政府與投資商的目標(biāo)合流

旅游地產(chǎn)的綜合開發(fā)，政府區(qū)域開發(fā)目標(biāo)與投資商區(qū)域運(yùn)營目標(biāo)合流

綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長林峰博士指出，超大型旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目的誕生，是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、土地財(cái)政與旅游房地產(chǎn)商業(yè)利益合流的產(chǎn)物。

旅游是具有引擎效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，能夠推進(jìn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展、形成新農(nóng)村建設(shè)的全面提升、帶動(dòng)土地升值、延伸商業(yè)房地產(chǎn)及休閑度假房地產(chǎn)等高利潤項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)開發(fā)的快速回報(bào)。因此，依托“服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集、土地升值、房地產(chǎn)高回報(bào)”這三要素，已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流模式。

綠維創(chuàng)景認(rèn)為，傳統(tǒng)旅游項(xiàng)目（以游客為服務(wù)對(duì)象，通過服務(wù)，獲取收益的項(xiàng)目）的投入產(chǎn)出比已經(jīng)越來越低，特別是在一流觀光資源已經(jīng)全部開發(fā)完成之后，旅游服務(wù)與旅游設(shè)施開發(fā)項(xiàng)目都是“高投資、低回報(bào)、長周期”型項(xiàng)目。政府為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的產(chǎn)業(yè)開發(fā)導(dǎo)向，與投資商在泛地產(chǎn)高通脹時(shí)代的高回報(bào)率要求，在當(dāng)今的旅游服務(wù)與旅游設(shè)施產(chǎn)品開發(fā)上，已經(jīng)形成了明顯的矛盾結(jié)構(gòu)。然而，由于國家房地產(chǎn)調(diào)控，城市房地產(chǎn)開發(fā)十分透明，利潤率相對(duì)降低，投資商亟需繞過調(diào)控政策，獲得開發(fā)土地。而旅游地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)境相對(duì)來說還比較寬松，高額的土地一級(jí)開發(fā)利潤和旅游休閑度假房產(chǎn)利潤，可以抵消旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)的高成本。

林峰博士還指出，現(xiàn)在新一輪圈地運(yùn)動(dòng)的主要方向，正是面向非城市區(qū)域的旅游區(qū)域開發(fā)。大批房地產(chǎn)商及其他投資者紛紛涉足旅游綜合開發(fā)，大量資金涌入酒店、溫泉、旅游地產(chǎn)、旅游演藝等行業(yè)，投資項(xiàng)目也逐漸呈現(xiàn)出大規(guī)模、高檔次的特點(diǎn)。

目前市場上的超大型旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目，就是在這樣的背景下產(chǎn)生的。

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