工業(yè)用地開(kāi)發(fā)可售型物業(yè)或其他建筑，企圖為產(chǎn)業(yè)用地提供更多的發(fā)展空間?！睆埡陚ト绱苏J(rèn)為。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，關(guān)于工業(yè)用地范圍禁止建住宅、專(zhuān)家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心的規(guī)定，在《廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南（2009年版）》中已有提及，但實(shí)際執(zhí)行情況并不樂(lè)觀。廣州科學(xué)城內(nèi)，工業(yè)用地上蓋住宅、寫(xiě)字樓、商鋪的項(xiàng)目比比皆是。例如，廣州的重大文化項(xiàng)目――廣東國(guó)家音樂(lè)產(chǎn)業(yè)基地飛晟園區(qū)內(nèi)便建設(shè)了商鋪、公寓、獨(dú)棟寫(xiě)字樓等，并對(duì)外出售。而占地超過(guò)10萬(wàn)平方米的廣州國(guó)際數(shù)據(jù)中心，除了數(shù)據(jù)研發(fā)中心，還規(guī)劃了部分商業(yè)公寓、住宅以及寫(xiě)字樓項(xiàng)目用于出售。

另一方面，國(guó)土部門(mén)還通過(guò)為企業(yè)定向供應(yīng)商住用地的方式，規(guī)避法規(guī)的限制。例如，2009年出讓的開(kāi)發(fā)區(qū)LGPQ-A2-2住宅用地便設(shè)定了諸多條件限制，最后由廣州開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司競(jìng)得。雖然約定房屋建成后只租不賣(mài)，且僅限該區(qū)域總部企業(yè)使用，但最終能否嚴(yán)格兼管仍存疑問(wèn)。位于天河區(qū)的廣氮住宅地塊AT06070509、AT06070511，要求競(jìng)投開(kāi)發(fā)商須是擁有石油化工國(guó)家綜合甲級(jí)設(shè)計(jì)資質(zhì)的高新技術(shù)企業(yè)，而地塊所建房屋不能預(yù)售，也就是在全部住宅樓建好拿了房產(chǎn)證后才能對(duì)外銷(xiāo)售。最終，這兩塊地被中石化所競(jìng)得。

在彭澎看來(lái)，工業(yè)用地建商住產(chǎn)品的行為屢禁不止，是因?yàn)榇笮凸I(yè)項(xiàng)目本身存在對(duì)居住、服務(wù)等配套的剛性需求，但“應(yīng)該在土地供應(yīng)時(shí)就做好配套的規(guī)劃，而不是讓企業(yè)打著建設(shè)配套的旗號(hào)，擅自改變用地性質(zhì)?！彼J(rèn)為，禁止工業(yè)用地建設(shè)商住產(chǎn)品應(yīng)該從前期規(guī)劃的源頭控制，即便獲批更改功能也應(yīng)嚴(yán)格審批手續(xù)和加大查處力度。

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