三、如何打造“旅游綜合體”？

對(duì)于相對(duì)復(fù)雜的旅游綜合體，究竟如何打造？不同類別的綜合體，打造模式也必然有所不同。我們結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提煉出最一般的模式，讓開發(fā)企業(yè)在最短的時(shí)間內(nèi)，抓住旅游綜合體的開發(fā)要領(lǐng)。主要從四個(gè)方面來闡述：

（一）確立綜合打造為指向

綜合打造的指向，既是旅游綜合體的核心特征，也是打造旅游綜合體的第一要領(lǐng)。實(shí)際上包括四大含義：

其一，是土地的綜合開發(fā)。旅游休閑導(dǎo)向型的土地綜合開發(fā)，是旅游綜合體打造的本質(zhì)所在，所謂“復(fù)合型資源、綜合性利用”的思想。

其二，是產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展。旅游綜合體，是從單個(gè)旅游項(xiàng)目到綜合旅游聚集區(qū)的轉(zhuǎn)變，實(shí)際上是包括地產(chǎn)、商業(yè)、會(huì)展、創(chuàng)意、體育、文化等在內(nèi)的泛旅游產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展架構(gòu)，當(dāng)然，不同的旅游綜合體，產(chǎn)業(yè)的側(cè)重將不同。

其三，是功能的綜合配置。旅游綜合體，區(qū)別于傳統(tǒng)旅游景區(qū)的特色之一，就是聚集了多種旅游功能，既要突出某項(xiàng)功能，又能夠一站式滿足游客全方位的旅游體驗(yàn)需求。

其四，是目標(biāo)的綜合打造。一個(gè)成功的旅游綜合體，實(shí)際上完全有可能發(fā)展成為“城市特色功能區(qū)、旅游休閑新地標(biāo)、城市文化新名片”，這是一個(gè)綜合目標(biāo)的構(gòu)架，已經(jīng)超越了一般旅游區(qū)的層面而對(duì)城市、文化同樣有著巨大影響。

（二）確立定位突破為先導(dǎo)

在旅游綜合體未來的發(fā)展中，必然面臨激烈的競爭，贏得競爭的關(guān)鍵，在于定位的突破，主要包括兩個(gè)方面：

其一，是區(qū)域功能定位。就是要跳出地塊，在區(qū)域旅游一體化的結(jié)構(gòu)中，通過發(fā)揮自身的比較優(yōu)勢(shì)，明確自身在區(qū)域發(fā)展格局中的定位，這是旅游綜合體融入大區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展與旅游發(fā)展的前提。

其二，是開發(fā)主題定位。實(shí)際上就要面向市場需求，以創(chuàng)造差異化的吸引力與感召力為指向，整合自然旅游資源、文化旅游資源和社會(huì)旅游資源三大資源，凸顯放大比較優(yōu)勢(shì)，形成一個(gè)獨(dú)特性的主題（案名），即要找到“旅游綜合體”打造的靈魂，這個(gè)靈魂將指導(dǎo)旅游綜合體個(gè)性文化與特色意境的構(gòu)建，是非常重要也極具難度的一個(gè)環(huán)節(jié)。

（三）確立功能構(gòu)架為核心

功能構(gòu)架的確立，是旅游綜合體打造的核心所在。

旅游綜合體在功能構(gòu)架上，絕不是各種功能簡單的堆砌和羅列，而是要充分研究其主要作用、內(nèi)在關(guān)系和互動(dòng)模式。

根據(jù)實(shí)踐的總結(jié)，我們提出，任何一個(gè)成功的旅游綜合體，在功能構(gòu)架上無不是由“核心吸引中心、休閑聚集中心和延伸發(fā)展中心”三大部分構(gòu)成。開發(fā)旅游綜合體，實(shí)際上就是要“打造核心吸引中心、構(gòu)造休閑聚集中心、創(chuàng)造延伸發(fā)展中心”：

1、打造核心吸引中心

打造核心吸引中心，是面向市場需求，創(chuàng)新整合開發(fā)核心資源，目的是創(chuàng)造一個(gè)或多個(gè)獨(dú)特的核心吸引物，這是創(chuàng)造核心吸引力的基石所在，可以是一個(gè)或多個(gè)核心旅游休閑項(xiàng)目――觀光景區(qū)、主題公園（樂園）、賽馬場、賽車場、影視城、特色街區(qū)、溫泉養(yǎng)生中心、高爾夫球場、特色酒店、主題博物館。

核心吸引中心的打造是吸引人流、提升土地價(jià)值的關(guān)鍵所在。這是旅游綜合體打造的關(guān)鍵，需要對(duì)旅游產(chǎn)品有著深入的研究與創(chuàng)新能力，才能實(shí)現(xiàn)。

2、構(gòu)造休閑聚集中心

構(gòu)造休閑聚集中心，是為滿足由核心吸引物帶來的客源各種休閑需求而創(chuàng)造的綜合休閑產(chǎn)品體系，實(shí)際上是在泛旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)架下各種休閑業(yè)態(tài)的聚集（Mall構(gòu)架的游憩方式），主要包括主題酒店群、特色商街、主題演藝、高爾夫球場、水上游樂項(xiàng)目、滑雪場、馬球場、溫泉SPA等。

核心吸引中心把人流吸引進(jìn)來，也形成了最初的消費(fèi)，但要留住人流并擴(kuò)大其消費(fèi)，就需要?jiǎng)?chuàng)造更多的休閑產(chǎn)品，激發(fā)并滿足人流的休閑消費(fèi)需要，讓其成為旅游休閑目的地，即構(gòu)造休閑聚集中心。這是旅游綜合體的主體功能部分。

3、創(chuàng)造延伸發(fā)展中心

創(chuàng)造延伸發(fā)展中心，主要是延伸發(fā)展地產(chǎn)業(yè)（利潤主要來源）、泛旅游產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，這是獲取土地開發(fā)巨大收益的重中之重。

對(duì)于旅游綜合體，核心吸引中心與休閑聚集中心，是關(guān)鍵所在，也是旅游經(jīng)營的主要依托，這兩部分的成功開發(fā)將極大的提升土地價(jià)值與品牌價(jià)值，也能夠創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流。但是，要真正獲得土地開發(fā)上的巨大回報(bào)，必須進(jìn)行延伸發(fā)展，主要是休閑地產(chǎn)社區(qū)、會(huì)議會(huì)展的和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，以及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的開發(fā)等，最終形成一個(gè)泛旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)架。尤其休閑地產(chǎn)，是最重要的延伸發(fā)展中心，包括高端居住小鎮(zhèn)、度假公寓、養(yǎng)生社區(qū)、研發(fā)園區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、企業(yè)總部基地等多種形態(tài)。

考慮到住宅價(jià)值體現(xiàn)的周期較長，先期可以先推出部分休閑地產(chǎn)項(xiàng)目，以便快速回籠資金。