像長沙縣房地產管理局這樣組織國土知識培訓是很重要的。

旅游和房地產是完全不同的兩個行業(yè)，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結構，如產權酒店、分時

度假項目、度假別墅區(qū)、高爾夫別墅區(qū)、中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、 shopping mall 等等模式。  

其中，以別墅開發(fā)為主流，已經引起地產界的廣泛關注；產權酒店即將迎來大規(guī)模推廣的時期；與商業(yè)地產結合的中

央游憩區(qū)、濱水休閑區(qū)、餐飲街區(qū)、娛樂街區(qū)、古文化古建筑街區(qū)、 shopping mall 等，已經成為城市休閑餐飲娛

樂及購物的主力消費場所；而旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)及旅游城市開發(fā)——這種將旅游區(qū)域開發(fā)與城市經營全面結合的旅游地

產提升模式，已經出現(xiàn)，并逐漸走向流行。   
   
用旅游的視角看地產，可以分析產業(yè)交叉和新型綜合產業(yè)的出現(xiàn)，還可以把旅游業(yè)已經熟練的技術運用于房地產開發(fā)

之中，從而大大提升房地產的附加價值，獲得人居環(huán)境的完善。其中，景觀配置、游憩安排、旅游六要素綜合平衡、

獨特性吸引力打造、文化與資源挖掘等等，都可以成為房地產業(yè)借鑒的技術，對房地產開發(fā)商提升其房地產運營能力

，及房地產商進入旅游產業(yè)，都具有一定的啟示。   

隨著城市化發(fā)展，旅游開發(fā)已經與區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程全面結合并在產業(yè)上趨于融合，形成了旅游產業(yè)導向下泛旅

游產業(yè)聚合的區(qū)域經濟與城鎮(zhèn)化綜合開發(fā)模式。這種以旅游為引擎的區(qū)域綜合開發(fā)模式可以看作“旅游引導的區(qū)域綜

合開發(fā)模式”。依托“服務產業(yè)聚集、土地升值、房地產高回報”三大因素形成的旅游引導下區(qū)域綜合開發(fā)模式已經

成為旅游產業(yè)發(fā)展的主流模式。

當前，傳統(tǒng)的以游客為服務對象，通過服務獲取收益的旅游項目，其投入產出比越來越低，特別是在一流觀光資源已

經全部開發(fā)完成之后，旅游服務與旅游設施開發(fā)項目都是“高投資、低回報、長周期”型項目。地方政府促進產業(yè)轉

型升級的要求與投資商在泛地產高通脹時代高回報率要求不謀而合。

受國家房地產調控政策的影響，房地產開發(fā)受到嚴重沖擊，投資商亟須繞過調控政策獲得開發(fā)土地，而旅游地產的開

發(fā)環(huán)境相對寬松，高額的土地一級開發(fā)利潤和旅游休閑度假房產利潤可以抵消旅游服務與旅游設施項目開發(fā)的高成本

。據(jù)估算，只需要把旅游房地產開發(fā)中盈利的40%用于開發(fā)旅游服務與旅游設施，就足以推動整個區(qū)域的綜合開發(fā)。

于是，對土地開發(fā)及房地產開發(fā)的共同需要，形成了旅游與地產的對接模式——旅游區(qū)域綜合開發(fā)：政府出讓土地一

級開發(fā)的利潤，引導和要求投資商開發(fā)旅游服務與旅游設施項目。而投資商在開發(fā)旅游服務與旅游設施項目的同時，

就會要求政府匹配土地，用于住宅開發(fā)、商業(yè)地產開發(fā)或旅游房地產開發(fā)。政府與投資商找到了各自利益的歸屬，結

合旅游服務與旅游設施項目開發(fā)需要，整合形成了旅游區(qū)域開發(fā)、旅游綜合體開發(fā)、旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)、旅游文化產業(yè)

園區(qū)開發(fā)、休閑農業(yè)區(qū)開發(fā)等等。

由此，面向非城市區(qū)域的旅游區(qū)域開發(fā)成為新一輪圈地運動的主要方向。大批房地產商及其他投資者紛紛涉足旅游綜

合開發(fā)，大量資金涌入酒店、溫泉、旅游地產、旅游演藝等行業(yè)，投資項目也逐漸呈現(xiàn)出大規(guī)模、高檔次的特點。

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《城市化進程加快引發(fā)旅游投資熱》
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