融資工具分析

1.發(fā)行REITS：開發(fā)民間特色的商業(yè)地產(chǎn)專用私募股權(quán)信托基金（REITS）。

REIT指信托公司通過制訂信托計(jì)劃，與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或者股票等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式，一般以股份公司或者契約型信托的形式出現(xiàn)。其直接收購和開發(fā)物業(yè)并為了持有經(jīng)營物業(yè)。

四種類型：

權(quán)益型（直接投資于房地產(chǎn)，靠經(jīng)營地產(chǎn)獲得收入）；

抵押型（發(fā)放各種房地產(chǎn)抵押貸款獲取收益）；

混合型（兼有權(quán)益型和抵押型特點(diǎn)）；

有限期、自我償付式（在某一確定的期限內(nèi)購買和經(jīng)營資產(chǎn)，在期滿時(shí)由董事會(huì)或受托委員會(huì)將所有的資產(chǎn)賣出來償付債務(wù)，并將剩余收益分配股東。）

好處：拆分投資大眾化，分享地產(chǎn)高收益；可流動(dòng)性；專業(yè)化集中管理；采用股份公司形式，免征公司稅；降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

可行性：我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)被認(rèn)為有過熱傾向，在當(dāng)前宏觀調(diào)控環(huán)境下，期望放開REITS產(chǎn)品為商業(yè)地產(chǎn)融資，尚難以逾越政策和民意層面，該產(chǎn)品在我國的實(shí)行尚有待法律、法規(guī)支持；

2.ABS項(xiàng)目融資：以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資，項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項(xiàng)目融資方式。特點(diǎn)：資產(chǎn)負(fù)債表外融資；多重?fù)?dān)保提高信譽(yù)增加融資機(jī)會(huì)；較債券為更高的信用等級(jí)，更低成本的籌資；證券化改善資產(chǎn)流動(dòng)性。

BOT與ABS差異：

BOT政府對(duì)投資商、金融機(jī)構(gòu)；建設(shè)-運(yùn)行-無償轉(zhuǎn)讓。

ABS：項(xiàng)目最終收益人―SPV特殊目的公司中間所有者、收益人-投資者―承銷商（發(fā)行債券），通過SPV實(shí)行證券化資產(chǎn)與原始收益人之間的風(fēng)險(xiǎn)分離（以項(xiàng)目資產(chǎn)的未來收益償還發(fā)行債券的本息），確保債券投資人的利益不受原始受益人的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)影響。

用途：公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與BOT類同，如收費(fèi)高速公路；

房地產(chǎn)抵押貸款（商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目收益穩(wěn)定）；

銀行打包應(yīng)收賬款資產(chǎn)處置；

利用設(shè)立特殊目的公司SPV收購中小企業(yè)應(yīng)收賬款并將其未來收益做保證加以證券化，發(fā)行債券；

集合貿(mào)易企業(yè)的應(yīng)收賬款并證券化等。

SPV（主要和唯一功能是發(fā)債和還債）設(shè)立有限制條件；

從目前公司法來看，國內(nèi)ABS難適用。我國目前沒有財(cái)產(chǎn)（資產(chǎn)）證券化法律法規(guī)，韓國1998年發(fā)布該方面法律。外匯管制，資本項(xiàng)目不能自由兌換，擔(dān)保不規(guī)范。

采用ABS的資產(chǎn)主要有：房地產(chǎn)抵押貸款和租金收入；飛機(jī)租賃應(yīng)收款和汽車貸款；信用卡應(yīng)收款；出口收入和貿(mào)易應(yīng)收款；航空和火車票銷售款；電信等公用事業(yè)收益；收費(fèi)公路橋梁和其他基礎(chǔ)設(shè)施收益；稅收和財(cái)政收入。

可行性：該產(chǎn)品已在國內(nèi)推行，但主要局限于國有和公共產(chǎn)品領(lǐng)域，民營經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)領(lǐng)域尚未有法律法規(guī)支持。預(yù)計(jì)隨著地產(chǎn)市場和行業(yè)發(fā)展正?；?，證券法律法規(guī)逐步完善，該產(chǎn)品有可能會(huì)被應(yīng)用于房地產(chǎn)投融資領(lǐng)域。

3.BT或BOT等項(xiàng)目建設(shè)方式。

BOT及其演變方式很多：

1.BOT（build一operate一transfer）：即建設(shè)一運(yùn)營一移交。政府授予項(xiàng)目公司建設(shè)新項(xiàng)目的特許權(quán)時(shí)，通常采用這種方式。

2.boot（build一own一operate一transfer）：即建設(shè)一擁有一運(yùn)營一移交。這種方式明確了BOT方式的所有權(quán)，項(xiàng)目公司在特許期內(nèi)既有經(jīng)營權(quán)又有所有權(quán)。一般說來，BOT即是指boot。

3.boo（build一own一operate）：即建設(shè)一擁有一運(yùn)營。這種方式是開發(fā)商按照政府授予的特許權(quán)，建設(shè)并經(jīng)營某項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，但并不將此基礎(chǔ)設(shè)施移交給政府或公共部門。

4.boost（build-own-operate-subsidy-transfer）：建設(shè)一擁有一運(yùn)營一補(bǔ)貼一移交。

5.blt（build一lease一transfer）：建設(shè)一租賃一移交。即政府出讓項(xiàng)目建設(shè)權(quán)，在項(xiàng)目運(yùn)營期內(nèi)，政府有義務(wù)成為項(xiàng)目的租賃人，在且賃期結(jié)束后，所有資產(chǎn)再轉(zhuǎn)移給政府公共部門。

6.bt（build一transfer）：建設(shè)一移交。即項(xiàng)目建成后立即移交，可按項(xiàng)目的收購價(jià)格分期付款。

7.bto（build一transfer一operate）：建設(shè)一移交一運(yùn)營。

8.iot（investment一operate一transfer）：投資一運(yùn)營一移交。即收購現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施，然后再根據(jù)特許權(quán)協(xié)議運(yùn)營，最后移交給公共部門。

9.roo（rehabilitate一operate一own）：移交一運(yùn)營一擁有。此外，還有brt、dBOT、dbom、romt、slt、 mot等等，雖然提法不同，具體操作上也存在一些差異，但它們的結(jié)構(gòu)與BOT并無實(shí)質(zhì)差別，所以習(xí)慣上將上述所有方式統(tǒng)稱為BOT。

其法律依據(jù)：

a 根據(jù)《中華人民共和國政府采購法》第二條“政府采購是指各級(jí)國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和團(tuán)體組織，使用財(cái)政性資金采購依法制定的集中采購目錄以內(nèi)的或者采購限額標(biāo)準(zhǔn)以上的貨物、工程和服務(wù)的行為?！?

b根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部[2003]30號(hào)《關(guān)于關(guān)于培育發(fā)展工程總承包和工程項(xiàng)目管理企業(yè)的指導(dǎo)意見》第四章第七條“鼓勵(lì)有投融資能力的工程總承包企業(yè)，對(duì)具備條件的工程項(xiàng)目，根據(jù)業(yè)主的要求按照建設(shè)―轉(zhuǎn)讓(BT) 、建設(shè)--經(jīng)營--轉(zhuǎn)讓(BOT) 、建設(shè)―擁有--經(jīng)營(BOO) 、建設(shè)--擁有--經(jīng)營--轉(zhuǎn)讓(BOOT)等方式組織實(shí)施?！?/P>

BT投資模式的缺陷在于：

BT項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用過大。采用BT方式必須經(jīng)過確定項(xiàng)目、項(xiàng)目準(zhǔn)備、招標(biāo)、談判、簽署與BT有關(guān)的合同，移交等階段，涉及政府許可、審批以及外匯擔(dān)保等諸多環(huán)節(jié)，牽扯的范圍廣，復(fù)雜性強(qiáng)，操作的難度大，障礙多，不易實(shí)施，最重要的是融資成本也因中間環(huán)節(jié)多而增高。

BT方式中的融資監(jiān)管難度大。由于BT法律性質(zhì)的特殊性，法律關(guān)系的復(fù)雜性，而且是一種合同的組合，因此，融資監(jiān)管難度大。

BT項(xiàng)目的分包情況嚴(yán)重。由于BT方式中政府只與項(xiàng)目總承包人發(fā)生直接聯(lián)系，建議由項(xiàng)目企業(yè)負(fù)責(zé)落實(shí)，因此，項(xiàng)目的落實(shí)可能被細(xì)化，建設(shè)項(xiàng)目的分包將愈顯嚴(yán)重。

BT項(xiàng)目質(zhì)量得不到應(yīng)有的保證。在BT項(xiàng)目中，政府雖規(guī)定督促和協(xié)助投資方建立三級(jí)質(zhì)量保證體系，申請(qǐng)政府質(zhì)量監(jiān)督，健全各項(xiàng)管理制度，抓好安全生產(chǎn)。但是，投資方出于其利益考慮，在BT項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)內(nèi)容、施工進(jìn)度等方面存在問題，建設(shè)質(zhì)量得不到應(yīng)有的保證。

主要應(yīng)用現(xiàn)狀：在政府公共產(chǎn)品領(lǐng)域和大型區(qū)域性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中已經(jīng)有大量應(yīng)用，但在商業(yè)領(lǐng)域和私營部門的應(yīng)用比較少。

可行性：結(jié)合傳化科技城現(xiàn)狀，民辦官助園區(qū)建設(shè)是有較強(qiáng)的實(shí)踐探索性，在科技城大配套設(shè)施投資合作中能否引用BOT及其他演變產(chǎn)品，有一定可行性。但主要風(fēng)險(xiǎn)在于政策和稅務(wù)法律層面，比如項(xiàng)目在從建設(shè)經(jīng)營者向項(xiàng)目業(yè)主移交的時(shí)候，可能涉及商業(yè)模式的變通風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)涉及市場交易和稅務(wù)法規(guī)“打插邊球”的操作，這就難以避免項(xiàng)目資產(chǎn)移交中的涉稅問題。

5. （綠城）代建模式：

2010年9月綠城集團(tuán)就成立了綠城建設(shè)管理公司，專門用來拓展品牌輸出和管理輸出的業(yè)務(wù)?！懊總€(gè)代建項(xiàng)目的收益率約為7%，有些項(xiàng)目如果貼牌，還要另外附1%~2%的品牌管理費(fèi)。”替有地的人去做開發(fā)， “這將是我們2011年里獲得的商業(yè)機(jī)會(huì)，這一塊規(guī)模在兩三年之內(nèi)就會(huì)超過現(xiàn)有整個(gè)綠城的開發(fā)規(guī)模。”（ 宋衛(wèi)平）

綠城在公告中也曾指出，公司做代建就是想通過與外部機(jī)構(gòu)的合作，在不增加公司負(fù)債的前提下通過提供服務(wù)來獲取收益。按照綠城的目標(biāo)，每年要增加50～100個(gè)代建項(xiàng)目，估計(jì)可實(shí)現(xiàn)總銷售2000億元。

綠城中國正在經(jīng)歷發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，希望以品牌和管理的輸出來發(fā)展、壯大企業(yè)，擺脫傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)深受“資金”困擾的迷局?！昂献鏖_發(fā)是一條路，代建也是一條路……如果我們能夠成功，那么以后就不會(huì)再受資金制約。”（壽柏年）但外界評(píng)論似乎不這樣認(rèn)為，“……綠城的代建性擴(kuò)張是以增加成本為代價(jià)的，扣除成本后收益極低?！?“一旦政策調(diào)整期拉長，采用綠城這樣代建模式的房企很可能遭遇的是八面圍城，自有領(lǐng)地被逐步蠶食?！?/P>

可行性：效果如何尚待檢驗(yàn)。但對(duì)于投資方來說，該開發(fā)模式解決不了融資和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)問題。

6.“實(shí)物+期權(quán)選擇”的融資：

2009年1月6日，全球首款普洱茶理財(cái)產(chǎn)品――龍潤普洱茶立方壹號(hào)財(cái)產(chǎn)受益權(quán)信托理財(cái)產(chǎn)品，被高端投資客熱烈認(rèn)購。深究這款理財(cái)產(chǎn)品，名義為鐘愛普洱茶的高端客戶設(shè)計(jì)，背后其實(shí)是為龍潤茶業(yè)集團(tuán)提供融資。

除普洱茶投資外，紅酒投資也已經(jīng)進(jìn)入高端投資人視野。2008年7月份，中信銀行國投信托攜手中糧君頂酒莊推出2006年份期酒認(rèn)藏消費(fèi)+投資理財(cái)項(xiàng)目方案。幾乎同時(shí)，工商銀行和中海信托也推出了一款期酒概念的信托產(chǎn)品，通過信托計(jì)劃買入君頂酒莊持有干紅葡萄酒2006年份期酒的收益權(quán)，期限18個(gè)月。

紅酒的投資方式與此款普洱茶信托產(chǎn)品類似。葡萄酒裝瓶后，投資者可向工行提出紅酒消費(fèi)申請(qǐng)，當(dāng)投資者消費(fèi)后，除得到紅酒外，還將獲得折合年化約為8%的紅酒實(shí)物收益率。第二種方式是在理財(cái)產(chǎn)品到期時(shí)，投資者選擇以現(xiàn)金方式分配理財(cái)收益，君頂酒莊將回購未行權(quán)的紅酒，回購價(jià)格為年化8%的收益率。

目前，這種誕生于私人銀行業(yè)務(wù)中的另類投資產(chǎn)品開始流行在中高端客戶中。銀行以融資與收藏相結(jié)合的概念面向投資者銷售，而這一類產(chǎn)品由于能獲得比同期定存高出一倍之多的優(yōu)勢獲得青睞。

可行性：這類融資加收藏相結(jié)合的投資概念，實(shí)際上由融資方通過銀行設(shè)計(jì)一些可供投資者在實(shí)物和認(rèn)購期權(quán)之間的選擇權(quán)，向投資者融通資金。在地產(chǎn)領(lǐng)域比較常用的有散售商鋪和統(tǒng)一經(jīng)營相結(jié)合，或者散售酒店式公寓和統(tǒng)一租賃管理相結(jié)合，或者售后回購物業(yè)等，達(dá)到既不失去物業(yè)經(jīng)營權(quán)，又能分期延后支付使用費(fèi)，還可以實(shí)現(xiàn)快速回籠開發(fā)物業(yè)本金的目標(biāo)，可謂一舉數(shù)得。這在科技城開發(fā)建設(shè)中應(yīng)加以適度運(yùn)用，主要風(fēng)險(xiǎn)來自合約履行和違規(guī)預(yù)售。

7.房地產(chǎn)信托貸款：

信托機(jī)構(gòu)運(yùn)用信托形式或所吸收的信托資金，以貸款形式對(duì)工商房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營進(jìn)行資金融通的一種方式。其與一般銀行融資無本質(zhì)差異，形式有些不同，主要有：

委托貸款融資形式（略）；

股權(quán)質(zhì)押融資形式（略）；

受限股權(quán)融資形式：出資者是股東，但約定退股條件，又不干涉經(jīng)營管理，有固定收益，基本無分紅權(quán)。好處是：

--解決風(fēng)險(xiǎn)與管理權(quán)之間的矛盾；

--解決資金使用期滿退股難的問題；

--懲罰性條款降低資金不歸還的風(fēng)險(xiǎn)。

可行性：信托融資方式適用廣泛，在地產(chǎn)界用得比較多。目前由從債權(quán)形式向股權(quán)（帶回購條款）形式轉(zhuǎn)變，在符合其一般條件和成本合適情況下，可以考慮使用。

8.租賃融資：

擁有土地經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，將該土地出租給其他的投資者開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，以每年獲得的租金作抵押，申請(qǐng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的長期貸款；或者是開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自行開發(fā)的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)長期抵押貸款。租賃融資分兩種：一種是出租人的房地產(chǎn)。開發(fā)商擁有一塊土地，可根據(jù)某租戶的要求開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，并與其簽訂長期租賃合同。開發(fā)商可用定期獲得的租金作抵押，申請(qǐng)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全額的長期抵押貸款。

好處：租金大于抵押貸款利息；擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)和處置權(quán)；貸款利息稅前列支，對(duì)物業(yè)提取折舊，折舊稅前列支。

另一種是承租人的房地產(chǎn)，開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)，自己開發(fā)房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)長期抵押貸款。

可行性：上述基于未來物業(yè)租金回報(bào)為抵押條件的融資方式，可以較好地解決不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)周期長、資金回籠慢、占?jí)嘿Y金量大等不利因素，非常有利于持有物業(yè)的開發(fā)和運(yùn)行，也是比較適合科技城融資和開發(fā)特點(diǎn)的。目前主要難點(diǎn)在于難以鎖定需要等待很多年才可以租用物業(yè)的客戶，提前簽訂的租約中難以確定未來物業(yè)的租金水平；要克服這些未來不確定因素，可能需要借助第三方資信保證。因此，目前很難找到金融機(jī)構(gòu)會(huì)支持開展這類長期抵押貸款業(yè)務(wù)。

9.夾層融資：

夾層指介于股權(quán)與優(yōu)先債券之間的投資形式。夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他次級(jí)債或優(yōu)先股，建立不同債權(quán)和股權(quán)的投資組合。從房地產(chǎn)企業(yè)角度，特點(diǎn)在于突破抵押貸款的限制，開拓融資新路，為物業(yè)所有者的推出提供便利。從投資者角度，既可以獲得債權(quán)性質(zhì)的固定收益，又能分享股份性質(zhì)的分紅，還可以實(shí)現(xiàn)債轉(zhuǎn)股，類似優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)債。缺點(diǎn)：一是融資費(fèi)用高，二是復(fù)雜程度高，法律架構(gòu)復(fù)雜，律師費(fèi)用高，當(dāng)事人復(fù)雜，有借款人、抵押貸款投資者和夾層投資者。

可行性：融資成本高，僅適用于短期的過橋融資，或并購貸款融資，應(yīng)該是主流融資渠道的臨時(shí)替補(bǔ)。

10.專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)綜合融資模式，包括前端融資和后端融資：

前端融資：自有資金＋基金＋銀行貸款＋承建商墊資的組合；

對(duì)于自有資金不足的開發(fā)商，目前的市場行情下，可行的融資策略是與基金合作開發(fā)，雖然這些基金的要價(jià)比較高，但畢竟只是用力彌補(bǔ)自有資金不足的缺口，其金額不會(huì)太大，當(dāng)自有資金達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，并且項(xiàng)目的資質(zhì)不錯(cuò)的情況下，建議向銀行申請(qǐng)開發(fā)貸款，畢竟銀行的資金成本是相對(duì)最低的。目前來看，這是建設(shè)期資金比較可行的融通方式，也是國內(nèi)大多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最常用到的前端融資方式。

后端融資：整售給機(jī)構(gòu)投資者/打包RETIS上市/CMBS/改良的產(chǎn)權(quán)式商鋪散售/銀行經(jīng)營貸款。

解決了建設(shè)資金的問題，那么剩下要考慮的就是這些資金如何償還的問題，因?yàn)榇蠖鄶?shù)銀行還未開展商業(yè)物業(yè)經(jīng)營貸款的業(yè)務(wù)，銀行貸款期限較短，它的償還期限與商業(yè)物業(yè)現(xiàn)金流流入期限是不匹配的，這就是處于短貸長投壓力下的大多數(shù)開發(fā)商只好選擇項(xiàng)目→建成就快速銷售商業(yè)物業(yè)的原因，在這種方式下，最容易讓投資者接受的就是產(chǎn)權(quán)式商鋪，利用較高的固定回報(bào)來吸引投資者，為了讓這種回報(bào)看起來更可信，后來又慢慢導(dǎo)入了擔(dān)保機(jī)構(gòu)，甚至為了增加信用，最后銀行都變成了擔(dān)保機(jī)構(gòu)，一般來講，大多數(shù)的產(chǎn)權(quán)式商鋪前幾年的投資回報(bào)遠(yuǎn)達(dá)不到支付給投資者的固定回報(bào)，開發(fā)商之所以這樣做，只是為了融資的需要，把銷售回籠的資金用來償還銀行貸款。產(chǎn)權(quán)式商鋪已經(jīng)漸漸變成了不折不扣的融資性金融產(chǎn)品，然而一旦開發(fā)商現(xiàn)金流出現(xiàn)問題時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪就面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商不能按時(shí)從自己的現(xiàn)金流中支付給投資者租金時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)陨懋a(chǎn)生的現(xiàn)金流根本難以支付給投資者的7％－9％固定回報(bào)，到那時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資者將會(huì)蒙受巨大的損失。

在產(chǎn)權(quán)式商鋪的變現(xiàn)方式受到限制或者難以行得通時(shí)，越來越多的開發(fā)商選擇了其他的后端融資或變現(xiàn)方式，部分開發(fā)成熟、經(jīng)營狀況良好的物業(yè)，可以向銀行申請(qǐng)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營貸款；另外，具備一定規(guī)模并且收益質(zhì)量良好的商業(yè)物業(yè)可以通過REITS打包上市，廣州越秀2005年率先在香港發(fā)行REITS，為國內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資開創(chuàng)先河，隨著新加坡嘉德置地與深國投、澳洲麥格理銀行與大連萬達(dá)等大規(guī)模項(xiàng)目股權(quán)收購合作的嘗試和努力，未來幾年將會(huì)有越來越多的REITS境外上市。同時(shí)，具備一定規(guī)模、并且質(zhì)地不錯(cuò)的商業(yè)物業(yè)還可以通過CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持這證券）的方式來融資，CMBS類似于住宅MBS，只是支撐的資產(chǎn)不同而已。萬達(dá)在發(fā)行REITS上市受阻的情況下，通過發(fā)行總價(jià)值1.45億美元的CMBS產(chǎn)品來取得后端融資，這是國內(nèi)此類融資方式的首例。

雖然REITS和CMBS都是以租金收益作為投資回報(bào)的現(xiàn)金流，但CMBS是債權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品，而REITS是股權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品。REITS的銷售對(duì)象主要是個(gè)人投資者，CMBS將主要針對(duì)銀行間市場和機(jī)構(gòu)的投資者。正式因?yàn)橥顿Y群體的不同以及證券性質(zhì)的差異（股權(quán)VS債權(quán)），預(yù)計(jì)CMBS在國內(nèi)的發(fā)展將會(huì)快于REITS，會(huì)被越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商所運(yùn)用。

可行性：這些多元化的融資組合將成為未來商業(yè)地產(chǎn)的融資模式的主流，不同背景的開發(fā)商、項(xiàng)目質(zhì)地的差異將會(huì)導(dǎo)致各個(gè)項(xiàng)目融資方式的各不相同，開發(fā)商應(yīng)該充分利用這些新的融資方式，組合出最適合自身的融資策略，可以預(yù)見得到，單純依靠銀行貸款來為商地產(chǎn)融資將會(huì)慢慢減少。

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