新型城鎮(zhèn)化與旅游房地產開發(fā)

2013-01-07 綠維創(chuàng)景 標簽：旅游房地產新型城鎮(zhèn)化

旅游城鎮(zhèn)化中的土地一級開發(fā)

所謂一級土地開發(fā)，通俗指在土地出讓前，對土地進行整理投資開發(fā)的過程。土地一級開發(fā)是土地出讓前的運作方式，開發(fā)的主體多為當地政府或由當地政府指定的土地開發(fā)企業(yè)，而土地一級開發(fā)的結果是要使“生地”成為“熟地”，達到出讓的標準。在大多數城市中，土地開發(fā)主要是由政府來操作，也有政府委托企業(yè)來做，政府負責管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質的土地儲備機構來做。

旅游房地產土地開發(fā)，屬于土地一級開發(fā)的范疇。嚴格意義上講，國內外的土地使用性質都不存在旅游地產用地這個類別，而對于國內出現的“旅游房地產土地開發(fā)”概念，其實質是一級土地開發(fā)經劃撥或轉讓后，房地產開發(fā)商針對項目建成后用于與旅游行業(yè)相關的居住和休閑娛樂方面的經營活動來定義的。

旅游城鎮(zhèn)化中的一級土地開發(fā)，涉及到很多不同類別，包括城市中舊城改造為休閑商業(yè)或休閑娛樂街區(qū)，一級開發(fā)往往成本很高，風險較大。但是城市休閑聚集核如果設計得好，可以有效的提升區(qū)域地價，實現一級開發(fā)盈利。非城市中心的土地，做旅游房地產開發(fā)，特別是偏遠區(qū)域，環(huán)境好旅游資源好地價很低，如果大交通政府解決方案比較好，一級開發(fā)空間很大，這是絕大多數房地產商參與旅游房地產開發(fā)的關鍵。10萬以內成本的土地，能否通過旅游開發(fā)提升到100萬？或100萬左右的土地，能否通過旅游開發(fā)提升到500萬？這是旅游房地產最大的難題，也是最大的魅力。

旅游房地產商參與的土地一級開發(fā)，與城市土地開發(fā)不同，不僅僅要進行征地補償、拆遷安置、七通一平等基礎設施和社會公共配套設施建設，將“生地”成為“熟地”，還要形成真正的旅游產業(yè)，帶來人氣。因為旅游房地產的核心，在于依靠旅游，形成游客搬運，實現消費聚集。只有形成人氣，才有可能形成商氣、才進一步可以發(fā)展出多樣化的居住，最終帶動城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

我們的結論是：旅游城鎮(zhèn)化中的土地一級開發(fā)，是與旅游產業(yè)的發(fā)展緊密結合在一起的，旅游產業(yè)的價值，決定了土地的價值。因此，建議旅游房地產商在進行土地一級開發(fā)時，必須結合旅游產品與旅游房地產二級市場開發(fā)，只有這樣才能真正獲取一級市場的利潤。

當然，在旅游引導的新型城鎮(zhèn)化建設過程中，存在城市休閑區(qū)、新城新區(qū)、旅游綜合體、新農村社區(qū)、配套酒店、度假公寓等各類項目的開發(fā)建設，如果房地產商與政府形成補償性合作，參與進行土地一級開發(fā)，相對風險較小，盈利更有保證。