田園綜合體是以旅游為引擎，以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村為載體，實現(xiàn)鄉(xiāng)村現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化聯(lián)動發(fā)展的一種新模式。鄉(xiāng)村田園綜合體商業(yè)模式的本質(zhì)是以文化旅游為引擎，經(jīng)文旅引入大量客流，盤活和整合農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和鄉(xiāng)村土地，實現(xiàn)田園綜合體整體價值的提升。實現(xiàn)以農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村為載體的吃、住、行、游、購、娛產(chǎn)業(yè)鏈。

田園綜合體其關(guān)鍵和核心是文化旅游，鄉(xiāng)村是生產(chǎn)力之母，旅游是生產(chǎn)力之父。田園鄉(xiāng)村一是偏遠，二是廉價，三是普遍。怎么讓其稀有和珍貴？最快最有效的辦法就是文旅！通過文旅改變鄉(xiāng)村的價值和稀缺度。

目前國內(nèi)的田園綜合體項目，都是通過田園綜合體的概念來低價圈地，農(nóng)業(yè)板塊并沒有和文旅有太多結(jié)合，產(chǎn)業(yè)鏈也未見成效，既沒有提高農(nóng)業(yè)的附加值，也沒有發(fā)展出農(nóng)業(yè)觀光為主的旅游相關(guān)的吃、住、行、游、購、娛產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)和旅游更像是為了地產(chǎn)而做的配套項目。往往都不看重文旅，但往往都死于文旅！

開發(fā)田園綜合體的主要難點筆者認為在于“農(nóng)業(yè)、文旅、地產(chǎn)”三者的平衡，產(chǎn)業(yè)鏈的整合。開發(fā)商多為房地產(chǎn)商，以建設房地產(chǎn)為目的去的，用發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)旅游和田園綜合體的概念問政府低價拿地，再以田園風光+文旅配套來抬高房價，這樣的套路獲取更高的商業(yè)利潤。然后在高額利潤中挖一塊補貼文旅投資和農(nóng)業(yè)項目就行了。

他們實際上對旅游認識十分生疏，還是房地產(chǎn)開發(fā)的套路：滾動開發(fā)、快進快出、賣完走人，這種思路進入田園綜合體和旅游地產(chǎn)必死無疑！

旅游搞不火，就改變不了田園鄉(xiāng)村偏遠、廉價和普遍的屬性，就提升不了價值，就產(chǎn)生不了利潤。地產(chǎn)的三個關(guān)鍵因素：一是地段，二是地段，三還是地段。鄉(xiāng)村田園綜合體也有三個關(guān)鍵：一是旅游，二是旅游，三還是旅游。

只有旅游搞火了，才能改變“面朝黃土背朝天”的局面，變成“手把青秧客滿田”。

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