一、溫泉產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)聚集趨勢

上世紀90年代以來，隨著我國旅游業(yè)逐漸由觀光旅游向度假旅游的轉(zhuǎn)化，以休閑度假為主要功能的大型溫泉旅游度假區(qū)在全國、特別是南方地區(qū)大量涌現(xiàn)，溫泉旅游開發(fā)快速增熱，迅速成為繼山水風(fēng)光、大型游樂場、主題公園、城市觀光后我國又一新興的旅游主題。 

我國溫泉旅游度假經(jīng)歷了三個階段，第一個階段是改革開放以后，由公費休養(yǎng)性質(zhì)轉(zhuǎn)變到休閑度假性質(zhì)的階段，該階段最大的特點是“游泳池＋澡堂”的模式；第二個階段，是上世紀90年代開始的，以綜合性的旅游休閑活動聚集形成的，特點在于規(guī)模大、綜合性旅游休閑功能多（商場、騎馬、游戲室、高爾夫、滑草場、運動場、野戰(zhàn)場、農(nóng)家樂等），功能復(fù)合（觀光、娛樂、康體、會議、體育、民俗等），溫泉形態(tài)和游客類型多樣化。

近年來，溫泉旅游度假，進入了第三個發(fā)展階段，已經(jīng)由一個單獨的休閑類別，逐步轉(zhuǎn)化為溫泉沐浴、桑拿、按摩、SPA、康復(fù)、健身、體檢等結(jié)合的休閑產(chǎn)業(yè)鏈及康復(fù)療養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈的雙產(chǎn)業(yè)交織結(jié)構(gòu)形態(tài)。多元休閑產(chǎn)業(yè)聚集的大型區(qū)域旅游結(jié)構(gòu)--旅游休閑產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)也已經(jīng)大量出現(xiàn)。

受該趨勢影響，利用既有溫泉資源開發(fā)的房地產(chǎn)項目也迅速增加，以北京為例，就出現(xiàn)了湯泉逸墅、昊天溫泉家園、七星小筑溫泉度假公館等多個溫泉住宅樓盤，包括了多層、小高層、花園洋房、別墅等多種產(chǎn)品形態(tài)。            

二、關(guān)于溫泉產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈 

產(chǎn)業(yè)鏈是建立在產(chǎn)業(yè)內(nèi)部分工和供需關(guān)系基礎(chǔ)上的，以若干個企業(yè)為節(jié)點、產(chǎn)品為小節(jié)點縱橫交織而成的網(wǎng)絡(luò)狀態(tài)系統(tǒng)。產(chǎn)業(yè)鏈分為兩種類型：一種是垂直的供應(yīng)鏈，另一種是橫向的協(xié)作鏈。垂直關(guān)系是產(chǎn)業(yè)鏈的主要結(jié)構(gòu)，一般把垂直分工劃分為產(chǎn)業(yè)上、中、下游關(guān)系，橫向協(xié)作關(guān)系則是產(chǎn)業(yè)的服務(wù)與配套。

雖然中國的溫泉服務(wù)業(yè)還未成為一個嚴格意義上的產(chǎn)業(yè)，但從產(chǎn)業(yè)角度分析溫泉服務(wù)業(yè)的發(fā)展歷程和特點，可以發(fā)現(xiàn)其“以下游產(chǎn)業(yè)為主，橫向產(chǎn)業(yè)協(xié)作突出”的特點，由于其產(chǎn)品具有生產(chǎn)、銷售和購買一體化的旅游產(chǎn)業(yè)特征，其中游產(chǎn)業(yè)幾乎沒有，上游產(chǎn)業(yè)（勘測、開采、設(shè)備設(shè)計等）數(shù)量也相對較少，而其處于服務(wù)終端的下游產(chǎn)業(yè)則非常發(fā)達，包括了利用溫泉開發(fā)的沐浴、桑拿、按摩、SPA、康復(fù)、健身、體檢和消費品。 

其橫向產(chǎn)業(yè)協(xié)作的特點主要體現(xiàn)在發(fā)達的下游產(chǎn)業(yè)，隨著國內(nèi)休閑模式的整體升級和溫泉市場的細分，下游產(chǎn)業(yè)間的協(xié)作關(guān)系愈加密切。

三、從產(chǎn)業(yè)鏈角度看國內(nèi)溫泉地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)出現(xiàn)的問題 

通過分析我國溫泉產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢和各地溫泉住宅樓盤的特征，可以發(fā)現(xiàn)，我國溫泉地產(chǎn)產(chǎn)品存在著以下問題。 

1.大部分溫泉住宅均強調(diào)其擁有的溫泉資源的技術(shù)性優(yōu)勢，但各個溫泉住宅內(nèi)所承載的休閑方式和休閑品質(zhì)卻無二致，大多以公用的溫泉會所或溫泉水療中心去實現(xiàn)其溫泉休閑功能。形成資源主導(dǎo)型住宅為主，休閑主導(dǎo)型住宅尚未發(fā)育等現(xiàn)狀。 

2.絕大多數(shù)的溫泉住宅的開發(fā)模式依然沿襲的常規(guī)住宅開發(fā)模式，并未很好地研究溫泉休閑方式與居住生活方式的關(guān)系，溫泉資源未能深度開發(fā)，利用程度低，未能很好地成為住宅的增值要素。簡單來說，如果把住宅浴室水管中的溫泉水換掉，就無法分辨出溫泉樓盤與其他休閑型居所的差異。 

3.溫泉產(chǎn)業(yè)聚集和溫泉產(chǎn)業(yè)鏈的逐步完善，是國民生活品質(zhì)和經(jīng)濟水平提高的必然結(jié)果，是迎合了國內(nèi)旅游休閑產(chǎn)是迎合了國內(nèi)旅游休閑產(chǎn)業(yè)整體升級趨勢的產(chǎn)物，但在此趨勢下，溫泉樓盤的開發(fā)卻遠遠落后，大多數(shù)溫泉樓盤還處在溫泉休閑開發(fā)的第一、二階段，僅僅體現(xiàn)了溫泉資源，卻未能融入豐富的溫泉產(chǎn)業(yè)；僅僅打造了社區(qū)配套的溫泉泳池、溫泉會所和水療中心，卻未能打造居民的整體溫泉休閑生活。 

 4.溫泉休閑產(chǎn)業(yè)鏈的下游部分出現(xiàn)了大量協(xié)作性很強的商業(yè)產(chǎn)業(yè)，如康復(fù)、水療、溫泉消費品等，但在大部分溫泉住宅內(nèi)，未能體現(xiàn)其既有的橫向協(xié)作性，沒有出現(xiàn)圍繞溫泉休閑形成的商業(yè)物業(yè)集群。溫泉房地產(chǎn)的商業(yè)價值未能得到充分挖掘和運用。

四、產(chǎn)業(yè)聚集對溫泉住宅物業(yè)價值提升中的運用 

通過細分溫泉產(chǎn)業(yè)及鏈條，細致分析溫泉休閑生活的要素和特征，運用休閑游憩項目的打造模式和思想，我們可以發(fā)現(xiàn)，將開發(fā)眼光聚焦于現(xiàn)代人的休閑生活方式，著眼于溫泉產(chǎn)業(yè)聚集，是完全可以大幅度提高溫泉房地產(chǎn)的商業(yè)價值的： 

1.在溫泉休閑住宅的建筑單體設(shè)計方面，需要在滿足住戶正常的居住功能的基礎(chǔ)上，運用入戶的溫泉資源，可以打造極具情趣性的溫泉休閑空間（溫泉健身房、溫泉陽臺、溫泉影音廳等），也可以根據(jù)住戶特征，打造特有的溫泉功能空間（是私家水療房，私家溫泉理療房），其三，還可以運用溫泉景觀打造手法，將溫泉融入到整個建筑中。有庭院空間的，可以打造云蒸霧繞、內(nèi)外通透的溫泉庭院，無庭院空間的，可以運用灰空間打造見天或見地的溫泉泡湯平臺，就算連灰空間也沒有，也可以通過局部溫泉的運用，打造溫泉起居室、溫泉餐廳等溫泉房間。一方面促進住戶休閑方式的提升，另一方面，將住戶的日常工作生活與休閑生活真正融為一體。 

2.在社區(qū)園林景觀的打造上，不僅需要考慮到自然景觀的賞心悅目和文化景觀的寓意表達，更重要的是，充分理解住戶在室內(nèi)室外的休閑游憩習(xí)慣，并結(jié)合各產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營和消費特征，將各種造景要素（山水樹石、亭臺樓榭等）作為融合住戶休閑生活方式的脈絡(luò)和工具。同時，也將各種溫泉休閑業(yè)態(tài)融入景觀中（湖中水療中心，山林康復(fù)中心等），實現(xiàn)社區(qū)園林景觀的可參與性和可消費性。 

3.在社區(qū)配套設(shè)施上，在保證基本生活配套（能源、信息、安全等）和休閑配套（健身、娛樂、社交等）的基礎(chǔ)上；需要細分各種溫泉產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營模式和特點，適當(dāng)分拆、并融入進社區(qū)配套中。以水療為例，可營造室內(nèi)室外、私有或公用的多種冷熱水療空間、設(shè)施和設(shè)備；同時注重室內(nèi)裝修和園林景觀的情景化；將精油、食品、溫泉與聲光電技術(shù)融進社區(qū)配套，打造與日常生活緊密聯(lián)系的溫室型會所、康復(fù)音樂系統(tǒng)、家庭香氛系統(tǒng)、養(yǎng)生植物和食品配送系統(tǒng)等等。

4.在社區(qū)服務(wù)的營造中，也需要根據(jù)住戶日常生活和休閑生活特征，在細分各種溫泉產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營模式和特點基礎(chǔ)上，定制公共服務(wù)和私家專屬服務(wù)的綜合社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)，公共服務(wù)如社區(qū)溫室、兒童溫泉娛樂場、溫泉健身場等，私家可以定制的服務(wù)包括養(yǎng)生食品藥品配送服務(wù)、私家水療服務(wù)、私家康復(fù)服務(wù)等等。 

5.通過以上升級，可以發(fā)現(xiàn)，溫泉商業(yè)的聚集也具有了條件，一方面，在社區(qū)商業(yè)中逐漸聚集溫泉及衍生的商業(yè)業(yè)態(tài)，形成為社區(qū)服務(wù)的小型溫泉商業(yè)中心，可容納的業(yè)態(tài)包括了溫泉娛樂、溫泉康復(fù)、養(yǎng)生養(yǎng)老、溫泉美容品、溫泉食品、溫泉植被等等，另一方面，在樓盤的營銷和物業(yè)服務(wù)中，形成產(chǎn)業(yè)中業(yè)態(tài)的橫向聯(lián)動，通過與項目外的相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)形成聯(lián)動經(jīng)營和聯(lián)動營銷態(tài)勢，可充分將住戶的家居休閑生活和其他生活連成一線，真正實現(xiàn)生活方式的打造，同時也促進了社區(qū)商業(yè)和服務(wù)的引進。

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