日前，綠維創(chuàng)景院長(zhǎng)林峰博士在參加活動(dòng)時(shí)發(fā)表了主題為“旅游地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化”的演講，文字實(shí)錄如下：

林峰：實(shí)際上今天討論的題目是商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)就要講商業(yè)、講銷售。馬云在講網(wǎng)購(gòu)的問(wèn)題和王健林對(duì)賭，實(shí)際上我們今天真正做商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)覺(jué)我們要遠(yuǎn)離購(gòu)物。購(gòu)物在網(wǎng)上就解決掉了。到商店是干什么？不是買東西，那是干什么。我今天談的是休閑商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)已經(jīng)從買東西變成了消費(fèi)過(guò)程。這樣一種消費(fèi)過(guò)程和多種多樣以消費(fèi)過(guò)程為核心的業(yè)態(tài)變成我們今天搞商業(yè)地產(chǎn)最關(guān)注，如何運(yùn)用各種各樣消費(fèi)過(guò)程來(lái)支撐，讓人們?cè)谀愕纳虡I(yè)地產(chǎn)中停留更長(zhǎng)的時(shí)間、促進(jìn)更大的消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)價(jià)值最后轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)價(jià)值。這才是我們認(rèn)為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)中間遠(yuǎn)離購(gòu)物結(jié)構(gòu)或者升華購(gòu)物結(jié)構(gòu)發(fā)展的最重要的方向。

結(jié)合新型城鎮(zhèn)化這個(gè)題目，今天就這兩個(gè)方面結(jié)合起來(lái)談一下。第一，地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)問(wèn)題。實(shí)際上中國(guó)最大的財(cái)富效應(yīng)是基于土地升值財(cái)富效應(yīng)，成為中國(guó)最大的長(zhǎng)效增長(zhǎng)機(jī)制，這是未來(lái)在座各位分享的盛筵。新型城鎮(zhèn)化的提出實(shí)質(zhì)的問(wèn)題還是希望借力于土地升值效應(yīng)和房產(chǎn)價(jià)值效益所帶來(lái)的財(cái)富增長(zhǎng)來(lái)解決中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化、就業(yè)和整個(gè)我們要面對(duì)的各種各樣的困難。所以我們認(rèn)為實(shí)際上土地和土地財(cái)政模式的調(diào)整，始終都要面對(duì)一個(gè)土地從農(nóng)民手上，從非城市化土地低成本到面向招拍掛比較高的一個(gè)拍賣水平，再到房產(chǎn)開(kāi)發(fā)后相對(duì)比較高的房產(chǎn)價(jià)值之間一個(gè)升值結(jié)構(gòu)。這個(gè)升值結(jié)構(gòu)是未來(lái)發(fā)展中間仍然是一條主線，在這條主線的同時(shí)有另外一條線越來(lái)越成為重點(diǎn)，產(chǎn)城一體化開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)是房地產(chǎn)商發(fā)展的金光大道。未來(lái)不以它的持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提的房產(chǎn)的銷售將會(huì)越來(lái)越困難。產(chǎn)城一體化或者新型結(jié)構(gòu)化過(guò)程中如何利用產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)與城市居住、城市配套相結(jié)合的一種城市化結(jié)構(gòu)的推進(jìn)，實(shí)際上我們認(rèn)為是未來(lái)最重要一種新型城鎮(zhèn)化模式或者房地產(chǎn)商發(fā)展最有效的或者盈利能力可能會(huì)最強(qiáng)的一種目標(biāo)。

旅游地產(chǎn)我把它簡(jiǎn)單概括，南山剛才這個(gè)案例就是一本萬(wàn)利最好的一個(gè)項(xiàng)目。南山邀請(qǐng)大家去分享他們一本萬(wàn)利的蛋糕，幾萬(wàn)平米的土地，切一刀后，如何把這個(gè)土地轉(zhuǎn)化為4000元的房子，如何把4000元房子提升到1萬(wàn)賣掉。我們講在3萬(wàn)元的土地上種出1萬(wàn)/平米的房子來(lái)，這就是旅游地產(chǎn)的魅力，所有旅游地產(chǎn)的土地都是低成本的。這種魅力的核心在于人氣，如果這個(gè)地方每年只有5萬(wàn)人來(lái)，你做所有地產(chǎn)都會(huì)面臨痛苦，因?yàn)槟憬?jīng)營(yíng)不起來(lái)。如果有10萬(wàn)人以上，你做一條街，就可以賺錢。因?yàn)檫@10萬(wàn)人要吃要喝要玩。如果能夠做到20萬(wàn)、30萬(wàn)，你可以做到五條街，形成小的商界區(qū)，甚至是一個(gè)小型小鎮(zhèn)。如果50萬(wàn)以上，5萬(wàn)平米小型城鎮(zhèn)是可以做出來(lái)的。如果100萬(wàn)的人數(shù)能來(lái)這個(gè)地方，它所帶來(lái)的效應(yīng)是可以建造一座10萬(wàn)人口的城市。這就是說(shuō)旅游地產(chǎn)的人數(shù)帶來(lái)消費(fèi)的效應(yīng)，實(shí)際是旅游帶動(dòng)城鎮(zhèn)化。在這樣的魅力下，休閑商業(yè)地產(chǎn)是什么呢？我們看到王府井是AAAAA景區(qū)，剛才青島偉東集團(tuán)這個(gè)項(xiàng)目是AAA景區(qū)，我們每年做100多個(gè)項(xiàng)目，休閑商業(yè)項(xiàng)目可能占20%，這些項(xiàng)目基本上我們都是按照AAA景區(qū)、AAAA景區(qū)去包裝，為什么按照景區(qū)包裝，因?yàn)樗紫仍谧鑫?。休閑商業(yè)地產(chǎn)首先是休閑，不是買了東西就走，不是男人的購(gòu)買行為，而是女性的逛街行為，是一個(gè)消費(fèi)過(guò)程。大量業(yè)態(tài)不是以購(gòu)物為核心，而是以過(guò)程消費(fèi)為主體。以過(guò)程消費(fèi)為主體的商業(yè)業(yè)態(tài)和他怎么去吸引人、怎么聚集人流，怎么讓消費(fèi)過(guò)程延長(zhǎng)，怎么形成整體的能量，實(shí)際上成為了休閑商業(yè)必須研究的問(wèn)題。所以我們講旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)交匯在這樣一個(gè)核心結(jié)構(gòu)上，是一種黃金交叉，這種黃金交叉由此形成我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)最重要的價(jià)值。

很多商業(yè)地產(chǎn)同樣可以做住宅使用，除了公寓以外，酒店現(xiàn)在也可以銷售。包括產(chǎn)權(quán)式的，我們度假中間實(shí)權(quán)方式也好。古城里面有很多四合院，既可以做商業(yè)，也可以做住宅，這種可持續(xù)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)形態(tài)都可以看成是商業(yè)地產(chǎn)。不一定住宿的就不是商業(yè)地產(chǎn)。最近一個(gè)古城，叫長(zhǎng)壽古城，它的產(chǎn)權(quán)形式出現(xiàn)一個(gè)很大的特征，他賣出去的四合院，70年的賣不好，50年的反而大受歡迎。因?yàn)楹芏嗳速?gòu)買的時(shí)候，就說(shuō)我買不是為了住，是為了經(jīng)營(yíng)。實(shí)際上代表了一個(gè)方向，當(dāng)前以居住的作為每一家人自身居住的房屋實(shí)際上作為民生保障逐漸轉(zhuǎn)變到保障性住房為主導(dǎo)的方向，如何創(chuàng)造既可以有人住，又可以經(jīng)營(yíng)的地產(chǎn)產(chǎn)品，他某種意義上都帶了一個(gè)“商”字，這個(gè)“商”不是購(gòu)物的“商”，實(shí)際上是可經(jīng)營(yíng)的商業(yè)概念。休閑商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上就是以休閑業(yè)態(tài)面對(duì)的可經(jīng)營(yíng)的地產(chǎn)的方式。這類方式中間，我們特別看中三類，一個(gè)是稱之為人文商業(yè)復(fù)興的商業(yè)，是民族、民俗、歷史文化或者生活樂(lè)趣式的休閑商業(yè)地產(chǎn)。一類是好看又好玩的，帶著娛樂(lè)化的商業(yè)地產(chǎn)。一類是帶著消費(fèi)體驗(yàn)性的商業(yè)地產(chǎn)。

第二，新型城鎮(zhèn)化。我強(qiáng)調(diào)消費(fèi)能力的問(wèn)題。實(shí)際上中國(guó)遇到人口紅利重大問(wèn)題的時(shí)候，同時(shí)出現(xiàn)一個(gè)消費(fèi)的問(wèn)題。我們逐漸進(jìn)入以休閑消費(fèi)和生活閑暇消費(fèi)為重點(diǎn)的體驗(yàn)式消費(fèi)時(shí)代，或者消費(fèi)過(guò)程更加成為人們關(guān)注的生活質(zhì)量要素的這個(gè)階段。體驗(yàn)式過(guò)程消費(fèi)實(shí)際上是在釋放一個(gè)巨大的紅利。中國(guó)7%的增長(zhǎng)是靠什么保持？靠高科技非常困難、靠出口非常困難、靠投資拉動(dòng)肯定不行，實(shí)際上新型城鎮(zhèn)化，包括人的城鎮(zhèn)化都是釋放需求的一種方式，而讓農(nóng)民進(jìn)城，讓農(nóng)民工變成城市居民，同時(shí)讓城市化率大幅提高，形成內(nèi)需大釋放，所以以釋放內(nèi)需為目標(biāo)，帶動(dòng)大規(guī)模的城鎮(zhèn)化、帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)成長(zhǎng)在未來(lái)是中國(guó)唯一一個(gè)真正靠得住的，其他事情可靠性不足。中央政府打破了土地的升值結(jié)構(gòu)，天天想怎么樣解決農(nóng)民工的收入問(wèn)題，核心還是要靠土地升值效應(yīng)和房產(chǎn)保持持續(xù)的一個(gè)升值效應(yīng)，泡沫不要破滅，而房產(chǎn)和地產(chǎn)將持續(xù)升值，將保證中國(guó)能夠保持一種增長(zhǎng)。我認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化就是在這樣的理念提出來(lái)的，只不過(guò)把人為本放的更重。

在這種情況下如何進(jìn)行新型城鎮(zhèn)化，實(shí)際上中國(guó)的改革從來(lái)都是我們稱之為一定以做大蛋糕為前提，靠土地財(cái)富效應(yīng)這個(gè)增值蛋糕形成中國(guó)改革發(fā)展的動(dòng)力，去解決人的城鎮(zhèn)化。回過(guò)頭說(shuō)，我們?cè)僭煲慌沓墙鉀Q不了問(wèn)題，讓這些人進(jìn)城，如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，所有城鎮(zhèn)化都解決不好。這次全國(guó)的城鎮(zhèn)化能不能出臺(tái)，出臺(tái)是什么樣子，我個(gè)人看來(lái)最核心關(guān)鍵要素解決方案是能不能形成關(guān)于新型城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐要素。實(shí)際上新型城鎮(zhèn)化是依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)的就業(yè)增加，從而形成城市化聚集，從而形成新的城市發(fā)展。所以我不太贊成大型城市化才是中國(guó)未來(lái)城市化主要道路，我認(rèn)為主要道路還是衛(wèi)星城城市化和中小城市城市化、就地城市化成為主流。什么產(chǎn)業(yè)能夠形成最有效帶動(dòng)？我們稱之為旅游或者泛旅游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，它是最重要的主力軍之一，當(dāng)然不是唯一的，因?yàn)橛泻芏喈a(chǎn)業(yè)，但是旅游產(chǎn)業(yè)在這里面占據(jù)的比例會(huì)相對(duì)比較大。為什么相對(duì)比較大？我們既然不是在城市中心區(qū)或者城市周邊區(qū)攤大餅，因此每一個(gè)新城、每一個(gè)新鎮(zhèn)建設(shè)都意味著要產(chǎn)業(yè)聚集，要產(chǎn)業(yè)聚集，靠什么？旅游的特點(diǎn)是什么？旅游是做搬運(yùn)的一個(gè)行業(yè)，旅游的關(guān)鍵是把人從大型城市，從我們稱之為客運(yùn)地的城市搬到我們稱之為目的地的地方。旅游的核心是人的搬運(yùn)。旅游的本質(zhì)是把消費(fèi)搬運(yùn)到目的地。搬運(yùn)的不是人，我們做產(chǎn)品來(lái)說(shuō)我們考慮怎么樣讓讓特別享受的來(lái)到旅游目的地。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講看到的都是兜里的錢。一旦說(shuō)消費(fèi)能力搬運(yùn)到了旅游目的地，實(shí)際上這種消費(fèi)是終端消費(fèi)，換句話說(shuō)，1000元消費(fèi)能帶動(dòng)3000、4000元產(chǎn)業(yè)鏈。帶動(dòng)整個(gè)生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈、服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈、加工產(chǎn)業(yè)鏈、聚集產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)整個(gè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)巨大機(jī)遇。由此形成旅游的戰(zhàn)略性，就是旅游一定是一個(gè)引擎型，作為引擎帶動(dòng)著我們稱之由旅游帶動(dòng)文化、帶動(dòng)運(yùn)動(dòng)、帶動(dòng)健身、帶動(dòng)醫(yī)療服務(wù)、帶動(dòng)健康管理、帶動(dòng)很多很多產(chǎn)業(yè)，包括今天的會(huì)議會(huì)展等等等等。它通過(guò)旅游帶動(dòng)了一系列產(chǎn)業(yè)最后形成產(chǎn)業(yè)聚集。

通過(guò)這些說(shuō)明旅游這個(gè)東西實(shí)際上是一種引擎，這種引擎在新型城鎮(zhèn)化中間的價(jià)值是什么呢？就是把城市居民已經(jīng)聚集起來(lái)的消費(fèi)能力在土地價(jià)格相對(duì)更低的地方去把它放大成為消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的一種放大。而由于消費(fèi)的放大而帶動(dòng)土地升值、房產(chǎn)升值和聚集效應(yīng)而形成的新型城鎮(zhèn)建設(shè)，無(wú)論是從邏輯上講還是從梯度發(fā)展講，它具有合理性，泡沫最小。如果那塊地沒(méi)有人開(kāi)發(fā)，它就是不值錢的一塊荒地，但是一旦旅游吸引力形成，就是一個(gè)度假目的地。這兩者之間的差別是實(shí)質(zhì)性巨大差別，這個(gè)巨大差別所做出來(lái)的蛋糕是完全能夠享受和形成這樣一種增長(zhǎng)價(jià)值。

旅游吸引力靠什么？我們稱之為游憩方式設(shè)計(jì)。這個(gè)大家可以看一下是我們剛剛完成的一個(gè)項(xiàng)目，這是一個(gè)典型的非常小型的休閑綜合體，黃果樹(shù)鎮(zhèn)里面有一塊這樣的土地，這300畝地我們提出打造這樣一座東西，這是一個(gè)小山頭，我們利用當(dāng)?shù)孛缱逦幕?，做了一個(gè)苗族歌舞宴，288元門票，給40元折扣，他一張票可以賺100元。而黃果樹(shù)門票他們一分錢賺不到，這樣的項(xiàng)目最受渠道歡迎。旅行社全力推廣。通過(guò)這樣一個(gè)核心項(xiàng)目的打造，加上一個(gè)五星級(jí)酒店，最外圍一圈形成一個(gè)休閑商圈，這就是一個(gè)休閑商業(yè)綜合體。這樣一個(gè)休閑商業(yè)綜合體某種意義上是靠旅游吸引力來(lái)形成它的商業(yè)價(jià)值。旅游把人吸引過(guò)來(lái)，有好的旅游景區(qū)，比如九寨溝帶來(lái)200萬(wàn)游客量，像深圳華僑城帶來(lái)350萬(wàn)游客量，形成了消費(fèi)聚集，消費(fèi)聚集形成產(chǎn)業(yè)聚集，多種業(yè)態(tài)根據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈延伸到加工業(yè)、延伸到前端其他產(chǎn)業(yè)。通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈整合放大產(chǎn)業(yè)，形成區(qū)域就業(yè)能力和就地城鎮(zhèn)化，就地城鎮(zhèn)化加上居住，加上旅游興起衍生出來(lái)休閑度假的居住發(fā)展，加上本地居住發(fā)展，實(shí)際上就構(gòu)成城市化。對(duì)于投資商而言，能否借用這樣一種動(dòng)力模式，在新型城鎮(zhèn)化中間以旅游和旅游帶動(dòng)的泛旅游產(chǎn)業(yè)整合，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集，并帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)，我們認(rèn)為這是未來(lái)潛力最大、空間最大、盈利能力最強(qiáng)的一種模式。南山集團(tuán)在做一個(gè)巨大的新城建設(shè)，這是養(yǎng)生度假旅游開(kāi)發(fā)模式。這樣的開(kāi)發(fā)商我們認(rèn)為是未來(lái)代表的方向，所以我說(shuō)產(chǎn)城一體化開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商是未來(lái)主流方向。

旅游新型城鎮(zhèn)化我分成七種模式，最高一級(jí)就是中心城市，比如說(shuō)麗江，比如張家界。休閑衛(wèi)星城，靠旅游購(gòu)物形成。旅游小城鎮(zhèn)靠特殊的特點(diǎn)。進(jìn)一步形成旅游綜合體，它在旅游項(xiàng)目里面，這種地既不是城，也不是鎮(zhèn)，在未來(lái)中國(guó)新型城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)中間他到底算什么，應(yīng)該怎么管理，實(shí)際上是向城市管理體系提出挑戰(zhàn)，進(jìn)一步我們稱為旅游度假區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)模式。然后是旅游新型旅游社區(qū)，是解決三農(nóng)問(wèn)題最好的方案。讓農(nóng)民把部分住宅轉(zhuǎn)變可經(jīng)營(yíng)的生產(chǎn)資料，能有效帶動(dòng)旅游城鎮(zhèn)化的結(jié)構(gòu)。

休閑地產(chǎn)我簡(jiǎn)單再說(shuō)幾句，休閑商業(yè)地產(chǎn)模式，從城市商業(yè)步行街區(qū)的休閑化到美食街、創(chuàng)意街、工坊街、酒吧街、RBD、濱水休閑區(qū)、新建古鎮(zhèn)、休閑小鎮(zhèn)，這些形態(tài)都是休閑商業(yè)基本形態(tài)。主要有兩個(gè)要素：第一，吸引力要素。第二，業(yè)態(tài)創(chuàng)新。買東西馬云已經(jīng)解決了，他來(lái)這個(gè)地方一定是消費(fèi)的，來(lái)找過(guò)程的，因此用什么業(yè)態(tài)創(chuàng)新去形成持續(xù)發(fā)展和價(jià)值，就形成未來(lái)休閑商業(yè)發(fā)展最重要。我稱為吸引力模式：吸引核心休閑商業(yè)、高吸引力型休閑商業(yè)、中吸引力型、配套性。除了吸引力模式，還有豐富的商品、折扣的商品、開(kāi)放的演出、開(kāi)放的景區(qū)、創(chuàng)意業(yè)態(tài)、體驗(yàn)消費(fèi)。麗江所有客棧都非常小資，既可以上網(wǎng)，又有特點(diǎn)。這里面有一些圖片都是很創(chuàng)意的手法。打造一個(gè)景區(qū)，同時(shí)又是休閑區(qū)，同時(shí)它的物業(yè)80%是可銷售的物業(yè)，快速回款，同時(shí)通過(guò)回租經(jīng)營(yíng)，控制經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、控制景區(qū)效果，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)上人流聚集、業(yè)態(tài)配置合理化，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化、地產(chǎn)價(jià)值最大化。業(yè)態(tài)的問(wèn)題與我們城市特別像萬(wàn)達(dá)綜合體業(yè)態(tài)差距非常大，這里面以中小投資人為主體的創(chuàng)意型業(yè)態(tài)，這種業(yè)態(tài)基本上成為了中國(guó)旅游休閑商業(yè)里面最有貢獻(xiàn)、最有價(jià)值貢獻(xiàn)力的生力軍。鳳凰古城關(guān)門收門票這種方式一定會(huì)被打倒，就是滅掉了這個(gè)城靈魂的東西。彝人古鎮(zhèn)大概有500種不同吃的餐飲，有300多個(gè)不同類型的客棧。

最后我想說(shuō)，實(shí)際上休閑商業(yè)，包括城市中的大型休閑商業(yè)都需要很多創(chuàng)新手法，休閑商業(yè)實(shí)際上無(wú)論在遠(yuǎn)離城市區(qū)域還是在城郊型區(qū)域，還是城市中心區(qū)域都是具有巨大魅力的一種模式，最后介紹一下正在做的項(xiàng)目，這是鹽城休閑商業(yè)15萬(wàn)平米建筑設(shè)計(jì)，運(yùn)用了文化，把主題打造進(jìn)去、把業(yè)態(tài)做得非常休閑。因?yàn)樵诔墙紖^(qū)，如果按照人口做這么大一個(gè)mall，一定死掉。必須調(diào)動(dòng)30公里之內(nèi)的人，而這關(guān)鍵是要做吸引力和業(yè)態(tài)。謝謝！

本文關(guān)鍵字：休閑商業(yè) 林峰 查看更多