我想知道商業(yè)地產(chǎn)策劃的流程是怎樣的，都包括哪些內(nèi)容？又需要避免哪些問(wèn)題呢？希望您能給我一些答案！

現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，我院結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)方案"，從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷(xiāo)的科學(xué)方法，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)策劃的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：

1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)；

2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)；

3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)；

4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)；

5、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃；

6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo)；

7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo)；

8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo)；

商方f.商業(yè)地產(chǎn)策劃過(guò)程中應(yīng)避免的問(wèn)題

一、依賴于地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)

地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)并不是奇跡的創(chuàng)造者，而是客觀現(xiàn)實(shí)的分析者，其建議或結(jié)論對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，不是一個(gè)放之四海而皆準(zhǔn)的絕對(duì)真理，而是一個(gè)開(kāi)發(fā)方向的建議及與此相應(yīng)的工作計(jì)劃。

二、將策劃放在詳規(guī)之后，本末倒置

目前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念依然是以“我”為中心，不去關(guān)注市場(chǎng)，“走一步算一步”、“車(chē)到山前必有路”的思想主宰著開(kāi)發(fā)意識(shí)：拿到一塊地，接著搞設(shè)計(jì)，方案一比較，看誰(shuí)畫(huà)得好。完全沒(méi)有市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念——賣(mài)給誰(shuí)？

在詳規(guī)比較階段或規(guī)劃確定之后，開(kāi)發(fā)商也許能想起地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)：你給我定定位，看哪個(gè)方案好，開(kāi)發(fā)商立等要方案。這樣，既不知己——沒(méi)有項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)支持；又不知彼——沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的應(yīng)對(duì)措施；也沒(méi)有確立項(xiàng)目的銷(xiāo)售方向，誰(shuí)能說(shuō)得清哪個(gè)方案好？ 

因?yàn)楣ぷ鞒绦蛞呀?jīng)本末倒置，開(kāi)發(fā)商如果不能果斷將已經(jīng)做的工作推倒重來(lái)，地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)所能做的只是營(yíng)銷(xiāo)概念策劃：為項(xiàng)目的未來(lái)銷(xiāo)售找賣(mài)點(diǎn)，想辦法讓置業(yè)者接受開(kāi)發(fā)商已經(jīng)建成的產(chǎn)品，項(xiàng)目的空置顯然不可避免。

三、最好地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)，“好”字如何確定

商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)屬于智力企業(yè)，工作業(yè)績(jī)很難量化。“好”這個(gè)詞同樣是個(gè)比較、相對(duì)的概念，而不能量化。房地產(chǎn)的地域性決定了不同地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)具有不同的特長(zhǎng)，同時(shí)，不同的地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)不同區(qū)域的熟悉程度也不同，使用的調(diào)查手段、取樣方法、樣本選取范圍也不同，人力資源結(jié)構(gòu)不同，應(yīng)用的理論不同，對(duì)項(xiàng)目的看法也不盡相同。由于沒(méi)有一個(gè)通用的工作標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，即使對(duì)同一個(gè)項(xiàng)目，也有可能得出完全不同的結(jié)論。

四、開(kāi)發(fā)商招標(biāo)選擇——地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)無(wú)奈應(yīng)標(biāo)

有些商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要求應(yīng)標(biāo)方案對(duì)項(xiàng)目有詳盡的分析與定位，而詳盡的分析與定位來(lái)自于項(xiàng)目調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分之后的結(jié)論。而簽約前，地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)是不會(huì)投入足夠的人力、物力、財(cái)力去進(jìn)行廣泛的前期市場(chǎng)分析論證工作的。用十幾天甚至幾天時(shí)間拿出的應(yīng)標(biāo)方案，分析與定位只能建立在主觀推測(cè)上。這種本末倒置的做法，根本不能保證所建項(xiàng)目面對(duì)的是有效需求。

五、商方f.商業(yè)地產(chǎn)策劃需要“獨(dú)立的精神”

每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的心中都有自己對(duì)未來(lái)項(xiàng)目規(guī)劃的想法，因此在選擇地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)時(shí)，不自覺(jué)地傾向于與自己思路相近的公司。一些地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)為接到這個(gè)項(xiàng)目，多方探聽(tīng)開(kāi)發(fā)商想法，投開(kāi)發(fā)商所好，在未對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行前期調(diào)查的情況下，卻能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目做出定位，明知后果難料，可眼前利益遠(yuǎn)高于未來(lái)銷(xiāo)售所可能產(chǎn)生的嚴(yán)重后果。這樣的策劃，結(jié)果可想而知。