雖然用稅收等經(jīng)濟手段代替限貸、限購等行政手段治理房地產(chǎn)市場是大勢所趨，但就目前而言，暫時仍看不到限購放開的跡象

時值歲末，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控走向的種種猜測總是頗多。從房價平穩(wěn)回落時的“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松”，到而今房價重現(xiàn)抬頭跡象時的“加強房地產(chǎn)調(diào)控”。2010年開啟的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，運行3年仍未有停止的跡象。在房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)發(fā)力的第4年，調(diào)控政策究竟何去何從備受關(guān)注，而“房產(chǎn)稅”和“保障房”無疑是房地產(chǎn)后調(diào)控時代的兩個關(guān)鍵詞。

加強房地產(chǎn)調(diào)控

近日召開的中央政治局會議上，敲定了2013年加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作。

雖然，并沒有明確明年房地產(chǎn)調(diào)控所采用的手段，限購等短期政策何去何從，房產(chǎn)稅等長效措施如何推進等，都暫無過多表述。但此次政治局會議第一次提出“加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作”，預(yù)示著明年房地產(chǎn)調(diào)控基本沒有放松可能。另外，保障房建設(shè)與供應(yīng)，明年仍將會是高峰期。在保障性住房入市后的監(jiān)管以及分配，可能在新一屆政府的推動下，更加嚴格與高效。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，近幾年我國城鎮(zhèn)化不斷推行與深入，雖然取得了比較明顯的效果，但也積累了很多問題。如很多地方打著城鎮(zhèn)化的旗號，大興建造小產(chǎn)權(quán)房。以及在城鎮(zhèn)化過程中，農(nóng)民所有集體土地的征用補償不合理、不平均、不明確等問題。此次會議提出“要積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，增強城鎮(zhèn)綜合承載能力，提高土地節(jié)約集約利用水平，有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”，可能將促使以上兩個問題，在明年加速出臺解決辦法。

其實，在十八大的記者招待會上，就已經(jīng)透露出2013年樓市調(diào)控的方向。

“房地產(chǎn)市場調(diào)控政策現(xiàn)在還沒想放松?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部部長、黨組書記姜偉新在十八大新聞中心舉辦的第四場記者招待會上如是表示。這一表態(tài)，為十八大之后樓市走向定下了繼續(xù)調(diào)控的基調(diào)。

與前幾次樓市調(diào)控不同，保障房在此次調(diào)控中承擔(dān)重擔(dān)，“十二五”期間，3600萬套城鎮(zhèn)保障性住房的建設(shè)量，將大幅度提高保障范圍。截至9月底，2012年已完成開工720萬套，預(yù)計到年底開工量會超過800萬套，加上去年實際開工的1403萬套，“十二五”保障房開工任務(wù)已經(jīng)完成了60%。接下來三年的建設(shè)任務(wù)為會較為減輕。

至于明年的保障房開工量，目前還沒有確定具體數(shù)字，“明年城鎮(zhèn)保障性住房開工數(shù)量不會低于500萬套，有可能在600萬套左右?！苯獋バ陆榻B。

資金保障，是巨大體量的保障房建設(shè)無法繞開的話題，姜偉新指出，資金的問題到現(xiàn)在為止沒有發(fā)生大的問題，不等于今后不出問題?！拔覀儠⒁膺@個問題，防止以后除了其他方面之外再出現(xiàn)資金管理上的問題，并且因為資金問題倒一批干部，要防止這種情況發(fā)生。”姜偉新明確表示。此外，保障房質(zhì)量問題同樣需要注意，住建部和地方住建部門都曾追究過企業(yè)責(zé)任。

全國推廣房產(chǎn)稅勢在必行

財政部部長謝旭人近日連連明確明年房產(chǎn)稅推廣一事。謝旭人近日表示，下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進行簡并，并研究逐步在全國推開房產(chǎn)稅等。專家分析稱，財政部此番表態(tài)意味著未來我國房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負有可能下降。

此前11月份時，謝旭人的表態(tài)，就已經(jīng)敲定了房產(chǎn)稅在全國推進的基調(diào)，此時，滬渝兩地房產(chǎn)稅試點運行已近兩年，差別化的征收方案為房產(chǎn)稅的進一步推廣提供經(jīng)驗。

“調(diào)控成果來之不易，也讓市場和房價都平穩(wěn)了下來。但同時，房價出現(xiàn)快速上漲的風(fēng)險仍存在，樓市調(diào)控政策不能放松，還要繼續(xù)堅持?！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮醌k林日前表示，希望房產(chǎn)稅趕快總結(jié)經(jīng)驗，盡快推廣試點。

至于房產(chǎn)稅的征收范圍，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康，提出了自己的見解，他認為，在中國對于消費住房保有環(huán)節(jié)實施的稅收調(diào)整，應(yīng)該只收高端，不能像美國普遍征收的模式。對真正的豪宅、對多套房的房產(chǎn)持有者要征收房產(chǎn)稅，這個調(diào)節(jié)是符合適當(dāng)收入再分配原則的。賈康同時透露，目前擴大房產(chǎn)稅試點范圍的改革方向已被鎖定。此前，在第八屆中國證券市場年會上，賈康曾表示，房地產(chǎn)稅改革試點適時擴大范圍將引制地方稅配套體系，并且在房地產(chǎn)調(diào)控、收入再分配優(yōu)化等方面產(chǎn)生正面效應(yīng)。

首創(chuàng)集團董事長劉曉光同樣認為房產(chǎn)稅未來征收的對象，應(yīng)該是高端物業(yè)持有者?！半m然房產(chǎn)稅不是為了抑制房價而出臺，但肯定對抑制房價、抑制投資有影響。”劉曉光在新浪新麒麟論壇上說。

在中國國際經(jīng)濟交流中心近日舉行的“經(jīng)濟每月談”上，全國人大財經(jīng)委副主任賀鏗也在呼吁房產(chǎn)稅試點擴大加快速度，“目前應(yīng)該盡快出臺房產(chǎn)稅，引導(dǎo)合理消費，同時擠出空置房，滿足剛需?！辟R鏗急切地說。

房產(chǎn)稅試點擴大并不僅是專家的呼吁，有媒體報道，房產(chǎn)稅第二批試點湘潭、鄂州兩地目前正在低調(diào)開展準備工作，其中鄂州方案已上報。

其實，早在7月末國務(wù)院督查組結(jié)束督查任務(wù)后，便釋放出房產(chǎn)稅擴容的信號。

督查組釋放出調(diào)控或轉(zhuǎn)向“經(jīng)濟手段”的信號，房產(chǎn)稅便被認為是不可替代的選擇。自國務(wù)院督查組對地方執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控進行督查開始，房產(chǎn)稅即將擴大試點的消息就不斷傳出，與此同時，新華社發(fā)專電吹風(fēng)房產(chǎn)稅，表示開征技術(shù)日漸成熟，而房產(chǎn)稅的征收有利于引導(dǎo)住房合理消費。

全國住宅房信息聯(lián)網(wǎng)是為全面征收房產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)。年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求6月底前，40個重點城市完成個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)工作。近日，有消息稱，從去年末以來，各地密集推進存量房信息系統(tǒng)建設(shè)招標工作，為加快房產(chǎn)稅試點擴容和提高二手房交易稅做好技術(shù)準備。

雖然擴容之事已經(jīng)敲定，但是將會選擇何種方案征收仍舊未知。

中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓認為，應(yīng)該把套數(shù)作為一個基準，同時和面積結(jié)合起來。例如家庭的第一套住房，若干平米以內(nèi)不收稅，超過這個平米限度的部分收稅。從第二套開始，征收一定比例的房產(chǎn)稅。至于這個面積參數(shù)，是不是現(xiàn)在社會上熱議的人均40平米，可以進一步進行探討。

陽光100常務(wù)副總裁范小沖則認為，比較簡單的方法是，見房就收，按面積收，對所有房子都收稅后，然后再退去每戶免收的費用，比如人均免征50平米，那么人均48平米的家庭繳納的房產(chǎn)稅就全部退回。還有一種方法，就是建立一個第三方機構(gòu)，對不繳納房產(chǎn)稅的住房，由第三方代繳，等到房子要因為出售或者其他原因要過戶的時候，沒有繳納房產(chǎn)稅的房子必須補繳房產(chǎn)稅，否則不予過戶。

限購令暫時難放開

雖然用稅收等經(jīng)濟手段代替限貸、限購等行政手段進行房地產(chǎn)市場的長期治理是大勢所趨，但就目前而言，暫時看不到限購放開的跡象。

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示，短期內(nèi)限購政策取消的可能性不大，但是未來限購政策遲早會退出。但即使限購?fù)顺?，限貸也不會退出。這涉及到金融支持率的問題。

11月份以來，各地加強了對“購房資格”的審查。購房資質(zhì)審核是“限購政策”執(zhí)行的核心。在此之前，不少地方不同程度地出現(xiàn)通過各種手段使不具備購房資質(zhì)的購房者得以繞開限購政策購房的現(xiàn)象。對于購房資質(zhì)的嚴查，似乎在向市場昭示，即便面臨政府換屆，去除房地產(chǎn)市場和購房過程中的投資、投機因素的政策思路，也難有改變的可能。

有消息稱，房企表示屬地發(fā)改委近日集中到各開發(fā)企業(yè)樓盤銷售現(xiàn)場進行檢查，其中是否存在購房資質(zhì)“造假”、“變通”等問題，是檢查的重點。

實際上，發(fā)改委對在售樓盤進行檢查并不鮮見，但是，依據(jù)發(fā)改委的職權(quán)劃分，過往的檢查主要集中在“一房一價”“房源定價”等是否合規(guī)進行檢查，對于購房者資質(zhì)審核情況的檢查，卻并不多見。

雖然專家預(yù)判限購令不會放松，但地方對明年限購令如何執(zhí)行至今少有言辭。此前，也僅有上海傳遞過限購不放松的信號。

10月中旬時，在回答媒體記者“上海是否會放松目前執(zhí)行的樓市限購政策”提問時，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生表示，上海樓市調(diào)控總體上取得了預(yù)期的效果，但調(diào)控絕不會放松。上海將繼續(xù)嚴格執(zhí)行中央與本市的相關(guān)樓市調(diào)控政策，抑制投機、投資性購房行為，支持居民合理自住房屋購買需求，鞏固樓市調(diào)控成果，促進上海房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，“上海沒有新的調(diào)整政策出臺”。

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