鄉(xiāng)村振興是一個大戰(zhàn)略，必須有真金白銀的硬投入。長期以來，土地出讓收益，可以說是“取之于鄉(xiāng)，用之于城”，要創(chuàng)新政策機制，把土地增值收益這塊“蛋糕”切出更大的一塊用于支持脫貧攻堅和鄉(xiāng)村振興。隨著農(nóng)村土地制度的不斷改革，為促進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展、推動鄉(xiāng)村現(xiàn)代化、實現(xiàn)鄉(xiāng)村全面振興提供了有力保障。

綠維文旅鄉(xiāng)村振興規(guī)劃設計研究院可提供鄉(xiāng)村振興有關土地項目申報及咨詢服務，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃、設計及相關項目建設、運營等服務。

一最新鄉(xiāng)村振興土地政策

1、新增建設用地計劃指標獎勵，支持農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展

2017年12月，國土資源部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)的《關于深入推進農(nóng)業(yè)供給側結構性改革做好農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地保障工作的通知》從八個方面明確了保障農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地的政策。

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通知指出，將安排一定比例年度土地利用計劃，專項支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。對存量建設用地用于小微創(chuàng)業(yè)園、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)村電商等農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)的市、縣，可給予新增建設用地計劃指標獎勵。

綠維文旅總結要點如下：?

2、宅基地“三權分置”，市場化運作的多方共贏

作為農(nóng)村專門用于建造住宅房屋為目的的部分土地，宅基地的改革進程和未來方向備受市場關注。2018年，中央提出探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農(nóng)戶資格權，適度放活宅基地使用權。“三權分置”將保護進城農(nóng)民的土地承包權益，促使有條件的農(nóng)業(yè)人口放心落戶城，加快形成城鄉(xiāng)融合發(fā)展格局。

據(jù)了解，目前，已有部分地區(qū)頒發(fā)了農(nóng)村宅基地“三權分置”不動產(chǎn)權登記證，金融機構也加大了對農(nóng)民住房抵押貸款的發(fā)放力度。這項2018年初提出的改革在經(jīng)過半年左右的探索后，已經(jīng)進入全面提速時期。（擴展閱讀：土地要素紅利不斷釋放，宅基地改革提速：部分地區(qū)已發(fā)產(chǎn)權證！）

擁有宅基地資格權的農(nóng)戶——閑置的宅基地可以出租給做休閑農(nóng)業(yè)項目的個人或者公司，獲取分紅。（擴展閱讀：土地政策重大轉變！8種宅基地可能被收回？）

農(nóng)村創(chuàng)業(yè)者——返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)者可以通過租賃“使用權”的方式，做特色客棧、農(nóng)家樂等。

養(yǎng)老鄉(xiāng)居客——宅基地流轉可在“適度”的原則下進行，為回歸鄉(xiāng)村養(yǎng)老度假的新鄉(xiāng)民提供土地流轉政策支持。

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展中心原副主任喬潤令指出，在鄉(xiāng)村振興的背景下，農(nóng)村集體建設用地是未來用地的新領域，是絕大多數(shù)田園綜合體、特色小鎮(zhèn)用地的最新領域。宅基地新政策及其后續(xù)融資政策的完善，將為城市資本的下鄉(xiāng)開辟道路，也為文旅產(chǎn)業(yè)土地利用提供了新的空間。

綠維文旅認為，宅基地制度改革是三塊地改革中最艱難的，根據(jù)這兩三年各試點的實踐經(jīng)驗來看，有效利用宅基地的方式主要有四種。同時，宅基地入市后的用途也要嚴格把控。（擴展閱讀：入市？轉讓？租賃？獲取鄉(xiāng)村土地有哪些技巧）

正如中央農(nóng)辦主任韓俊強調所言，宅基地三權分置不是讓城里人到農(nóng)村買房置地，而是要使農(nóng)民的閑置住房成為發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)的載體。

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3、土地新收益：新增耕地指標和城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調劑

2018年的中央一號文件提出，改進耕地占補平衡管理辦法，建立高標準農(nóng)田建設等新增耕地指標和城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調劑機制，將所得收益通過支出預算全部用于鞏固脫貧攻堅成果和支持實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。

2018年3月，國務院辦公廳印發(fā)了《跨省域補充耕地國家統(tǒng)籌管理辦法》和《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調劑管理辦法》明確了實施細則。新土地政策運用經(jīng)濟手段，發(fā)達地區(qū)和貧困地區(qū)資源優(yōu)勢互補，助推脫貧攻堅和鄉(xiāng)村振興。

日前，自然資源部貫徹落實《辦法》規(guī)定，下發(fā)了《關于實施跨省域補充耕地國家統(tǒng)籌有關問題的通知》、《關于健全建設用地“增存掛鉤”機制的通知》以及《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調劑實施辦法》。（擴展閱讀：一文看懂跨省域補充耕地國家統(tǒng)籌實施要點；閑置土地處置不力將減少用地安排）

同時，為推動相關工作順利實施，財政部制訂了《跨省域補充耕地資金收支管理辦法》和《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調劑資金收支管理辦法》，明確了資金收取、下達、結算、使用等方面的要求。明確指出跨省域補充耕地資金、深度貧困地區(qū)收到的城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調劑資金，將全部用于鞏固脫貧攻堅成果和支持實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。（擴展閱讀：鄉(xiāng)村振興資金新渠道：財政部明確兩項土地資金收支要求）

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深入推進土地整治和高標準農(nóng)田建設：高標準農(nóng)田是指土地平整、集中連片、設施完善、農(nóng)田配套、土壤肥沃、生態(tài)良好、抗災能力強，與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營方式相適應的旱澇保收、高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)，劃定為永久基本農(nóng)田的耕地。新增耕地，這為深入推進土地整治和高標準農(nóng)田建設創(chuàng)造了重要條件。同時，實行增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調劑，將進一步顯化土地級差收益，為增減掛鉤的深入開展提供了更大動力。兩大舉措相結合，將進一步推動農(nóng)村生產(chǎn)生活條件的改善。2018年4月，中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行出臺《關于服務鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的指導意見》和《關于全力支持高標準農(nóng)田建設工作的通知》，支持美麗宜居鄉(xiāng)村建設扎實推進，爭取建設1000個左右鄉(xiāng)村振興示范村；努力成為服務鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和支持高標準農(nóng)田建設的主力銀行。

允許跨省調整耕地占補平衡：耕地占補平衡堅持以縣域平衡為主。調整耕地占補平衡政策，允許耕地后備資源嚴重匱乏、補充能力確實不足的直轄市和省，申請在國家統(tǒng)籌下跨省域補充耕地，可有效解決邊退耕、邊開墾的矛盾，防止毀林毀草開墾和灘涂圍墾，推進山水林田湖草整體保護、系統(tǒng)修復，具有顯著的生態(tài)效益。對于貧困地區(qū)有資源條件產(chǎn)生補充耕地指標的，優(yōu)先納入調劑平臺，支持獲得經(jīng)濟收益、加快脫貧致富。

地區(qū)間的資源資金互補，促進共同發(fā)展：實施兩個跨省域土地指標調劑，對于經(jīng)濟相對發(fā)達地區(qū)，可以緩解耕地占補平衡壓力，拓展建設發(fā)展空間，保障重大項目及時落地。而對于經(jīng)濟相對落后地區(qū)，則可以獲得可觀的轉移支付，夯實農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎，并為特色小鎮(zhèn)、田園綜合體等建設提供支持，從而發(fā)揮地區(qū)之間資金資源互補作用，促進共同發(fā)展。

4、6類重大建設項目將允許占用永久基本農(nóng)田

2018年7月，為貫徹落實《中共中央、國務院關于加強耕地保護和改進占補平衡的意見》，自然資源部下發(fā)《關于做好占用永久基本農(nóng)田重大建設項目用地預審的通知》，要求嚴格限定重大建設項目范圍，嚴格占用和補劃永久基本農(nóng)田論證，嚴格用地預審事后監(jiān)管，將永久基本農(nóng)田保護措施落到實處。

綠維文旅了解到，現(xiàn)階段允許占用永久基本農(nóng)田的重大建設項目包括：黨中央、國務院明確支持的重大建設項目；軍事國防類；交通類（機場項目、鐵路項目、公路項目）；能源類；水利類；以及為貫徹落實黨中央、國務院重大決策部署，國務院投資主管部門或國務院投資主管部門會同有關部門支持和認可的交通、能源、水利基礎設施項目。（擴展閱讀：重磅！交通、水利等6類重大建設項目將允許占用永久基本農(nóng)田！）

二、休閑農(nóng)業(yè)項目拿地要點

2015年以來連續(xù)多個中央一號文件都提出要大力發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游，使之成為鄉(xiāng)村振興的新興支柱產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部明確指出，在用地政策上，支持有條件的地方通過盤活農(nóng)村閑置房屋、集體建設用地、“四荒地”、可用林場和水面等資產(chǎn)資源發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游；在財政政策上，探索采取以獎代補、先建后補、財政貼息、設立產(chǎn)業(yè)投資基金等方式加大財政扶持力度，鼓勵利用PPP模式、眾籌模式、互聯(lián)網(wǎng)+模式、發(fā)行私募債券等方式；在金融政策上，推動銀行業(yè)金融機構拓寬抵押擔保物范圍，擴大信貸額度，加大對休閑農(nóng)業(yè)的信貸支持；在公共服務上，要從規(guī)劃引導入手，積極推進“多規(guī)合一”。（擴展閱讀：農(nóng)業(yè)部出臺新策助力休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游實施落地）

1、哪些可作為休閑農(nóng)業(yè)用地

農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地：《關于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂，閑置宅基地整理結余的建設用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。

農(nóng)村集體建設用地：指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人投資或集資，進行各項非農(nóng)業(yè)建設所使用的土地。

四荒地：2016年中央一號文件以及《關于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵利用“四荒地”（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設用地指標給予傾斜。“四荒”使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

其他方式：《國務院辦公廳關于推進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導意見》(國辦發(fā)[2015]93號)提出，對社會資本投資建設連片面積達到一定規(guī)模的高標準農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設用地審批手續(xù)、堅持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營活動。

?圖片截取自農(nóng)業(yè)新聞網(wǎng)-圖話三農(nóng)

2、休閑農(nóng)業(yè)拿地新方式

采用土地銀行的方式：在完成農(nóng)村土地確權工作的地區(qū)，可采用“土地銀行”的方式，實現(xiàn)農(nóng)村集體土地指標的自由流轉、質押和融資。這對于農(nóng)戶獲取啟動資金自營個體旅游項目和專業(yè)企業(yè)規(guī)?；@取土地用于開發(fā)大型旅游項目而言都具有現(xiàn)實意義。

建立以土地股份為基礎的合作社：有條件的農(nóng)村集體可以建立合作社，農(nóng)戶以承包的土地入股，進行股份合作。這樣可以使土地集中經(jīng)營、高效經(jīng)營、形成規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。這種方式，管理制度嚴格，管理方法科學，對加強休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游領域的農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展能力，保障發(fā)展成果切實惠及本地有著極大的促進作用。

土地置換、租賃、入股聯(lián)營等：對經(jīng)濟效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯(lián)營等方式，統(tǒng)籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開發(fā)過程中，需要遷移部分農(nóng)戶的住宅、承包地的問題;另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價值，集約化發(fā)展，便于個人或企業(yè)經(jīng)營管理。

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