國五條細則壓頂，各地樓市都期待地方實施條款出臺。

上周六“國五條”細則的突然出臺，引來各地強烈反響?！俺山涣吭趺醋?，房價怎么走，這一切目前都不好說，完全依賴各個地方政府如何落實政策，出臺怎樣的操作細則?！币拙又袊麻L周忻表示，而這一表態(tài)，成為業(yè)界人士的共識。

20%個稅一刀切還是有保留的執(zhí)行，房產稅試點是否擴容，房價控制目標如何制定等，各地均有不少傳聞版。

針對“國五條”細則會“誤傷”改善性需求和剛性需求的擔憂，住建部副部長齊驥表示，“會有保護措施。”住建部政研中心綜合研究處處長趙路興也指出，地方細則將由各個城市針對自身情況進行定奪，更突出地區(qū)差異化。

部分地方初定思路

簡而言之，中央把更多的操作空間下放給地方政府，各地陸續(xù)出臺的執(zhí)行細則，將成為房地產企業(yè)、市場交易者和資本市場緊密關注的事件。北京、上海、湖南湘潭、貴陽等城市，已經(jīng)有了初步思路。

北京市正制定實施細則，價格、面積等可能成為劃線依據(jù)。另據(jù)市場人士指出目前北京基本制定完實施細則，在價格上劃檔：例如單價3萬元以上的住宅征收差額20%個稅，單價3萬元以下的普通住宅征收全款1%的個稅。

上海稅務局針對網(wǎng)上傳出的多個避稅版本作出答復。這些版本除了早就被用濫的假離婚、陰陽合同的伎倆外，所謂的“高人”還找出了多種避稅招數(shù)。除上述兩種途徑外，還包括以房屋入股成立新公司，然后再轉讓股份等方法。針對網(wǎng)傳的避稅版本，上海稅務局表示，上述辦法都無法避稅。

年前傳聞湖南將試點房產稅改革一事應聲落地。湖南省地稅局證實，將在湘潭市啟動房地產稅改革試點，改革對象涉及企業(yè)和事業(yè)單位，暫不涉及個人房產，但具體實施時間還未確定。地稅局財產和行為稅處處長陸文勇表示，國務院常務會議已發(fā)出明確信號，將擴大試點范圍，未來湖南將會按照國務院的統(tǒng)一部署啟動改革。湘潭啟動的房地產稅改革試點，就是將原來的房產稅和土地使用稅合并為房地產稅，即原來的房地產稅按原值征收改為按現(xiàn)有市場價值征收，土地使用稅原來按面積征收改為按土地現(xiàn)有價值征收，被征收的對象是過去繳納房產稅和土地使用稅的企業(yè)和事業(yè)單位。

貴陽坦承二手房征稅存難點。3月6日，貴陽市住建局房屋產權監(jiān)理處副處長羅元軍表示，目前省、市政府和住建、稅務、國土、金融等相關部門正認真醞釀、充分討論和積極研究關于“新國五條”細則在貴陽的具體實施政策。按照國家規(guī)定，在一季度(3月31日前)向社會公布。羅元軍提出，裝修費用的核算是難點，稅務部門難以評估房屋的裝修究竟花了多少錢。如果按此方法，稅務部門核稅時就要進家入戶，對每一戶交易的二手房進行裝修評估。而住建部門也不具有評估裝修費用的職能。所以，這在執(zhí)行上存在難點，此前貴陽市的二手房交易，基本采取房屋成交總額×2%的方式征個稅。

江蘇網(wǎng)傳細則初稿在走流程。細則落地之后，據(jù)南京住建委的統(tǒng)計，截至當天下午5點半，收件達到1571份，這個購房登記數(shù)比照平日增長將近7倍。江蘇省住建廳廳長周嵐表示，國家本意是增加交易環(huán)節(jié)，防止不斷地買進賣出，而對個人的自住剛性需求國家一直是明確的，是給予鼓勵的。網(wǎng)傳杭州細則是：人均80平方米以下，也就是一家三口240平方米以下的住宅保有量，二手房交易仍按總額1%交個稅。如該家庭有兩套以上住宅，那么其中一套住宅交易時超出240平方米以上面積的獲利，將按20%征收個稅。

另據(jù)了解，從2010年初開始，佛山已全面嚴格執(zhí)行個稅為差額20%的征收標準。因此國五條細則在當?shù)匾央y稱“最嚴”。

山東、廣深辟謠

其他城市如海南、鄭州則也有所表態(tài)。海南省住建廳的相關人士稱，“估計兩會期間中央還會傳達有關房地產的精神，到時候，將綜合出臺執(zhí)行新政?！编嵵菔蟹抗芫忠苍诠俜轿⒉┌l(fā)布消息稱，相關實施細則正在研究制定中，待確定后將會盡快向社會公布。南京限購范圍或進一步擴大升級；武漢或將嚴格征收個稅，目前在武漢5年內購買的房產在交易中心均有備案登記，因此原值核定不成問題。

另外，細則遲遲未明確，一些城市的網(wǎng)上傳聞也不斷出現(xiàn)。近日，有傳言稱，山東煙臺開始執(zhí)行新規(guī)，房產證五年內的房屋上市交易需繳納差額的20%的個人所得稅，超過五年則不收取。據(jù)媒體報道，新政一天后被叫停，地稅局工作人員解釋稱目前執(zhí)行新政策尚不完善，具體方案仍在商討。更有報道稱，煙臺市福山區(qū)地稅局發(fā)言人于4日下午對外稱，從未執(zhí)行過，更無執(zhí)行后緊急叫停情況，此項新規(guī)是否執(zhí)行以及何時執(zhí)行目前尚不明確，需等待上級部門的文件。

在廣州，也傳出消息表示，番禺沙灣、大石執(zhí)行地稅申報預受理政策，待政策明朗后再通知繳稅，隨后番禺地稅局在其官方微博上辟謠。

在深圳，3月6日傳開征房產稅方案已上報中央。隨后各媒體辟謠，稱深圳市市長許勤表示，(房產稅)國家根據(jù)房地產的全國需要和試點的需要，作統(tǒng)一的布置，如果布置到深圳，會按照國家的要求，進行這項工作。

北京：傳實施細則中個稅或按價格、面積而定，如單價3萬以上按差額征20%

湖南湘潭：啟動房產稅改革，暫不針對個人房產

貴陽：此前基本按成交總額×2%的方式征個稅，新方法月底公布

杭州：網(wǎng)傳細則是人均80平方米以下，一家三口240平方米以下的住宅，二手房交易仍按總額1%交個稅。超過則將按差額20%征個稅。

前瞻

各地實施細則預計3月底出臺

地方伺機而動，政策懸而未決。為縮短市場恐慌期，住建部副部長齊驥兩會期間表示，針對新的國務院調控的文件，一個星期內會有詳細的解讀，各地的調控目標需要各地方政府制定并發(fā)布，預計三月底這些細則將陸續(xù)出臺。

齊驥還表示，所謂細則也是貫徹國務院措施的具體實施辦法，實際上細則就是在這五條措施里，具體到一些問題，就需要各地“翻譯”成可操作的具體條款，比如各地具體的調控目標等等；住建部也不會對各地公布的房價控制目標出臺指導意見，控制目標制定標準國務院已經(jīng)很明確，就是要保持基本穩(wěn)定。

此前，中指院報告稱，“國五條”細則的推出旨在為房地產市場尤其是一線及重點二線城市的迅速回暖降溫，穩(wěn)定乃至逆轉對當前房價上漲的預期。針對這一說法，齊驥回應，各地出臺國五條實施細則，都要以國務院意見為準，公布的先后與房價上漲速度沒有關系，不存在房價上漲過快的城市先出細則的考慮。

這一說法印證了此前業(yè)界的猜測，細則涉及到稅務、住建委、國土局等多個部門，至少會有一個周期，最快兩會后會陸續(xù)出臺。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，從政策面變化趨勢來看，“限購”、“限貸”、“限價”等行政化的調控措施不為長久之計，將通過長效機制的稅費政策來調節(jié)房地產市場需求及資金的流向，以此達到“去投資化”的目的。

探討

業(yè)內指稅費政策或將留“口子”突出地區(qū)差異化

“樓市調控需精細化”，針對二手房交易征20%個稅，保利地產廣東公司董事長余英(微博)等業(yè)內人士認為。如果真的按照新政“一刀切”，廣州不少房產的個稅都會上十萬元。

“20%交易稅是中央層面的原則方向，”住建部政研中心綜合研究處處長趙路興指出，地方細則將由各個城市針對自身情況進行定奪，必須嚴格執(zhí)行的可能是一線城市、省會城市、計劃單列市等房價漲幅較大的城市，而市場本就不活躍的三四線城市則可自行選擇。

也就是說，地方政府很有可能給家庭唯一一套住房、剛性置換需求住房，以及動遷房、房改房等合理住房需求留下政策“口子”，而這些“口子”怎么留？國稅總局是否會聯(lián)合財政部、住建部明確細節(jié)，在從嚴按差額20%征稅的同時，恢復對于剛性置換需求的優(yōu)待，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人免征個人所得稅？各地方如何核定“房屋原值”？此前個稅征收一直有兩種方式：差額20%，或總額1%- 3%，對無法提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，按住房轉讓收入1%- 3%的幅度內確定，地方稅局對這條“口子”一直睜只眼閉只眼。

對此，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，“政策‘口子’肯定不會像以前那么大了，尤其是房價上漲過快的熱點城市，能夠實現(xiàn)核定原值的那部分房屋，一定會嚴格按照差價的20%來征個稅?！?/P>

20%個稅背后真正的目的是為出臺房產稅做準備？針對這一說法，清華大學經(jīng)管學院教授李稻葵表示這兩者之間并沒有關系。官方之于房產稅的謹慎態(tài)度，足以說明房產稅在技術層面上要求之高。據(jù)財政部副部長朱光耀日前的表態(tài)，財政部正在積極研究擴大房地產稅試點方案，目前還沒有明確的時間表。

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