城鎮(zhèn)化首要任務是農業(yè)轉移人口的市民化，首當其沖需要解決的是兩方面問題：一是城市對農業(yè)人口的吸納，二是農村土地使用制度的改革。

城市吸納農業(yè)人口，最本質的變化是農民工的市民化。農民工能否率先享有與輸入地城鎮(zhèn)居民同等的權利和公共服務，從某個角度講，是城市能否順利吸納農業(yè)人口的試金石。

農民工市民化，勢必占用城市基礎設施、公共服務、社會保障等公共產品，不可避免地涉及到城市的擴容投資，即農民工進城落戶的成本問題。

據國務院發(fā)展研究中心研究，一名農民工轉變?yōu)槌鞘芯用竦某杀炯s為8萬元。而據國家統(tǒng)計局數據，2011年全國農民工總量超過2.5億人，這就意味著農民工市民化的總成本約需20萬億元，即使只有半數轉化也是一筆不小的財政支出。

然而，即便是對現有市民來說，享受最基本的公共服務和社會保障水平，在許多地方也是個難題。在透支了人口、資源、環(huán)境紅利之后，這些問題仍未得到很好解決。譬如住房，有許多地方雖然實行了以戶籍為核心的限購限貸政策，但是，房價依然屢屢上漲，讓許多自住性購房者“望塵莫及”，竟然還上演了不少為房“假離婚”而導致的“真悲劇”。

農村土地使用制度改革，與城市吸納農業(yè)人口問題，是一個硬幣的兩面。大量農業(yè)人口進入城市安家落戶后，勢必涉及農村土地使用制度的改革。在這一問題上，當前最值得警惕的，是需要避免重蹈當年城市住房改革過度市場化的道路。

人均住房面積，從1978年的6.7平方米到2012年底的32.9平方米，中國住房制度改革卓有成效。然而，在房改卓有成效的同時，房地產市場卻成為民眾怨聲載道的指向，其中亦蘊藏著當下中國最大的經濟風險，其根本原因即在于房地產的過度市場化。

單純依賴市場之所以不能解決住房難題，關鍵在于一切市場運行都是“以資為本”的。特別是在窮富差距的背景下，完全依靠市場，難免出現這樣的景象：一邊是富人家天南海北到處擁有豪宅，另一邊是窮人家孩子最優(yōu)秀也只能做“漂一族”；一邊是富人家的別墅傍山依水占地數十畝，另一邊是一家三代窩居斗室轉不過身。

現在，樓市調控所著力推進的保障性安居工程，其實就是在糾正這種過度市場化的傾向。而農村土地使用制度改革，最值得警惕的也是過度市場化，應避免以資本集中農村土地。
誠如北京大學潘維教授所說，“資本下鄉(xiāng)”集中土地，并不代表農民的愿望和農業(yè)發(fā)展的方向，這只是菲律賓道路、印度道路、拉美道路。這也帶不來什么規(guī)模效益。即便美國農場主，平均擁有3000畝耕地規(guī)模，也需政府補貼才能得以生存。

農業(yè)生產特點決定了農業(yè)的相對低效。統(tǒng)計數據顯示，美國對農業(yè)領域的投資歷來比工業(yè)領域大，每生產1美元農產品，約投入8美元，在聯(lián)邦政府預算中，僅次于國防開支。

當前，資本之所以樂于進入農村，敢于突破現行法律法規(guī)的禁止，到農村大肆“跑馬圈地”，坐等相關法律法規(guī)的修改，其根本原因是對即期和遠期“利潤”的追求。

即期“利潤”，來自于現代農業(yè)的各項補貼。據業(yè)內人士介紹，在各項補貼之下，許多地方資本下鄉(xiāng)集中土地，現代農機裝備、滴灌設施等幾乎不需要自己投入。

遠期“利潤”，則是可逃避貨幣貶值的壓力。中國M2與GDP比例，已屢創(chuàng)歷史新高，貨幣貶值是必然趨勢。而農民耕種土地回報低下，圈占土地的成本十分低廉。

在這一情形下，失地農民流離失所的后果很有可能產生，而這應是今后城鎮(zhèn)化建設最需警惕的問題。

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