開發(fā)建設一家民宿既包括前期的硬件建設，也包括后期的運營推廣。民宿的硬件建設是開辦民宿主要的內容，也是民宿主情懷的重要載體。硬件建設包含建筑、室內、軟裝、庭院、配套設施等一切物質空間的元素，其中，建筑和環(huán)境的空間設計是重中之重。

01策劃規(guī)劃定位

策劃規(guī)劃定位是投入建設的前提，它將為民宿的建設提供方向和道路，定位必是民宿成功的前提條件。只有明確了服務人群，以及客群的需求，才能創(chuàng)造準確的產(chǎn)品，提供完善的服務。定位主要包含市場定位、產(chǎn)品定位、形象定位三方面：

一是市場定位，民宿在策劃之初就要在地理上確定所要面對銷售的區(qū)域，確定預想的客戶群，確定客戶群的行為及心理特征，消費能力及定價。二是產(chǎn)品定位，在明確客戶群體及需求之后，民宿的策劃要確定空間產(chǎn)品設計的文化精神內涵，并提供對應的偏好設計素材，以指導硬件的建設，形成合適的物質空間產(chǎn)品定位，并具體到空間的設計風格，需要配套的服務設施等。第三是形象定位，形象定位是所設計的產(chǎn)品在民宿市場中的位置、在公眾中的位置、在同行中的位置和社會中的位置，民宿各維度形象的總和應對預想的市場人群構成大的吸引力，并通過產(chǎn)品設計，滿足或是創(chuàng)造消費。在形象定位及品牌維護中，將文化內涵貫穿建設和經(jīng)營的整個過程是支撐民宿可持續(xù)發(fā)展的重要因素。隨著民宿的發(fā)展，民宿市場將出現(xiàn)很多細分定位，在規(guī)劃設計時，應注意細分定位提出的新要求。

選址決定了民宿的生態(tài)環(huán)境、旅游圈層及潛在市場人群，在對民宿進行規(guī)劃策劃時，應在此基礎上，對民宿注入更多的文化屬性。策劃規(guī)劃的定位，特色文化的準確呈現(xiàn)，確立了項目的核心競爭力，這將發(fā)展成為未來民宿的品牌特色。民宿將在定位的基礎上衍生出品牌精神、文化內涵。

02硬件建設流程

經(jīng)過前期調研策劃定位，民宿建設有了大致的方向，其硬件建設的主要流程，依次包括規(guī)劃設計，工程概算，建筑施工，室內硬裝，庭院施工，軟裝配飾。有很多民宿的建設是在老房子基礎上的改造，這類民宿直接針對老房子進行室內外裝飾改造即可，可以免去建筑施工的環(huán)節(jié)，當然，如果必要，會對老房子做局部的加建或改建。

硬件建設是民宿靈魂的載體，建筑和環(huán)境的空間設計是重中之重。民宿的個性、差異化首先體現(xiàn)在空間設計上。民宿的空間設計就是要把定位的精神文化內涵空間化、物質化。在設計當中有以下要點：民宿設計追求的不是規(guī)模和奢華，重要的是精致而有特色，用獨特的設計風格與理念來滿足市場人群;用一磚一瓦，一草一木的細節(jié)來精心構建民宿的個性與文化精神;并引入新的生活文化理念，激發(fā)民宿迸發(fā)出自己的個性活力。

其次，在地文化的展示尤為重要。民宿以在地文化生活激發(fā)游客的好奇，構成核心吸引力。民宿可以成為一個地區(qū)文化展示的窗口，它可以表現(xiàn)當?shù)靥厣L情，能夠讓游客體驗與自己所在地文化不同的新奇感。因此，民宿的設計規(guī)劃須充分挖掘和突出當?shù)匚幕?，在保留并凸顯在地元素的過程中創(chuàng)新。

再次，遵循質樸自然的設計原則。民宿度假追求的是一種慢生活的態(tài)度，是一種回歸自然、輕松和諧的意境。規(guī)劃設計要尊重地域自然生態(tài)，營造人與自然、材料與環(huán)境的和諧。無論是建筑環(huán)境空間還是配套業(yè)態(tài)，都應該以環(huán)保生態(tài)為出發(fā)點。

民宿需要合理的配套業(yè)態(tài)補充。游客入住民宿，往往不滿足于單一的住宿功能，民宿同時提供餐飲、SPA、有機農(nóng)場、兒童游樂等業(yè)態(tài)會給游客體驗帶來很大的提升。民宿的配套功能有些可以借助周邊的自然條件因地制宜布局，同時應充分考慮區(qū)域的聯(lián)動效應，與周邊業(yè)態(tài)形成互動。民宿在考慮增加配套業(yè)態(tài)設施建設時，還要結合總體的投入成本，平衡投資收益。

另外，在老建筑的改造設計當中，特別需要注意的是建筑結構的穩(wěn)固性，在設計之初要對老房子進行評估，以明確是否要采取局部或整體加固措施。老房子的防雨防水措施一般相對較差，設計中要考慮必要的增強措施。在北方，由于冬天天氣寒冷，室內的保溫措施顯得尤為重要。在設計過程中，民宿主和設計師需要深入溝通，以保證房間的呈現(xiàn)效果。當然，許多民宿主本身就是設計師，可以恣意想象，充分發(fā)揮設計師的優(yōu)勢。

民宿建設的工程預算、成本控制也非常重要。在成本投入當中，確保品質的條件下，應盡量減少硬裝的花費，避免硬裝過分的包裝，建設完成后，可通過適當?shù)能浹b提高民宿的品質。特別是在相對偏僻的區(qū)域，整體的物料運輸和建造成本較高的情況下，避免過度硬裝，適當軟裝顯得尤為重要。

民宿建筑與庭院空間單體規(guī)模小、細節(jié)多，建造過程需要設計師、民宿主、施工隊三方密切協(xié)作。特別是老建筑的改造，在施工過程中，經(jīng)常出現(xiàn)結構不可動，施工工藝難以實現(xiàn)等不可預見的問題，這就需要三方協(xié)商，更改設計方案了。

民宿的軟裝可以說是空間的畫龍點睛之筆。民宿的配飾涵蓋范圍較廣，包括家具、家電、廚衛(wèi)用品、植物、裝飾物等。恰當?shù)呐滹椷x用能夠充分展示民宿的文化內涵，而民宿要傳達的生活態(tài)度也是在建筑空間和室內外各類事物當中體現(xiàn)。

03持續(xù)發(fā)展

民宿的發(fā)展分為就地擴展和連鎖經(jīng)營。無論哪種發(fā)展形式，適度規(guī)?；寄芙档驼w的經(jīng)營和管理成本，促進民宿持續(xù)良好的發(fā)展。但規(guī)?；瑫r也會帶來一些其他問題。在用地條件允許的條件下，民宿就地擴展相對容易實現(xiàn)。隨著民宿客房量的增加，相關業(yè)態(tài)配套和環(huán)境景觀配套也隨之增加，民宿體量及整體空間的增加，往往造成環(huán)境品質的相對降低、“大而難精”的問題隨之出現(xiàn)，同時，過大的規(guī)模也增加了特色運營服務的難度。因此，民宿的就地擴展型發(fā)展應適度控制規(guī)模。

在良好經(jīng)營的條件下，民宿連鎖會帶來更大的品牌價值和收益。但民宿的魅力是個性化與人文特征，在民宿的復制過程中，如何防止其成為流水線產(chǎn)品，如何保障其個性特征是很大的課題。放眼民宿市場，在政策和資本的推動下，部分民宿必然走向品牌連鎖的道路。走向連鎖的民宿會逐漸脫離原本民宿的概念，轉型精品酒店或度假村，著重品牌價值的輸出。

(本專題由綠維文旅度假分院研究)

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