尋找旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投融資雙方的契合點(diǎn)

2011-11-08 綠維創(chuàng)景 標(biāo)簽：旅游開(kāi)發(fā)

市場(chǎng)分析和投資分析

四、旅游項(xiàng)目市場(chǎng)化的關(guān)鍵是市場(chǎng)分析和投資分析的專(zhuān)業(yè)化

在現(xiàn)實(shí)的項(xiàng)目規(guī)劃、策劃中，市場(chǎng)分析和投資分析這兩點(diǎn)是一些規(guī)劃和策劃的兩塊短板，問(wèn)題頗多，具體表現(xiàn)為：

市場(chǎng)分析針對(duì)性不強(qiáng)，只是一般性結(jié)論，數(shù)據(jù)結(jié)論放之四海皆準(zhǔn)，但對(duì)本項(xiàng)目決策意義不大；

市場(chǎng)分析支持?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源不詳，不是來(lái)自市場(chǎng)調(diào)查或者政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；

市場(chǎng)預(yù)測(cè)隨意性強(qiáng)，缺乏相關(guān)依據(jù)；

投資分析簡(jiǎn)單隨意，甚至沒(méi)有相關(guān)的財(cái)務(wù)分析報(bào)表予以支持；

沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)工程師把關(guān)，財(cái)務(wù)分析漏洞頗多；

沒(méi)有專(zhuān)業(yè)完善的數(shù)據(jù)庫(kù)，致使估算指標(biāo)、概算定額、預(yù)算定額混用；

咨詢(xún)工程師只是對(duì)規(guī)劃、策劃的結(jié)果進(jìn)行測(cè)算分析，本身不能夠?qū)σ?guī)劃、策劃起指導(dǎo)、約束作用，咨詢(xún)工程師對(duì)項(xiàng)目只做“可行研究”，不做“不可行研究”等等。

很多市場(chǎng)分析和投資分析缺乏實(shí)事求是的態(tài)度和科學(xué)的方法，不能夠達(dá)到投資商的要求，這樣的規(guī)劃、策劃如何能夠支持投資商的決策，用這樣的規(guī)劃策劃來(lái)招商又談何容易。旅游項(xiàng)目市場(chǎng)化的問(wèn)題關(guān)鍵是市場(chǎng)分析和投資分析專(zhuān)業(yè)化和職業(yè)化的問(wèn)題。專(zhuān)業(yè)化解決的是專(zhuān)業(yè)能力問(wèn)題，職業(yè)化解決的是執(zhí)業(yè)態(tài)度問(wèn)題。

事實(shí)上，旅游項(xiàng)目市場(chǎng)分析和投資分析的專(zhuān)業(yè)化比其它行業(yè)要求更高，這是由旅游項(xiàng)目的特殊性決定的。旅游投資項(xiàng)目和其它類(lèi)型項(xiàng)目相比，具有以下特點(diǎn)：

1.固定資產(chǎn)比例比較高。固定資產(chǎn)占總投資的90%以上，并且數(shù)額非常大。固定資產(chǎn)投資比例較高意味著一旦投資失敗，就會(huì)遭受非常大的損失。

2．專(zhuān)用性。旅游項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施具有專(zhuān)用性，不能隨意轉(zhuǎn)為它用，投資一旦形成，退出門(mén)檻非常高，一旦經(jīng)營(yíng)不善，就會(huì)給轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)困難，無(wú)形中增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.收入類(lèi)別多。不同于一般的工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)等項(xiàng)目，旅游項(xiàng)目收入類(lèi)別較多，一般包括以下幾大類(lèi)：一是一次性收入，包括旅游地產(chǎn)、商鋪、土地轉(zhuǎn)讓等收入，這點(diǎn)類(lèi)似于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和一級(jí)土地開(kāi)發(fā)。這部分利潤(rùn)豐厚，但是投入巨大；二是穩(wěn)定收入，包括物業(yè)、設(shè)施租賃收入，因?yàn)樽赓U合同一般比較長(zhǎng)，這部分收入在一定時(shí)間內(nèi)是穩(wěn)定的，當(dāng)然也不排除由于整個(gè)旅游項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不善招致退租現(xiàn)象的發(fā)生；三是經(jīng)營(yíng)性收入，包括住宿、餐飲、門(mén)票收入等，這部分收入直接和經(jīng)營(yíng)狀況相關(guān)，將隨著市場(chǎng)的波動(dòng)而波動(dòng)。旅游投資項(xiàng)目收入結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，這將影響投資商的判斷。

4.市場(chǎng)依賴(lài)。市場(chǎng)需求具有多樣性，游客對(duì)旅游產(chǎn)品的需求具有非常多樣化的細(xì)分，這對(duì)產(chǎn)品提出了更高要求。特殊性需求要靠敏感的市場(chǎng)洞察力才能發(fā)現(xiàn)和把握，才能適時(shí)地推出適應(yīng)需求的產(chǎn)品。對(duì)市場(chǎng)把握不準(zhǔn)，就會(huì)失去產(chǎn)品消費(fèi)的主體，從而產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)。

5.市場(chǎng)導(dǎo)向與產(chǎn)品導(dǎo)向共存。對(duì)于旅游項(xiàng)目市場(chǎng)分析不僅包括對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)的分析，還要包括對(duì)規(guī)劃產(chǎn)品未來(lái)潛在市場(chǎng)的分析，特別是對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品的未來(lái)市場(chǎng)的分析，這就更加大了市場(chǎng)預(yù)測(cè)的難度。

圖4：旅游項(xiàng)目投資決策流程圖

旅游項(xiàng)目不僅其本身具有特殊性，同時(shí)這個(gè)行業(yè)還是一個(gè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不是很完備的行業(yè)。同其它行業(yè)相比：缺乏相應(yīng)的估算指標(biāo)庫(kù)；統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不完善；缺乏專(zhuān)業(yè)健全的造價(jià)信息；缺乏規(guī)范的收入測(cè)算方法等。這些就需要專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)工程師付出更多的努力與艱辛，以實(shí)事求是的態(tài)度把分析做細(xì)，把市場(chǎng)分析結(jié)論做實(shí)。同時(shí)，行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)這方面工作的規(guī)范。